“成都远洋太古里开业：只谈情怀不谈钱就是耍流氓?”

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经记者王婷婷从成都出发

保存大慈寺，再现四川民居，让成都人民“恢复童年”的一方掀起了“文艺复兴”，文艺青年不再孤单。 gucci、hermes、muji的全国旗舰店结束后展开了表演……

成都远洋太古中似乎一直在谈论情感、品味。

但是，要建立以盈利为目的的商业体，为什么不谈谈钱呢？

在4月24日成都远洋太古里正式开业的发布会上，太古地产和远洋地产的高层还没有回答邦地产君的项目收益预期和回报期的相关问题。

总之，我们从远洋地产财报中挖掘出了以下言论。 成都远洋太古里项目成熟期后，计划每年租金收入超过12亿元人民币。

拿着这个基准回顾太古时代的背面，会看到很多不可思议的东西……

颜值高，但有什么用呢？

成都远洋太古里出现后，就有了“文艺+自拍+装扮圣地”的绰号。

说实话，太古的“脸”确实很高，一方面是指设计，一方面是指企业品牌。

据日本地产记者现场观察，工程中保存有成都千年古寺大慈寺，建筑风格着力再现四川省以前流传的“坂屋顶、深出檐”等优势。 建筑只有30座左右，都是2~3层的低密度开放型设计，广场、后巷、庭院、阳台元素众多，给人以宽敞的舒适感。

“成都远洋太古里的一大特色是现代商业与历史文化、人文风情的高度融合。 》远洋地产董事局主席、总裁李明告诉邦地产，完成成都远洋太古里需要6年时间，投资额近100亿元，强调注入现代商业因素，并挖掘、保存、延续原有的历史人文风貌。

“我们的很多零售商合作伙伴也在空之间进行升级的构建和创业设计。 》太古地产行政总裁布拉德利告诉记者，项目在企业品牌中，“快里”、“慢里”的户外零售理念也具有创新性。

“快里”引进国际奢侈品牌、中级企业品牌、奢侈品牌，“慢里”以餐饮体验、咖啡店、生活习惯店为主。 目前，在300多家零售店中，约70家企业品牌首次进军成都(或中国西部)，企业品牌种类和等级也比较齐全。

在看脸的这个时代，“颜值高”有一定的利益，其中最直接的就是人气高。

成都远洋太古里方面向邦地产介绍，项目正式开业时的出租率超过了九成。

另一方面，从项目的试运营情况来看，主力店方面，举个例子，试运营期间一天内有8000~20000名客人流失。 绿茶、新元素、青蛙等餐厅平日的客满率很好。

“高颜值”会带来丰厚的人流，但是要面向12亿的收入目标，让人流能转化为“客流量”，才能赚钱。

人流开门，客流量赚钱

太古时期的人流能转化为客流量吗？

城市经济实力、居民支出实力、支出特点是几个需要考虑的标准。

在成都，邦地产君从许多政府部门和机构看到了令人眼花缭乱的数据。 年成都经济总量突破1万亿，国际零售企业品牌首次进军成都超过190家，奢侈品店数量全国排名第四，年《福布斯》预测成都奢侈品在未来几年将达到百亿规模。

另外，据仲量联行报道，成都63%的顾客每月不会进行两次以上的网络购物。 中高客群在购物中心的人山人海的贡献为24%，但费用的贡献为77%，一次的费用比例是大众客人的2.1倍。 经过年的下跌期，今年一季度成都购物中心(一楼平均租金)比上个月回升1.2 (至673.1元/月/平)，部分高质量购物中心的业主有提高租金的意向，但核心零售区新上市

这说明，在成都的商业综合体和购物中心市场，足够的空之间花费，相对来说，能够提供以中高级顾客为中心、高质量服务的项目在成都的竞争机会更大。

从太古试运营情况来看，已知消息称，太古hollister专卖店月销售额超过300万元，Victoria’s Secret的vsba概念店开业一个月，业绩近百万。

你能赚钱，但能赚12亿美元吗？

如果有一定的空之间和机会的话，不是从远古时代就躺着就能实现12亿的收入目标吗？ 利用与太古街道隔开的ifs比较一下吧？

根据仲量联行数据，ifs年下半年的人山人海比上半年增长了85%，一次费用需要1000元以上的中高费用占比较有效的人山人海的45%，开业一年的销售额增长了3.5倍。 九龙仓表示，全年ifs总租金收入为4亿港币，预计将增至6亿港币。

参考ifs的盈利能力，同样水平的运营要实现12亿的租金，需要约5年的培育期。

根据太古和远洋地产过去的经验，双方最初建立的项目北京yiti港购物中心目前出租率超过95%，零售销售额上半年增长94%。 另外，三里屯太古里去年上半年的零售销售额为23%，租金为97%，租金有所上升。 广州太古汇零售销售额增长13%，出租率为99%。

实现成熟期12亿租金收入的目标有理论基础。 但是，据观察，太古时期的压力也不小。

另一方面，商业项目至少要运营3年才能考虑盈亏平衡，10年以上不能考虑正现金，费用的持续性和租金的增长率很重要。 这不仅取决于开发者的运营能力，还取决于外部环境。

就成都远洋太古里的外部环境而言，目前成都已开业筹建的购物中心达132家，年末未按时开业的商业面积仍达34万平，占总库存的5%，年新增商业零售房地产近120万家。 商业地产之间的竞争非常激烈。

另一方面，ifs远离太古街道，共享成都最繁华的春熙路商圈稳定的人流、周边高档写字楼的费用诉求，而商场也共享彼此人流的外部性，成熟商圈内的竞争更加激烈，项目持续优化迅速。

对于这样的压力，太古时期的反面到底是怎么想的？

太古地产和远洋地产的高层只回答了一句话。 “双方股东对项目的前景和利润都很有信心。 ”