“数万亿险资“狩猎”房地产会被颠覆吗？”

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◎每次经过记者区家彦时，都会从广州出发

目前，更多的房企和保险企业“走到一起”，这方面加大了保险资金在房地产领域的话语权，深刻改变了房地产领域现有的格局。

那么，危险资金进入房地产领域，面临着那些政策壁垒？ 这些对联合住房企业的选择有什么看法？ 这次的房地产周刊将探讨风险资金进入房地产领域的各种路径以及可能给领域结构带来的变化。

去年3月，大部分房地产开发商都担心房地产会不会受到互联网的关注这一问题。 有一年，他们惊讶地发现，真正的威胁领域不是互联网，而是来自金融业的保险企业。

4月24日，恒大地产宣布与中国人民保险集团签署战术合作协议，双方将在商业保险、养老产业、健康管理、互联网资源共享和投融资等方面开展多层次的战术合作。 另外，擅长资本运用的可再生房地产也对外宣布计划利用保险资金平台投资房地产。

在保险企业大规模收购房地产企业的股票，房地产商也在考虑保险企业。 4月23日，绿地宣布，整体上市后，将建立以保险为核心、拥有多种金融牌照的金融控股集团框架体系。

在这种背景下，没有保险资源的中小开发商开始担心，如果保险资金大规模进入房地产业，其与大企业的竞争力将受到进一步的影响。 那么，事实真的是这样吗？

9万亿美元的危险资金会找到出路

国际金融投资者联合会执行主席、经济学家孙飞对《每日经济信息》记者表示，根据保险企业的运营模式，保险费一旦流入保险公司，在保单失效之前不会被释放。 由于保险费的流入和保单到期的时间间隔往往很长，有些甚至长达数十年，意味着保险企业将长期获得巨额沉淀资金，这些资金需要寻找投资的出路。

保险公司到底有多少钱？ 保险领域去年全年保费收入突破2万亿元，领域总资产已突破10万亿元。 截至年底，保险资金运用余额达到9.3万亿元。

但是，与“钱多麻烦”相对应，保险资金一般存在投资转化率低的问题。 这几年，中国平安、中国人寿、中国太保、本保险4大保险企业的投资收益率都在5%左右波动，即使在去年a股暴涨的情况下，4大保险企业的投资收益率也不过5.1%~6.1%。 孙飞告诉记者:“这几年，由于保险资金投资渠道限制和a股长期低迷，迫使保险企业将大部分可投资资产投资于银行存款、长期国债、公司债券等固定收益类资产。” 孙飞表示，随着我国利率进入下行通道，固定收益类资产收益率下降，这意味着保险企业将面临更为严峻的投资收益率压力。

在此前房地产突飞猛进的日子里，危险资金进入房地产受到政策的严格监管。 在这种背景下，许多保险公司打着“自用”的旗号收购城市中心的商业、写字楼用于投资，房地产投资在保险公司的资产占有率非常低。 以中国平安为例，截至去年年底，投资性房地产占企业总投资资产的比例仅为1.4%。

直到去年5月，保监会才开始实施新的《保险资金运用管理暂行办法》，理论上保险资金投资房地产的比例上升到30%，保险企业对房地产行业的投资才得以放松。

孙飞说:“在我国，高收益资产的配置主要是股票和房地产，a股的特点是牛短熊长，波动性大，但房地产在过去的十年中基本稳步发展，适合保险资金对风险控制和波动性的要求。” 孙飞认为，房地产作为资金密集型领域，也有对低价资金的渴求。 因为这两者有一拍即合不可能加大房地产配置的趋势。

进入楼市的三种方法

国家逐步放开房地产行业对保险资金的投资限制，但是根据《保险资金运用管理暂行办法》和《保险资金投资房地产暂行办法》的规定，保险企业不得直接从事房地产开发建设，不得投资于商业住宅的开发和销售。 这意味着保险资金越来越多地通过投资者的作用分享房地产的利润。

