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◎经记者杨宠从上海强发

此外,到了一年一度的年报季,开发商们在香港、上海、深圳等地交替会见投资者,公布了去年的业绩,公布了今年的快速发展目标。 从已经发表的年报中可以看到,住宅企业的“贫富差距”在拉大。 一些公司仍在盈利,但增速明显放缓。 对他们来说,如何寻找新的增长点变得尤为紧迫和重要。 对于什么样赤字的住宅企业来说,如何生存下去,关系到生死存亡。

“迷茫的地产商:谁会从富豪榜上消失?”

“到目前为止,我没有听说谁建立养老地产成功了,但我担心会错过机会,所以正在尝试。 ’景瑞控股集团( 01862,hk )联合主席兼总裁闵浩告诉《每日经济信息》记者,包括他在内的大部分房企高管感到困惑的是,未来十年房地产将走向何方。

在此前举行的景瑞地产业绩发布会上,闵浩宣布今年有可能与you+公寓合作在上海宝山开发青年公寓项目,这一消息震惊了现场媒体。 景瑞在上海房地产界的声誉历来以稳健、务实、低调而闻名,但今年却难得选择与you+公寓这样敢于创新盈利模式的企业合作。

不仅仅是景瑞在尝试新的行业。 总部设在上海、快速发展风格也接近景瑞的旭辉控股集团( 00884,hk )在此前的业绩发布会上也明确表示,今年除房地产开发本职工作外,将探索大型资本管理的商业模式,为公司和个人托管商业房地产开发项目 迄今为止,旭辉没有大面积管理零售商业房地产资产的经验。

一边看市场一边降低目标

召开业绩发布会时,碧桂园、富力、旭辉、景瑞等多家房企表示今年将快速发展新业务行业。 只是,对于新业务的投资,各家都极为慎重,不要贸然投入太多水,公司有翻船的危险。 此外,我们不能完全忽视新的行业。 错过变革的大好机会。

虽然房地产市场有回升的趋势,但各房企对今年的预期业绩非常谨慎,不愿意像往年那样表现出极高的增长目标。

以九龙仓集团( 00004,hk )为例,全年在大陆的销售目标为220亿元。 虽然目标与去年持平,但是九龙仓董事局副主席吴天海说,今年的目标不容易实现。

去年合同销售额增长约4成的旭辉地产,年合同销售额为250亿元,目标是年增长约18%。

景瑞地产今年的目标是以去年为基础增长近10%,与去年的增长率相同。

远洋地产( 03377,hk )董事局主席李明在年度业绩发布会上表示,企业年销售目标将比去年的401亿元增长5%。 诗绿地产( 00106,hk )对今年的销售业绩也没有制定目标。

宝龙地产( 01238,hk )是唯一预计今年销售增长率将在20%以上的房企之一。 其今年目标为130亿元,比去年增长22.1%。

令人惊讶的是,这些房企之所以对今年的目标持谨慎态度,并不是因为对未来的市场感到悲观,相反,许多房企依然看好今年的市场。 闵浩表示,今年全国两会对房地产市场政策有清晰的调整,可以看出中央政府支持房地产领域。

旭辉总裁林峰也持同样看法,认为年市场呈现缓慢复苏态势,年下半年好于上半年,年上半年好于年下半年。

尽管如此,开发商今年提出的增长目标仍然很谨慎,许多房企的增长目标没有超过20%。

对此,一位业内人士认为,许多开发商认为,今年成交量有可能回升,但价格不会有太大上涨。 这意味着销售业绩的增加,必须通过出售越来越多的房子来实现。

但是,对开发者来说,卖越来越多的房子不是件容易的事。 因为不仅房企面临的市场竞争日益激烈,而且土地价格一点也不宽松,开发商仍然必须投入较高的价格才能获得满意的地块。

中小企业处境艰难

“今年很多公司将从这个领域引退。 除了小公司,小公司也不着急。 如果只有一个项目的话,完全不用着急。 我想,即使是稍微中等规模的公司,或者稍微有点地域型的大公司,他们也可能会退出。 今天退出了还有钱,或者能保住胜利的果实。 如果现在不撤退,未来可能连胜利的果实都保不住。 ”

易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱的看法基本反映了近几年房地产领域整体的快速发展趋势。 据他统计,年前10强房企所占市场份额已达到16.92%,20强22.78%,50强31.14%,100强37.75%。

