“成都高端住宅市场调研：省外富豪忙抄底省内富豪还在等”

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◎实习记者王婷婷出生于成都

今年两会期间，国务院总理李克强在参加四川代表团审议时表示，希望四川在西部大开发中发挥“领头羊”的作用。

作为四川省快速发展的重要引擎，成都也被誉为“财富第四大城市”、“新一线城市”。 近日，《每日经济信息》记者通过对统计局、社科院、银监会等部门和机构的数据整理发现，从近两年的城市竞争力、城市经济实力、资金总量、大企业指数、人口吸引力等各项指标来看，成都稳居西部城市第一，仅次于四大一线城市。 但是，与城市快速发展“高点”相反，成都主城区新建住宅的平均价格不到1万元/平方米。 与一线城市同等配置的高端住宅产品相比，成都市场的价格只有其三成左右。

“其实成都的高级住宅运气不好，一‘芽’就遇上‘风霜’。 》实效机构总经理吴昊告诉记者，成都的高端住宅2007年“发芽”，2008年遭遇全球金融危机，2008年遭遇限购。 当其他20多个城市走到高端住宅风口时，成都多次错失良机。

那么，价格洼地和城市快速发展可能性最大的成都高端住宅市场，能否成为富豪们的下一个“猎场”？

合景泰富成都分企业市场营销副总经理袁媛告诉记者，成都不缺富豪，只缺富豪喜欢的东西。 对成都富豪来说，高档住宅可能需要满足独特的诉求，给顾客带来惊喜。

成都快速发展的可能性

“四川在西部大开发中发挥‘领头羊’的作用，扩大必须比较有效地诉求，不仅要扩大经济规模，更要把质量效益提升到新的阶段。 ”这是今年全国两会期间李克强总理参加四川代表团审议时向四川提出的希望和要求。 “西部大开发带头人”，四川快速发展定位已确定。 四川省社科院财贸金融研究所所长王小琪曾指出，处于“长江经济带”和“丝绸之路经济带”交叉点的成都，在基础设施、立体交通系统、战术产业体系、人才培养和创业环境等方面更具特点。 成都要依托现有特点，背负“核心极”的重担，构建各方面开放的新框架。

关于“核心极”的定位，西南财经大学经济学院副教授刘璐承认，从城市间的研究来看，他告诉记者，成都的经济地位是西部首屈一指的。

记者了解到，成都~年城市竞争力、城市经济实力、资金总量、大企业指数、人口吸引力等指标均稳居西部城市第一位，仅次于四大一线城市。

根据成都市政府的数据，年成都经济总量超过万亿，其中gdp总量达到10056.6亿元，比去年同期增长8.9%，增长率高于全国平均水平1.5个百分点，居全国第9位，二线城市第5位，其中工业增长率为全国15个副省级城市之一。

在中国社科院发布的《年中国城市竞争力蓝皮书:中国城市竞争力报告》中，成都的位置也位居第七。

更直接反映城市实力的数据，根据中国人民银行成都分行公布的《金融机构外汇存款余额》，成都年资金总量达到2.37万亿元，居全国第7位。

在“向西部倾斜”的国家战术下，在国家“东南西北框架”中具有西部“核心”潜力的成都，或在全国城市和经济地图上改变位置。

袁媛站在地产家的立场上，向记者阐述了前景:“1.5线至1线城市成都，在未来5~10年基本能达到北京、上海这样的城市订单，在经济体系和金融体系中发挥中枢作用。”

但刘璐表示，从区域核心等方面来看，成都与北京、上海有类比之处，各城市条件不同，成都快速发展方向越来越是区域性经济中心，不像北京、上海那样全球性，成都在规模等方面与一线城市仍存在较大差距

成都位于连接欧亚的西南线(昆明一路)和西北线)兰州一路)的边界，与欧亚城市的联系将是间接的，成都是西部经济最发达的城市，成都在这样的地区位置，如果快速发展，会成为开发商重要的后方基地 ”刘璐说。