孙飞告诉《每日经济信息》记者，目前危险资金进入房地产有三种途径。 第一，直接投资上市住房企业的股票。 二、收购整个商业房地产以获得租金回报三、以债权、股权投资的方法介入房地产开发。 孙飞告诉记者，“从去年股市触底之时起，一些保险机构已经有机会吸收上市住房企业的股票。” 虽然大型上市房企的经营安全度很高，但多年来的大熊市使得股价远低于账面价值，除了直接购买房地产外，股权收购远高于房地产，也是金地集团、金融街、碧桂园等房地产股频繁青睐的第一

中国进入平安后，以碧桂园增发价格计算，碧桂园净资产收益率超过18%，税前股东比例已达到6.6%，超过了中国平安去年5.3%的净投资收益率，光是财务投资就已经获得了可观的收益。

另外，随着保监会提高保险资金投资房产上限比例，保险企业购买商用房产获得稳定租金回报的情况也在增加。 以中国平安为例，企业在去年中投资44亿元收购上海绿地中心二期的两幢办公楼，成为去年上海写字楼市场成交金额最大的大宗交易之一。 截至去年年底，中国平安投资性房地产公允价值达到323.6亿元，租金收入14.11亿元。

在海外房地产市场，伦敦房地产顾问企业雷坊的统计数据显示，去年国内3家大型保险企业共投资150亿美元在海外购买商用房地产，投资额环比超过3倍。 安邦保险去年年底以19亿5000万美元收购了纽约的沃尔夫特酒店大楼，刷新了美国一家酒店成交价格的最高纪录。

世邦魏理市研究部中国区主管陈仲伟告诉记者，保险机构热衷于收购经营成熟、租赁时间较长的商用房产，以匹配保险资金到期兑付的现金流量。 但是，他们对租金收益率的要求至少要达到7%，国内能提供如此高租金收益率的房地产很少，这也是保险企业在海外市场频繁开展大宗并购的首要原因。

孙飞告诉记者，许多保险机构通过资金管理计划、信托甚至设立子公司的方式“迂回”介入房地产项目的开发水平，保险资金大多通过债权或“明股实债”的方式与项目合作，收益远远高于普通固定收益类产品

近年来，以平安不动产为代表的公司，以股票投资者的角色介入拿地环节，引进开发商进行后期开发建设。 截至年8月，平安房地产理财规模近500亿元。

危险资金带来了越来越多的新玩法

是否会有危险资金大幅进入，对房地产领域产生非凡的影响，这无疑是所有大型房企关心的问题。 然而，新城控股集团高级副总裁欧阳捷表示，危险资金作为财务投资者，与房企的关系更像是合作而不是竞争。 危险资金的进入将推进房地产领域的金融化进程，带来越来越多的新玩法。 “对房企来说，在领域利润不断下降的大背景下，融资价格的高低已经成为决赛的关键； 对保险金来说，在白银时代，大型房企的安全性也更高，能够满足保险企业对稳定收益的诉求，所以大型房企与保险企业频繁结盟的背后，是双方在直接融资层面存在的合作诉求，”欧阳捷说。

据欧阳捷预计，以前投资融资行业，危险资金和房企将在优先股、公司债、信托等行业展开合作。 中国平安的陆金所等互联网金融平台也可以为房企提供p2p、众包等新的融资模式。

孙飞表示，保险机构的进入有助于促进房企向轻资产转型。 “例如，在项目开发过程中，平安房地产承担了资金和土地提供者的角色，碧桂园负责开发和销售，改变了房企原有全产业链‘传销’的重资产模式。 对商业房地产开发商来说，在reits (房地产信托基金)尚未开放的情况下，房企可以将经营成熟的商业房地产出售给保险机构，这为房企投资持有型房地产提供了新的资金退出路径。

近年来，绿地、复星、珠江投资等房企都试图通过自建或参股保险企业的方式寻求低价融资渠道。 复刻集团董事长郭广昌日前发布了复刻房地产“保险+”新战术，将保险思维纳入复刻房地产未来布局。

