“寻“1”之旅，解析任性万科变革逻辑”

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被记者白垩静实习生包围的雨从深圳上海降下来了

年，对万科来说又多又杂。 首次突破2000亿元的销售大关，但首次在销售规模上被逆转。 虽然销售额大幅上升，现金流处于10年来最高水平，但毛利率、净资产收益率却在下跌。 3月30日央行等部委连续发布的房贷、税收新政，在7年来最大的政策红包面前，以房企万科为标杆，怎么办？

万科总裁郁亮表示，最近出台的一系列政策只能刺激市场，但无法改变领域白银时代的潮流。 在这个大背景下，30岁的万科不再是青春期，不再争夺规模第一。 这个时候，创造力最旺盛，必须进行变革。 一是以前传下来的业务向制造业学习，如何生存迅速发展，如何赚小钱。 二是在拐点到来之前，完成新业务的配置，在今后三年中找出“1”，然后探索从1到10、从10到100的途径。

土地储备:不排除从二级市场拿地

对住宅企业来说，无论如何转型，现金和土地都是关键。

年底算下来，明明赚了钱，却要借钱分红。 这样荒诞的故事并不少见，所以日本经营的圣稻盛和夫说:“公司经营必须以手头的现金为基础。”

在过去的一年里，郁亮一直强调要在许多公开场合抓住销售回收款。

年，万科的销售回头金达到2090亿元，销售回头率从年的86%上升到90%。 负债率从30.7%降至5.4%，长期负债占67%。

相比之下，业内平均销售回收率为60%~70%，净负债率经常超过40%。 粤海证券投资银行董事黄立冲表示，抛售回收对房企至关重要，很多房企不说。 不是不重视，而是回收率太低不好说。

州地产记者发现，有更多数据可以对万科的资金压力状况做出反应。 万科支付给供应商的(应付账款和应付账款)共计882亿元，销售商品、提供劳务收到的现金1683亿元。 这意味着万科不依赖融资，靠自己的销售足够支付供应商的货款。

在一系列数字的支撑下，万科董事会秘书谭华杰表示，这是万科过去十年来最高的资金状况。

去年年底，万科手握627亿元巨款(货币资金)，比起屯粮过冬，这个选择更像是“广泛堆放谷物”的战略。

郁亮说:“钱多比钱少好。”领域一旦下降，很多公司就会想退出，说:“只要我们有钱，就会有越来越多的安排。”

从万科管理层来看，目前一级土地市场情况不正常，量少了价格也不会下降。 去年下半年主要14个城市的成交面积比去年同期减少45.1%，但第四季度平均售价比去年同期上涨71.9%，一线城市第四季度地价\房价比为66%，居世界前列。

因此，郁亮表示，如果一级土地市场没有调整，万科将继续去年审慎的土地获取战略，但不排除通过合作等方式从二级土地市场获取土地。

房地产服务市场化

在房地产行业，万科物业都有纪念碑，也是营销的一大利器。 但是，今年万科有意在所有领域共享该利器，未来新开设的非万科企业品牌楼盘也有望获得来自万科的物业服务。

谭华杰表示，万科在转型期有“三好住宅”和“城市配套服务商”两个关键词。 前者与万科以前的传统业务——住宅相比，后者包括非居住新兴业务，如费用不动产、产业不动产等。

“三好住宅”是指“好房子、好服务、好社区”。 其中，“好服务、好社区”首先依靠社区房地产。 但是万科的房地产一直被高价、低收益所诟病。 去年以来，万科内部从价格的角度出发，很多新闻表明新建小区没有选择自家的房地产。

