“公募REITs拿什么吸引投资者？税改是关键”

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经记者杜兹乐出生于成都

你有没有想过有一天像买a股股票一样，买下一座办公楼，成为这座办公楼的股东？ 对中国投资者来说，这可能不再是梦想。

日前，证券监督管理委员会受理了以鹏华基金为基金管理人的“前海万科reits封闭式混合型”公募基金，托管机构为浦发银行，其他资料不详。 业界认为，这是内地版公募reits出港。

收益率是第一障碍

年末，鹏华基金发行了a股市场首次投向美国楼市的qdii产品“鹏华米国房地产( 206011 )”，以60%以上的基金资产投资美国上市reits，自称是国内首家创新reits投资基金。

除鹏华美国房地产外，国内公募基金机构投资全球房地产的qdii产品还有嘉实全球房地产( 070031 )、国泰美国房地产( 160218 )、诺安全球收益房地产) 320017 )、广发美国房地产指数) 00011

《每日经济信息》记者观察到，除公募基金为发起人外，信托机构作为中国reits发起人和托管人的产品最重要的是信托业巨头中信信托，但其发行的两类产品均为私募股权信托。

为什么要成为私人reits？ 美国新巢地产成都总经理蒋鹏表示，这意味着普通投资者对国内reits热情不高。

据记者观察，几年前，国内北辰实业等知名房企为了挪用资产，试图发行a股reits，但最终只有越秀、开元、金茂等个别迂回香港证券交易所发行了HPREITS或商业信托。

即使是投资reits最发达的美国市场，也大多以上市交易的公开募集reits为主。 东方财富choice金融终端数据显示，包括普洛斯、金科房地产、西蒙房地产等178家公募reits产品，交易地点主要在美国纽交所或纳斯达克。

翻译美国reits的金融资深人士宋辉表示，美国reits的法律实体可以是企业也可以是信托，在美国房地产市场竞争十分充分，很多reits聚焦于某个特定的行业，如写字楼reits、购物中心reits、养老医疗房地产reits，

国内知名reits专家、现任北京和美国商业地产投资董事长兼总裁穆健鼈向《每日经济信息》记者表示，美国reits的应税所得除资本利润和明确的非现金应税利润外，至少90%应通过分红方法分配给投资者，总资产的75%用于房地产、抵押。

税改决定a股reits成功率

迄今为止，作为内地公募reits破冰作品而被业界封闭的鹏华前海万科reits尚未公布其产品详情。

蒋鹏表示，虽然尚未见到该具体产品细则，但其他机构作为内地公募reits的发起人和管理人，公募基金发起该reits应考虑价格问题，略低于私募，接近理财产品，在领域收益率上应略高。

“鹏华的这个reits象征意义越来越多，顺应了现在的政策。 ”蒋鹏表示，美国的reits收益在公司层面不纳税，但目前内地reits最大的问题是税收，只有5.8%的营业税加25%的税，这些都逃不掉。

多年来为宣传reits而奔走的全国房地产基金联盟秘书长闲宗成也深有体会。 他表示，reits是管理证券监管委员会还是银监会等税收政策也不完善，难以吸引投资者。

美国在设计reits结构时，最初的主要特征是不进行双重征税，为了进一步提高收益率，1986年制定了税改法案，放松了限制reits业务的历史管制，reits通过其内部组织比较有效地实施了房地产租赁和管理等，

宋辉表示，就美国reits而言，持有reits的当期分红收益率约为4%，加上约4%的分红增长率，reits给投资者带来约8%左右的总收益率，比S&P500种指数、债券指数具有更小的波动性。

记者观察到，在香港上市交易的11家reits中，属于内地reits的越秀房托和开元房托，前者的年基金单位分派收益率为8.72%，后者为7.7%。

“与破冰有关的reits，如鹏华前海万科reits，首要看几个要点，包括是否与财务、税务结构等有关。 如果不挂钩，只有情况。 “情况双情况”是指通过其他手段平衡价格。 ”蒋鹏补充说。