然而，孙飞认为，近年来，国内监管部门对少数控股股东以保险企业为融资平台领取保险资金的现象进行了严格控制，保险企业对股东的融资也是关联交易，受到保监会的严格监管。 在并购境外保险企业的投资区域受到严格限制的情况下，如何在合规的基础上利用低价保险资金是房企共同面临的课题。

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政策解读

参与房地产开发的危险资金必须绕道

◎经记者白垩纪杨坦出生于上海

虽然保险资金的价格很低，但是开发商想要利用保险资金进行大规模开发，难度很大。

根据保监会的有关规定，保险资金不能直接开发房地产。 在这种背景下，房地产公司用保险资金开发房地产项目需要通过金融产品、项目企业所有权、债权投资等方法“迂回”。

价格特征有限

危险资金的融资价格并不像外部想象的那样低。 以平安保险为例，截至去年12月31日，平安保险保费收入1428.57亿元，综合价格率为95.3%。

高级财经评论家黄立冲表示，保费融资价格只是账面较低，因为在现有财务指标的规则下，很多保险企业没有将保费营销费用计算为支出，不计算为融资价格。

他认为保险企业的投资压力最大，因为他们承诺将来会有一定收益的回报，而保险投资大部分是低收益的存款。 市场开放后，将进入高收益项目，喜欢房地产投资。

数据显示，年平安集团保险资金组合总投资收益为637.29亿元，收益率为5.1%。 考虑到保险企业的营销价格，上述收益率很可能接近一些大地产商的有利可图融资价格。 绿地方面表示，去年企业所有有息债务的平均价格为6.3%左右。

在高融资价格的压力下，许多危险资金热衷于房地产投资获得稳定的高收益。

政策上有禁区

这几年，政策层面也开始放松对危险资金投资房地产。

根据去年5月开始实施的新《保险资金运用管理暂行办法》，保险资金投资房地产类资产的账面余额不超过该企业上季度末总资产的30%。

但是，用保险资金处理房地产开发的部分融资需求仍然很困难。

根据保监会于年9月发布的《保险资金投资股权暂行办法》和《保险资金投资房地产暂行办法》，保险资金使用债权、股权或者物权法投资的房地产仅限于商业房地产、办公房地产和与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等房地产和自用房地产 不要把土地怪炒了再卖。 不得利用投资养老和自用房地产(项目企业)的名义，用商业房地产的方法开发和销售住宅。

投资单一房地产投资计划的账面余额不超过该计划发行规模的50%，投资其他房地产相关金融产品的不超过发行规模的20%。 另外，禁止投资于商业住宅的开发和销售；禁止直接从事房地产开发建设(包括一级土地开发)； 禁止投资设立房地产开发企业，投资未上市房地产公司的股票(项目企业除外)，或者以股票投资方法控股房地产公司。

还有变通的办法

虽然政策严格限制了保险资金流向房地产开发，但五牛基金投资副总裁吕伟宾告诉《每日经济信息》记者，保险资金可以通过信托、资源管理计划等通道业务“迂回”进入。

在广深等拍摄现场，经常可以看到深圳联新投资管理有限企业的身影。 这是平安旗下的子公司。 去年，该公司投资招商引资房地产的南京项目，顺利增资资本为项目企业出资，通过提供股东贷款的方式合法享有房地产开发权益。

黄立冲表示，保险费可以通过保险企业背书、有限合伙架设等一系列合法操作，撬动房地产项目。

但是，在这些项目中，无法顺利操作，只进行财务投资。 例如，今年1月，华润、首发、平安联合体以86.25亿元获得北京丰台区白盆窑地块后，首发董事会秘书王怡表示，该项目由华润、首发主导，平安只是该股同权益。

从金融产品转移也是风险资金进入房地产开发项目的方法之一。

以平安为例，旗下陆金所是平安间接投资房地产的平台。 上海锦天城律师事务所高级合伙人吴卫明写道，陆金所虹系列的部分产品被包装成债权分割转让，最终目标是向社会融资。 在这种模式下，平安集团下属的两家企业可以进行对方交易，通过平安银行的委托贷款形成合法债权。 之后，债权人在陆金所分割债权转让给投资者，如“虹-盛铭81a号”的产品。

