“北京单价超10万豪宅密集入市哪里去找这么多亿万富翁？”

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◎每次经过记者王杰从北京出发

“有钱人真难找啊。 ”一位豪宅营销负责人向《每日经济信息》的记者吐槽。

年被东京都的开发者们定义为“豪宅元年”。 由于年以来的“地王”项目集中于今年的上市，各大豪宅项目的操作者们从年开始就很焦虑。

“预计年在北京销售的顶级住宅数量将超过1000家。 对豪宅项目来说，正常的销售周期至少在5~8年以上，现在豪宅市场的分化将非常严重。 ”。 中原地产首席拆船师张大伟对《每日经济信息》记者表示，目前北京豪宅的成交增速还“跑不过”供应量的增速。

莱坊机构公布的年《财富报告》显示，年北京超高净值人士人数为1408人。 超高收入者是指扣除自营不动产后资产在3000万美元以上的人。 这些高净值人士是北京豪宅争抢的目标顾客。

单价超过10万个项目达到25个项目

根据中原地产市场研究部的统计数据，年4月~年4月，北京共供应包括住宅类用地在内的地块113件，合计建筑面积2046万平方米。

在这2046万平方米中，住宅用地只有1350万平方米，其中800万平方米左右为自建房和各种保障房。 也就是说，实际上北京近两年只提供550万平方米左右的商品房用地。

张大伟拆解后折算成商品房，550万平方米约4.5万套，仅相当于北京历史成交最差的一年成交量。 以目前的市场供应比例计算，这部分土地大部分将建设中高档房地产以获得市场溢价。

以以东坝为例，年内保利首次开设天誉和恒大华府等单价10万元/平方米级的高级豪宅等待入市。

豪宅入市的背后，地价有差异是第一位的。 在正常情况下，以今年年初龙湖首次开设的东坝地块为例，该地块商品房部分楼价将达到每平方米3万2000元，张大伟预计房价应在每平方米5万元至6万元之间获利，但这里

张大伟表示，预计年北京可上市销售10万/平方米以上的项目近15个，而目前上市10万元/平方米以上的存量项目10个左右——万柳书院、香河园3号、初开槝、中粮瑞

呼吁跟不上供给的步伐

据坊机构报告，北京豪宅平均价格居世界第12位，100万美元可购买61平方米豪宅的中国内地和香港超高资产网民人均拥有4.7和4.6的住宅房产，在世界排名靠前。

但是，限购仍然是北京豪宅销售的最大纽带。 换言之，外国富豪们来北京投资豪宅的可能性很低。

亚澳机构市场总教练郭毅认为，近几年北京豪宅成交量没有上升，首要是存在限购压力。 以企业名义购房，可以绕过限购，但面临着税费问题。

董事兼北京研究咨询部主管孙文静表示:“北京豪宅市场每年都面临着价格上涨、高库存、销售周期长的问题。 由于取土时地价昂贵、开发商为了追求质量而在建材和装修材料上投入了过高的价格，致使豪宅价格暴涨的政府“限高令”的价格政策，原本计划全年入市的豪宅项目被搁置，市场库存增大。 另外，由于对腐败的支持加深，以及部分领域的经济衰退等原因，以前购买豪宅的人的购买力明显下降，豪宅的销售周期变长。 ”

郭毅表示，往年总额3000万元以上的豪宅，一般可以成交200套以上。 今年豪宅的供应量很大，有可能带动成交。 如果成交量翻倍的话，成绩很好。 有钱人在增加，但北京豪宅的供应量也在增加。 诉求量可能赶不上节奏。

如何寻找上千万的有钱人

对于豪宅营销推广专家来说，最难的就是找高端顾客。 在粥多僧少的现在，怎样才能把土豪们放进碗里呢？

记者表示，在豪宅销售过程中，圈层营销仍是主流。

怼源地产企业品牌公关总监海蒙在与《每日经济信息》记者的采访中表示，以旗下豪宅项目红密封台为例，在前期计划定位阶段，将对高端顾客的支出行为和生活习惯进行调查和采访。 在销售阶段，以渠道和圈层营销为主，项目有一定的客户基数后，通过老客户开展的圈层活动，老客户带新客户的比例占30%。 剩下的就是引进高级员工，比如和高尔夫俱乐部和高级品牌的会员交流，邀请这些顾客了解楼盘等。

老字号豪宅项目合生霄云路8号营销副总张亚岚认为，该项目也以圈层为第一营销渠道，并与顶级会所建立了联系，尝试资源共享，麦田、链家等高端项目流通。

北京房地产营销界的一位知名人士告诉记者，除了之前流传的圈层营销外，豪宅营销还将对豪宅营销推广负责人进行拉客奖励。 另外，在高级场所(酒店、会所、百货商店等)进行旅游团。 但是，豪宅营销要看地理位置来寻找顾客； 针对富豪的电话营销也是不可缺少的。 最后一部分是在稍“富裕层区”的派单、旅游团等。