财报显示，万科毛利率和全面稀释roe均呈下跌趋势。 毛利率从25.8%到22.3%，再到去年的20.8%； 全面roe在超过去年高位后，下跌至17.86%。

对此，谭华杰表示，虽然该数据在领域位居前列，但万科方面对这一结果不满意，将在未来3年内有所提高。

在这种背景下，万科房地产要接管万科自己建造的小区更不容易。 因此，万科物业也走上了转型议程。

财务报告数据显示，截至去年年底，万科物业服务合同管理面积1亿平方米。 虽然这个数字与目前全国250亿平方米的库存相比，似乎不值一提，但值得观察的是，距离去年社区o2o第一股彩色生活上市，管理面积也有1亿多平方米。

谭华杰表示，万科房地产市场化，不再只承接万科自身的项目，将与互联网技术相结合，但并非o2o可以重新咨询。 据悉，目前万科房地产市场占有量为0.6%，但从其他大型企业的历史经验来看，未来将会成倍增长。

与此不同，作为住宅业务的一环，万科的建设价格有望进一步下降。 目前，万科新开工的主流产品中，预制混凝土外墙、装配式内壁、外墙无砂浆等三大工业化应用比例分别达到27%、100%、87%。 年，这三个数据将分别上升到40%、100%和100%。

郁亮对邦地产记者说，目前万科住宅产业化的建设价格只比以前流传的建设价格高一些，今年年底上调应用规模后，价格有望下降，与以前流传的建设价格相当。

以低融资开通物流不动产

万科在未来十年快速发展的基本思路中，房地产(度假、社区商务等)、产业房地产)、物流房地产)成为新的业务方向。

但是，对国内许多地产商来说，产业地产不是新兴业务。 例如，华夏幸福的主营业务是产业房地产。 进入这些行业，万科的特点是什么？

郁亮说，他不同意产业房地产、社区商业迅速发展达到顶点的观点，目前行得通的只有案例，没有规模。 “还没看到10到100，甚至10个”。

他以物流房地产为例，目前的物流房地产多为老厂房和农民房，已经不能满足诉求，但物流利润低，需要低融资，万科拥有海外融资渠道，以及其他低价融资工具是其特点之一。

另外，他认为新业务对人的依赖性很大，所以万科将继续进行业务伙伴2.0至3.0的升级。

在今天的业绩会上，万科方面多次强调合伙人制度的提出是万科年最大的创新和变革。 郁亮在毛大庆等干部出走会回应外界对万科形成同业竞争时表示:“我们和大庆既然有外部伙伴安排，也就是说大庆只不过换了地方，可以在万科之外继续谋划，与万科不再有任何关系 其中也有人可以放心。 ”

郁亮表示，万科的外部合伙人是指在万科外部继续规划、贡献力量的合伙人。 也就是说万科将在体制外拥有庞大的“外部军团”。

据媒体报道，郁亮亲自在企业内成立了集体战术创新试错小组。 功能是把握地方企业的变革风险，判断创新业务是否可行。 在有众多外部合伙人的情况下，万科可以将内部的“试错”交给外部合伙人公司完成，进一步转嫁风险，降低价值成本。

入股徽商银行的目的是什么？

年11月，万科以30亿港币进入徽商银行，被视为万科踏上社区金融业务的信号。

此前，董秘谭华杰曾表示，这是为了更好地满足企业客户在金融服务方面的诉求，让企业率先为客户提供国内领先的社区金融服务，提高企业在全面居住服务方面的竞争力。 根据《中广财经评论》的报道，郁亮也在内部邮件中表示，投资徽商银行正在建立万科的社区生态服务体系。

但是，近两年过去了，万科在社区金融业没有重大突破和进展。

在今天的业绩发布会上，谭华杰否定了构建社区金融业务的想法，指出入股徽商银行最重要的想法是为了迅速发展供应链融资。 “我们的上游公司大多是中小企业，当时他们的融资非常困难。 入股徽商银行的首要目的是想和徽商银行一起为中小企业融资办点事。 但是，后来我们发现现在很多银行非常重视这一部分。 我们上游公司的融资问题没有徽商银行也能处理得很好。 现在看来这个目的已经达到了。 ”