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例1

房地产平安投资的背后:撬动越来越多的金融业务

◎经记者白垩静出生于深圳

比起开发商大规模收购保险企业，业内更关注的是保险企业加入开发商。

4月1日，碧桂园通过向中国顺利上市新股的方法，引进后者成为企业第二大股东。 此前，平安还参与了海外项目的投资和收购，平安这样的保险公司通过进军房地产，不是会推翻现在存在的房地产领域的结构吗？

马明哲的“算盘”

4月27日，北京在“3.30”楼市新政后首次拍摄土地，但没有料到竞争的情况。

其中，规划为商业金融性质的丽泽地块开盘价50.4亿元成交，唯一报价为深圳平安旗下的深圳市平轩投资管理有限企业。

不仅是拍摄地，平安最近的一系列动向也不可避免地让人认为平安系掌门人马明哲将大举进军房地产。

但是，对于起源于核心业务保险的金融帝国平安来说，其主要任务是为危险资金寻找投资方向，其次，或者更重要的是协调内部众多的金融业务，现在，这个落脚点可能就是互联网金融。 房地产行业的一系列投资行为，不过是互联网金融的线上场景。

一位平安内部人士对《每日经济信息》记者表示，马明哲在内部会议上多次提及“金融网络”与“互联网金融”的区别，并表示要进行社会交流金融、互联网金融。

马明哲说，金融网络的逻辑是“金融”到“服务”，再到“产业市场”，网络金融从“体验”到“产业、市场”，再到“金融”。 两者完全不同。 前者只是被动地寻找顾客，而后者可以建立市场，让顾客顺利地流向不同的金融产品之中。

早年平安曾多次表示，目标是成为中国大型个人金融服务公司，为一个客户提供一个账户、多个产品的一站式服务。 当时，马明哲成功地将保险客户转移到平安旗下的银行、理财、财富管理等业务。

目前，马哲明通过陆金所、平安好房、平安好车、万里通等垂直平台，为金融帝国的顾客构建了医食住行游玩等多种在线生活场景。 在互联网金融中，平安的同一顾客向不同产品的移动越来越快、越来越方便。

马明哲的野心是在衣食住行和玩乐的几个场景之间实现无缝链接，但支撑这一战术的是四个市场，房地产金融市场只是其中之一。

为什么选择碧桂园

是与碧桂园合作，顺利构筑离线场景的杰作之一。

4月1日，平安投资约63亿港币，持股9.9%，成为碧桂园第二大股东。 当天，碧桂园信息发言人表示，引进平安有助于优化碧桂园股东结构，拓宽融资渠道，双方将结成紧密的战术同盟，以中国城市化和社区诉求为基础，在社区金融业开展全面合作。

上述平安内部人士告诉记者，马明哲投资碧桂园的理由是最后一次。 碧桂园在三、四线城市有很多项目，平安可以在这些项目的基础上提供社区服务，进一步搭建线上场景提供社区金融服务。

4月13日，绿地集团发布了首款互联网房地产金融产品“绿地房地产宝”。 据悉，该产品旨在为个人投资者提供理财投资服务，为中小房企提供资金处理方案，平安旗下的陆金所也参与其中。