卓越的房地产价值升级

吉信行总经理潘海表示，近几年成都基础设施日趋完善，城市快速发展对成都刚需市场和高端住宅市场都有好处。

整理历史数据，只要看到轨道交通基础设施对房地产快速发展的拉动作用，广州从华南高速干线等道路交通建设开始，碧桂园、星河湾进入广州开发大盘，地铁开通、火车南站等基础齐全成熟，广州番禺华南板块房价，10 北京通州在新城规划和轨道交通等基础设施改善下，新住宅房价从2009年底的8000元/平方米上升到现在的3万/平方米，涨幅近4倍。 受上海“基础设施投资向郊区倾斜”计划的影响，上海7大新城房地产价格全部上调，以轨道交通更加成熟的嘉定新城为例，新盘均价从2008年的8500元/平方米上涨至目前的2万元/平方米附近。 《每日经济信息》记者从成都市建委获得的数据显示，成都城市建设项目投资今年将达到120亿元，交通项目投资404亿元，是去年计划总额的近两倍。 仅2008~2009年，成都交通建设投资额就已经等同于过去十年的投资额总和。 成都五年计划，全年综合交通项目总投资1200亿元。

今年，成都在轨道交通行业，启动了13个项目，建设了7条、新建设了3条地铁，启动了全长65公里的3条路面电车线。

根据锐理统计的数据，轨道交通等建设项目的开工对成都房地产的提升起到了显著的作用。 目前成都受轨道交通影响最严重的站南、三圣乡、大面、外光华、犀浦、大丰等板块，去年住宅新增供应量均为30万~50万平方米，大源、光华大道等板块供应量70万~80万平方米。

在高端市场上，盛世新源总经理廖建华为记者提供了一系列数据，介于精装住宅和高档别墅之间的这一级别的高端住宅，年销售额分别保持第一位和第二位的去化水平，其中年销售额突破70万平方米，年销售额也

据他介绍，由于众多一线开发商在城南站南-会展、城东攀成钢、城西光华等板块开发了高质量项目，让众多高端客户有了越来越多的选择，这几年成都高端住宅市场的整体容量也比以前更大了。

此外，成都高端住宅中，除了亚麻艺术公寓、来福士广场t5等布局环节外，成都银泰中心、誉峰、西派国际、龙湖世纪峰景、中海公园9号等以城市价值为中心的高端住宅项目不断增加，城南三环 城市规划和轨道交通等基础设施的建设，给成都的高端住宅带来了新的想象力。

四川轨道交通规划，以成都为中心，4小时到达贵阳、兰州、昆明、西安、武汉等周边省会，8小时到达京津冀、珠江三角洲、长江三角洲地区，实现覆盖四川所有地级市、自治州的格局。

刘璐说:“轨道交通建设将提高成都房地产的对外吸引力。 ”。 廖建华还通过对他们购买高端住宅产品的人群的了解，告诉记者，不仅成都本土，整个四川二级城市，甚至西部高端人群都是成都高端住宅的主力客群。 “与成都的等级、规模、经济总量、富裕程度等指标在同级杭州、南京等城市，房价比成都高很多。 这一局面对许多高素质的人们具有吸引力，也证明介于成都房地产价值的上升空之间。 ”但刘璐警告说，成都发展迅速，即使单一快速发展的局面没有改变，也不容易达到一线城市的房地产水平。

成都的高端住宅性价比很高

成都的房地产价值介于充分的想象力空之间。 相对于一线城市，甚至一些二线城市，成都的房价，特别是高档住宅的价格有些不自然。

廖建华表示，受成都楼市供需结构和均价的影响，高端住宅价格通常是普通住宅价格的2~3倍，成都主城区住宅均价还不到1万元/平方米，高端住宅价格未达到一线城市水平。

2007年北京银泰中心柏悦湾开业时，价格达到每平方米7万元，远远高于去年成都开设的银泰华悦府。 在北京园林、骏豪中央公园、深圳双玺等高端住宅前，一线城市同等配置的产品在成都的价格只达到其三成左右。 此外，全年发售夹克单价超过4万/平方米的重庆玖玺台，年标价4000万元/栋的武汉四千院，让成都高档住宅市场感受到压力。

