“碧桂园6.1亿元首进上海 转型“小盘”开发模式”

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邦地产记者吴若凡

昨天( 4月29日)，备受瞩目的上海嘉定区缓行镇地块以暗标形式展开竞争。 经过激烈的角逐，大陆房地产10强、千亿级公司集团碧桂园历经多年磨难等，终于进入上海，以6.0755亿元获得该地块，溢价率为62.16%，地板价格为8108元/平方米。

业界认为，该项目的材料将推翻碧桂园原有的三四线城市大盘开发模式，对碧桂园的战术变革具有重要意义。

在广州以外的一线城市首次落子

根据转让资料，碧桂园成功获得的这片地块属于纯住宅性质，东至启宁路，南至启悦路，西至澄洱公路，北至钱桥泾。 转让面积62443.4平方米，容积率1.2，初始楼价5000元/平方米。 参加这次投标的有新城、金地、旭辉、同济、k2、海伦堡等多家房企。

《每日经济信息》记者首次联系碧桂园企业品牌相关负责人。 对方表示，获得嘉定区徐行镇区，是碧桂园集团真正意义上的广州以外一线城市首个项目落地，上海一直是碧桂园看重的市场，此次进军具有战术意义。

碧桂园垂涎上海市场已有多年，但找不到合适的机会。 易居研究院拆迁师认为，在上海拿地符合许多房企进军一线城市的战术诉求。 选择在一线城市拿地，第一看中后续附加值空之间。 另外，在上海进行项目开发，也有利于寻找新的战术扩张机会。

德佑链家研究总教练陆骑麟表示，一线城市布局已成为住宅企业的主流投资趋势。 但是碧桂园拿地比较慎重，在一线城市核心区域不争“地王”，利润很低。

去年10月，碧桂园携带九龙湾项目“进入北京”，一度被认为是落地一线城市。 该项目位于北京房山区张坊镇一渡龙安大桥东侧，实际上属于河北保定边界，只不过与北京有一线之隔。 总占地面积8000亩，周边是森林公园，产品定位为北京人的第二住所，户型为花园洋房和联排别墅，基本符合原有的大盘模式。

告别三四线大盘开发模式

与上述北京项目相比，除了真正意义上的落子广州以外的一线城市外，碧桂园此次进军上海更具重要意义，该项目有可能推翻原有的在三四线城市开发百万方大盘的模式。

《每日经济信息》记者观察到，根据转让合同，该地块内需要建设20%以上90平方米以下的中小型住宅。 另外，必须建设建筑面积5%的保护室，交给政府。 另外，项目的装修住宅面积应占30%以上。

克瑞研究中心拆除师朱一鸣对记者表示，此次碧桂园在上海建成的地块位于嘉定老城区，整体面积仅为6.3万方、1.2的容积率，预计将成为小户型公寓和经济别墅的综合社区。 目前，周边楼宇的平均价格在15000元/平方米左右。

朱一鸣说，碧桂园决定在上海市内取得土地。 因为地块远离轨道，所以对比起来必须是嘉定老城区的原居民，或者是嘉定区内事务所的居民。 他认为碧桂园这次将首次进入上海市场，这些地块很可能会成为碧桂园开发的尝试。

据年度报告，碧桂园项目基本在三四线城市，全国有33人以上大盘，其中9人分布在广州、沈阳、长沙，其他都在三四线城市，全年报纸数量相同，碧桂园增加了百万以上大盘 另外，碧桂园单独目的平均建设面也从去年中报的77.61万平方米降至去年报时的58.65万平方米，碧桂园战略的调整也可见一斑。

碧桂园相关人士表示，从去年开始，碧桂园从原来的大盘开发模式转向了“大盘”化的尝试，目前全国已经有大量小体量项目。

上海也有取得后续土地的计划[/s2/]

关于上海项目的未来定位，碧桂园企业品牌负责人对《每日经济信息》记者表示，企业将结合上述地块规划条件的要求，开发成以刚性诉求为主的普通商品住宅。

严跃进表示，碧桂园企业品牌将在一定程度上繁荣上海西北部市场的交易。 但是周边的地铁线路没有计划延长，因为在住宅销售方面会面临一定的压力。

碧桂园进入上海市场后，营销战略最好还是维持三四线城市的价格亲善战略。 另外，为了确保项目的销售，可以以90后的年轻客户为中心妥善设计产品。

根据碧桂园内部消息，这些项目将由碧桂园集团沪苏地区的老前途全面负责。 除了已经取得的上述地块外，碧桂园还继续寻找在上海和环上海的土地开发机会，目前许多意向地块正在进行合作。