据上述平安内部人士介绍，严格来说，陆金所不属于房地产金融平台，比p2p和房地产金融平台有更重要的位置，可以视为平安集团内部资源整合的利器。

除此之外，马明哲在不动产圈的动向还包括平安不动产投资、平安好房的设立，与前者相比，不动产电商方面的平安好房网具有更明显的互联网金融色彩。

目前，平安好房相继推出“好房宝”、“好房贷”等互联网金融产品，业务涉及“好房金融”、二手房买卖、租赁、房地产众包、管家服务，覆盖房地产行业多个方面，o2o模式，

平安好房首席执行官庄诺在接受媒体采访时表示，平安好房的互联网属性很强，关于剔除编制、预算快速发展一事得到了马明哲的首肯。

马明哲曾经公开表示，腾讯将从社会交流通信、游戏进入各行各业，直至金融。 阿里从电商进入各行各业，到金融； 平安起源于现实生活金融，最后定位于社会交流金融。

到目前为止，在商业、住宅、养老、房地产电商、p2p平台的布局已经顺利完成。

房地产投资比例不高

事实上，我对房地产投资并不怎么感冒。 保监会去年修订了保险公司投资房地产的上限，允许至总资产的30%，但平安房地产行业的投资比例不高。

截至年底，投资性房地产仅占平安所有保险投资的1.4%，约为203.01亿元，与全年203.49亿元、1.7%的占有率相比，反而有所下降。

在这些项目中，商业项目多集中在深圳平安金融中心大楼、广州金融城等二线城市的核心区域。

高力国际研究咨询部董事陈厚桥表示，风险投资公司同样也有投资转化率考核，在众多投资中，由于核心地区商业地产保值能力高、经营不多、复杂，更受风险投资公司的偏爱。

但是，马明哲的房地产投资比互联网金融更偏向财务投资，也许正是由于这个原因，他在新年致辞中对平安房地产只说了几句话。

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例2

对大房地产公司的中小开发商一见钟情，大为感叹

◎经记者杜兹乐出生于成都

虽然保险资金正在进军房地产领域，但从数万亿美元规模的保险资金中分一杯羹并不容易。

据《每日经济信息》记者近日采访，大型房企，特别是年销售400亿元以上的房企，备受危险资金青睐，中小房企只能“望洋兴叹”。

危险资金“供不应求”

四川花好月圆房地产董事长樊义波对记者说，目前房企最大的问题是缺钱。

在这种背景下，恒大与中国人保合作，碧桂园合作平安无事，引起了许多房地产商的羡慕。

但是，并不是所有房企都进入保险金的法眼，这必须依赖于公司的投资转化率。

据房地产界资深人士朱万芬介绍，“泰康人寿融资价格应该在3%~4%，生命人寿也应该在3%左右。 如果保险费融资价格为3%，进入后可能需要获得6%、7%的收益率。 ”

“实际上，不是房企在找保险金，而是保险金找到房企，通常以股份合作的方式进行合作。 这样，房企就处理了资金问题，危险资金找到了收益率更高的投资渠道。 ”朱万芬说。

去年8月，国务院发布《关于加快现代保险服务业快速发展的若干意见》，扩大保险资金服务功能，发挥长时间投资特点，鼓励设立房地产等专业保险资金管理机构，为三明治基金、并购基金、房地产基金等提供私募股权

但是，对许多住房企业来说，与保险资金的合作仍然是不可能的。

“有那么多机会吗？ 保险公司本身很少，只有大公司才能玩这些东西。 ”。 全国房地产经纪人会理事、西南交大房地产金融总裁俱乐部副会长李茑说。

某年销售额100亿元的上市房企投资部负责人对《每日经济信息》记者表示:“海外资金需要的收益率远远低于危险资金，我们都用不上。 是否想用和是否能用是两个问题，我们只能‘望洋兴叹’。”

“一线、二线一线的房企，年销售额在400亿~500亿元左右，土地扩张和期间费用所需资金量非常大，开发贷款和信托融资的价格很高。 这是因为对危险资金的渴望度很大。 ”上述房企负责人说。

经常以出资比例的合作方式进行干预

那么，危险资金与房企合作，到底以什么形式介入呢？

朱万芬表示，房地产本身的金融属性进一步加强，资产证券化是大趋势，保险资金多找高质量的公司开展股权合作。 恒大和中国人保合作，碧桂园合作平安等，基本上从集团层面开展股票投资合作。

那么，危险资金是如何介入房地产开发的呢？

朱万芬表示，各公司的操作路径不同，很多公司会从集团层面的财务杠杆方面取得平衡。 双方开展集团级股权合作的情况下，融资的款项如何落到项目中，其中有具体的约束条款。 “危险资金必须保证项目风险可预测、可控制、投资收益不下降。 危险资金也不是长时间的上传，通常3、5年后退出。 ”朱万芬说。