相对于一线城市，成都高档住宅的价格处于洼地，而且质量不低。

万华投资集团营销中心相关负责人表示，“只要是高端住宅，就应该具有唯一性，性价比建立在唯一性的上升空之间和附加值上。”

许多房企高端产品的价格差异反映了成都高端住宅的高性价比。 “成都是一个很有高端住宅气质的城市。 ”袁媛如是评价。

袁媛操盘的合景泰富誉峰，2009年进入成都天府新区核心区时，价格1.7万元~1.9万元/平方米，具备6000元/平方米的装修，容积率2.39，客厅超过8米，错开45度建筑。

然而，记者查阅公开资料后发现，2006年誉峰在广州珠江新城亮相时，因空中花园、顶楼高级住宅、空泳池、健身房等亮点而备受市场瞩目，但开盘价为1.6万元~2万元/平方米。 广州誉峰项目布局装饰标准也为4800元/平方米，容积率为6.81，另外在楼梯门窗、建筑和园林设计等硬件配置上不及成都誉峰。

袁媛表示，誉峰以1000万元/套的价格进入成都市场，而当时周边别墅只有数百万元，但项目自开办以来已签约超过70亿元。

来自嘉联地产的数据显示，2009年公开赛当天，成都誉峰推230套共售出136套。 客户中，来自沿海和一线城市的比例很重要，现场客户以成都本土人为主。

同样作为全国性布局的标杆企业，万科进入成都开发了top类产品——万科五龙山。 在以城市中心地区和景观资源垄断性为定位的万科top系中，天琴湾占据着深圳海岸和大小梅沙“双湾半岛”资源。 王石居住的“十七英里”占6.7万平方米的临海坡地，而成都万科五龙山风景区6100亩、12万平方米的湖区，利用活水循环技术建设生态系统低密集的高级住宅区，配套10公里的商业中心，

但价格上，成都万科五龙山大独栋别墅产品售价接近2000万元/套，均价2万元/平方米左右，远不及2亿元/套的天琴湾，均价超过3万元/平方米的17英里，凯

川内富豪也在等待机会

事实上，一线城市的富豪对高端住宅的价值往往更成熟、敏锐。

一位北京顾客表示，“北京银泰中心2005年的价格接近每平方米4万元，目前一间二手房的价格也接近千万。 ”。

记者了解到，年开设的成都银泰中心，建筑面积达74万平方米，配备了更高的国际化标准布局，规模和质量优于北京银泰中心。

不过，成都市场监测数据显示，成都银泰中心旗下高级酒店式服务公寓华悦居，年上市时，200套套房景点在北京共销售140套，约占7成。

据悉，意大利奢侈企业品牌阿玛尼的中国首个住宅项目成都阿玛尼艺术公寓将面向世界销售。 同样具有国际布局的凯德菲成都来福士广场制作的76席公寓产品来福士t5也将面向国内外核心城市销售。

在一线城市富豪“仿制”成都高级住宅市场的同时，川内富豪也在等待机会。

根据成都市政府的数据，成都市年人口净流入数达到244.38万人。 在《中国财力50强城市生活人口吸引力排行榜》中，居全国第9位，西部第1位。

在增加的人口数值中，成都吸引了2.6万名身家600万元以上的富豪，约1.2万名身家千万以上的富豪，930名身家亿以上的富豪。 四川省全体富豪人数占全国的2.6%，西部排名第一。

此外，定居成都的全球500家公司增加到283家，截至去年6月，重启ipo的公司有28家，今年的目标是新上市公司达到25家。

胡润百富榜的数据显示，全年有64%的高净值人群将房地产投资作为首要选择，呈反弹趋势。 这意味着在成都有能力并且打算购买高端住宅的当地富豪的绝对值不低。 “对麓湖的顾客来说，他们以前是‘高端住宅’的招聘者，他们已经培养了自己的标准。 》上述万华相关负责人认为，成都高档住宅顾客有自己清晰的职业生涯构想。