丁祖昱预测,这一数字从年开始三年后仍将持续上升,分别上升至前十的25%左右、20的30%左右、50的40%左右和100的50%左右。

这样看来,未来房地产中小企业的处境将越来越困难。 “今天,销售额50亿~80亿的公司压力最大,银行的放贷名单上没有编号,开发贷款拿不到,借款无法发行。 因为得不到便宜的资金,融资价格急速上涨,得不到好东西,旧书也快吃完了。 这个时候,他们必须选择咬住牙齿还是放弃这个领域。 维持现状也不容易。 ”丁祖昱说。

“迷茫的地产商:谁会从富豪榜上消失?”

这是丁祖昱评价中小房企业大规模退出的依据。 对销售规模较大的企业来说,局面也不容乐观。 虽然很多住宅企业去年取得了很好的销售业绩,但是偿还起来很困难。 由于银行贷款审核缓慢、限购等因素,房企对还款构成了不小的挑战。

另一方面,公司的价格不断上涨。 不仅土地价格,融资价格、人工费也在上升。 目前,技术熟练、专业能力强的建筑工人月薪已经达到6000~8000元。 “今年的竞争依然非常激烈,房企和同行的竞争对手之间有你死我活的关系。 ’丁祖昱表示,在众多大企业的住房业务中,比例非常高的项目不赚钱。 真正赚钱的人越来越少了。 因此,今年的开发商注重价格,很多房企不能像以前那样“培养闲人”了。 因为这个很多住宅企业都在流传裁员的谣言。

“迷茫的地产商:谁会从富豪榜上消失?”

变革和退出都不容易

另一方面,竞争加剧,另一方面,价格是暴涨还是完全退出房地产领域,成为了许多房企面临的困难选择。

但是,退出和变革并不容易。 a股上市公司华丽家族( 600 ) 503、sh ) )早就在寻找主业,投资乙肝疫苗开发、金矿等多项业务,但迄今这些业务并未获得房地产主业那样的收益。 去年企业的定向增发也以房地产项目开发投资的名义成功地筹集了部分资金。

即使是在房地产领域转型的公司,成功人士也很少。 例如,盛高地曾经提倡“2+x”的快速发展战术,在住宅产品线之外开发城市综合体和观光地。 但是,这一变革也没有成功,最后因资金恶化被绿地集团收购,成为后者的子公司。 以房地产销售为主的soho中国在转型并持有租赁后,同样经历着规模增长缓慢、业绩下滑的阵痛。

“迷茫的地产商:谁会从富豪榜上消失?”

丁祖昱表示,房地产领域有多困难,压力相对,相对于3年前、5年前的房地产领域,但与其他领域相比,房地产领域较好。 这些因素使得房企无法下定决心进行彻底的变革。

稍微转型成功的公司向我们展示了在房地产以外的行业挖金的机会。 最典型的例子不是绿地。 从2007年开始,绿地反复进行超高层战术,之后在海外投资房地产,去年进军地铁业务,迅速发展了大费用、金融等新业务。 由于产业协同的力量,绿地获得了其他住宅企业无法比拟的竞争特征。

在此背景下,在小范围内反复试验已成为许多开发者的共同选择。 闵浩表示,对许多开发商来说,“试错”出的项目都只占总盘子的极小比重,即使失败也影响不大。

这些创新性的尝试成为了整个房地产领域“第二次爆炸”的核心动力。 目前闲浩正打算去德国考察工业4.0的快速发展状况,并将考察结果引用到国内房地产业务中。

“中国的房地产工业化没有达到2.0、3.0,但德国已经达到了4.0。 中国的房地产工业化还有很大的快速发展机会。 ”闵浩说。

旭辉今年也打算实施100%精装住宅计划,全面快速发展房地产产品的完成化。 去年,中南建设( 000961,sz )已经悄然展开了建设机器人的开发和产品化。

困境中的房地产激发新的活力,可能是领域第二次爆发的关键。 未来富豪榜上的任何面孔,都将随着房地产领域新的洗牌而发生变化,一些公司家将成为排行榜上的新常客,有些注定要脱离大众的视线。

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房企马太效应:“贫富分化”加剧的业绩

◎每次经过记者区家彦,都会从广州出发

日前,恒大地产( 03333,hk )表示,预计全年净利润比去年同期增长25%~35%,按照企业去年实现126.10亿元净利润的计算,恒大净利润上限将达到170.24亿元。