在她看来，现在土地价格逐年上升，年均涨幅在5%以上。 如果开发贷款融资价格维持在8%、9%的高位，那么寻找低价资金，如危险资金，将有助于房企消化地价上涨，将房企利润率维持在稳定水平。

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例3

绿地投资保险不是为了给不动产输血

◎经记者杨宠从上海强发

“今后使用保险资金投资商业地产时，投资目标不仅限于绿地自身所拥有的，而是市场优质的商业地产成为投资目标。 这也是国际保险资金配置长期项目的投资惯例，绿地也将依法合规地进行大规模资产配置和稳健投资。 ”

这是绿地金融投资控股集团(以下简称绿地金控)在接受《每日经济信息》记者独家采访时做出的确定回应。 绿地集团内幕向记者进一步强调，绿地金融业务不属于房地产业务，是一个独立的分支。

在绿地金控这种表现的背后，保监会严格限制保险资金进入房地产投资、开发。 绿地的例子表明，房地产开发公司用保险资金提高竞争特征并不容易。

受到复兴的启发吗？

在整体上市获批的当天，绿地表示，企业将顺应金融业改革和放松金融监管的市场导向，依托房地产主业特点，在细分行业提供具有核心竞争力的综合金融服务。 通过投资并购，着力获取核心金融资产，建立以保险为核心、拥有多种金融牌照的金融控股集团框架体系。

我提醒大家，今年1月，绿地集团董事长张玉良就金融业务高度重视保险业务。 张玉良当时的复刻集团董事长郭广昌提出了一系列对保险领域的观点，给自己带来了很多启发，使保险业务的战术价值得到了特别重视。

在复刻国际业绩发布会上，复刻管理层提出了独特的“1+1+1”模式。 是保险+产业特征+蜂巢城市。

利伯维尔方面表示，对房地产公司来说，最大的困难是逆转周期，跨越周期实现快速发展。 复旧房地产以复旧集团的保险板块为支撑，在快速发展国内房地产业务的同时，整合全球特色产业，实现全球布局，对冲周期性风险。

在当地，与信托、银行贷款、私募基金相比，保险领域规模大，价格低。

据《每日经济信息》记者调查，保险领域总资产已突破10万亿元，而中国平安、中国人寿、中国太保、本保险四大保险企业的投资回报率仅为5%左右。 巨大的资金规模和较低的投资收益，明显令融资价格较高的企业房地产开发公司垂涎。

保险和不动产是相互独立的

但是，保险企业在直接投资房地产开发项目时，仍然存在很多限制。

保监会确认，保险企业不仅不能直接参与房地产开发，而且保险企业对外投资关联方的股票交易行为也存在诸多限制。

因此，绿地黄金调控在规划保险业务时，可能不愿意将后者置于房地产开发的从属地位。

在回答《每日经济信息》记者采访时，绿地金控强调，投资保险业务不是为了满足绿地房地产开发融资的需要。

绿地金控表示，绿地目前的融资价格不高，去年公布的所有有息债务平均价格为6.3%左右。 收购保险业务不是重视后者的廉价资金，而是构建核心金融资产。 绿地集团正在着手“大金融”战术，未来金融业将是绿地继房地产之后的第二大支柱产业。

绿地内部一位推进负责人表示，金融和房地产开发是绿地两大独立自主的业务，未来可能会有交叉，但彼此之间不存在从属关系。

这些定位在一定程度上影响了绿地直接利用集团保险业务向房地产开发主业融资的可能性。 但是，不可否认，两者之间的协同效应是明显的。

《每日经济信息》记者观察到，全年绿地房地产业务实现年预售收入2408亿元，其中住宅仅占46%，剩下的54%来自商业产品。

值得注意的是，保险部门的意见是，可以帮助绿地比较有效地开发适合保险企业投资的商务类投资产品，保险企业是绿地商务产品的重要潜在客户。 另外，房地产部门拥有的商业房地产投资和运营经验，有助于更好地筛选保险业务投资的商业房地产项目。

此外，绿地房地产开发部门还可能通过保险企业控股、参股证券公司、基金等金融机构直接或间接融资，完成公司轻资产运营。