在领域增长率持续下降和利润持续下降的双重压力下,住房公司成绩不断分化,“贫富分化”进一步加大。 其中,大型房企尽管出现利润增长放缓的迹象,但市场占有率不断上升的中小企业利润下降明显,成为亏损重灾区,这在市场调整周期中表现出了强者恒强的马太效应。

多家房企高管向《每日经济信息》记者表示,随着房地产领域集中度的提高,预计未来3年top50房企将占40%的市场份额,许多中小房企将从市场消失,只有具备部分独特产品路线或在二三线城市具备深耕能力的区域性房企。

上市公司的利润率普遍在下降

《每日经济信息》记者观察到,在千亿房企阵营中,已经发布年报的三家公司,尽管各项净利润突破百亿元,但利润增速并未出现下跌的势头。

其中,保利地产( 600048,sh )实现净利润122亿元,为13.52% )同比增长率创上市以来新低。 碧桂园( 02007,hk )净利润为102.3亿元,但毛利率从年的31.2%降至年的24.1%。 恒大地产的利润增长率高于前两家公司,但公告显示,部分企业利润来自去年投资股市获得的浮动收入和浮动收入。

相对于这些大公司,中小规模的住宅企业的日子更不好过。 中原房地产研究中心的统计数据显示,截至目前,沪深两市144家房地产公司中,有73家发布了年报或业绩预告,其中14家住房公司业绩首次报告赤字,另有21家住房公司业绩预减。

平安证券房地产分析师王琳对记者表示,全年上市房企利润率有下跌趋势,一方面是因为去年以来房价下跌,地价没有下跌,去年下半年上部分房企迫于市场压力引发了目前的房屋降价销售潮。 另一方面,中央银行降低利率后,融资价格没有大幅下降,但海外融资价格在上升,极大地挤压了住房企业的利润空之间。

欧阳捷新城控股高级副总裁说:“以前做10个项目都赚钱,但现在可能只有5个赚钱、3个保本、2个亏损。” 大企业碰到供需逆转的城市和项目也可以割肉、更换芯片,但中小规模的房企布局集中,因此如果地区市场发生变化,显然会受到更大的冲击。

咨询总裁宋延庆警告说,考虑到房地产销售和结算存在一定的时间差,年报越来越反映年前后的业绩状况,考虑到年8成以上房企销售增长率下跌,因价格交换量利润下降,今年的业绩将更加惨淡

两种小住宅企业有突围的机会

欧阳捷对《每日经济信息》记者表示,大企业和中小企业都在为盘库而抢夺客户,至少在未来3年内房地产市场将处于盘库状态,领域毛利率难以大幅回升。 未来,当中小型房企大量退出市场,大型房企逐渐掌控市场,领域集中度达到相对高点时,公司毛利率将见底回升。

欧阳捷的观点是,超大型住宅企业的市场结构已经决定,但是目前中国的城市化率只有50%多,所以考虑到中国有数千个城市,国内的房地产市场很难发生垄断。 这意味着top50住宅企业仍然在取得巨大的快速发展空。

广州某上市房企副总经理向记者表示,进一步对top50房企进行分类,top20为全国性布局房企,后30家为区域性房企。 在后者的情况下,很多城市和地区板块布局不均衡,很多供求关系良好的板块大公司还没有布局,或者布局深度不够。 地区型房企进入这样的市场深耕,只有搞好产品声誉,深入挖掘顾客诉求,才能同样获得良好的快速发展机会。

“迷茫的地产商:谁会从富豪榜上消失?”

在他看来,真正危险的是现在销售额不足100亿元的中小企业,由于银行贷款加速向百强房企倾斜,土地价格的上涨很难拿走他们的土地,这类公司的生存空之间越来越小。 欧阳捷说:“对小房企业来说,未来还处于生存空之间的公司只有两种。” 一种是产品有差异。 比如朗诗的绿色不动产。 由于大房企业往往走大众化路线,这样“小而美”的公司往往在特定的细分市场上获得机会。 另一个是有点县级城市的地方性房企,由于主流房企为了开拓这个市场面临着很高的管理价格,他们大多不想进入这个城市。 这也给这些地方性住宅企业带来了生存空的空间。

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