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经记者杨宠从上海强发

“我在和中国北车的社长开玩笑。 现在你在卖地铁车辆。 今后我将成为中国最大的地铁投资企业。 ”绿地集团的张玉良会长1月21日在记者招待会上说的话让我很吃惊。 难以置信的是,仅去年7月着手地铁运营,在南京、重庆、徐州等地签约建设3条轨道交通的绿地,未来就将迅速发展50至100条地铁线,成为全国最大的地铁投资企业。

“张玉良雄心:最大地产企业要成为最大地铁企业”

地铁线的投资,远远超过房地产开发业务。 据业界估算,投入一个地铁的建设、运营的资金至少超过百亿元。 但据张玉良当天介绍,绿地今年又将签约7条地铁线,总量将达到10条。 这么大的开发投资额,对年底总资产近4800亿元的绿地来说,绝非小数。 另外,地铁的投资回收周期远远长于普通商品房的项目开发周期。 为什么绿地要选择这样长的周期,同时选择需要很多资金的投资项目呢?

“张玉良雄心:最大地产企业要成为最大地铁企业”

地铁算盘:对房地产业务的巨大促进/

“再过几年,看看我们的主营业务是不是地铁。 ”张玉良表示,地铁投资希望以地铁为绿地业务转型的重要突破口,为未来房地产经营、绿地建设工程、地铁相关资源长时间运营提供巨大契机。

他计算说,中国人口500万以上的城市所需的地铁总量为6000~7000条,按每条地铁的投资150亿元计算,投资总量将是非常庞大的数字。

但是,作为重要的设施,地方政府没有足够的资金投资、建设和开发地铁。 这将给社会资本带来非常好的契机。 参与城市地铁的投资、运营和建设,并从中受益。

国务院去年发表了相关文件,鼓励社会资本参与城市基础设施建设。 在城市基础设施建设的众多行业中,地铁投资诉求最为迫切,资金量也最大,地方政府也很重视这个行业。

中央允许地方政府在没有资金回购地铁的情况下,在地铁沿线的产业园开发、网站开发用地上投资地铁建设开发,因此绿地显然会带来用廉价资金获取地铁沿线高质量地块的机会。

特别是目前参与地铁建设的主体中,只有中铁、中建等为数不多的中央企业,其余的是地方政府旗下的市政、城投企业,市场竞争并不激烈。 张玉良感觉敏锐,这是绿地投资地铁的机会,绿地地铁业务将进入“爆炸性增长”。

他介绍说,绿地地铁的商机不仅仅是获得地铁沿线的土地。 绿地还通过对地铁的投资、开发,涉足了地铁顶盖、地铁商场的开发、建设、运营、地铁车厢广告的运营等多个业务。

“看到我们上马,我相信我们的股价还会上涨。 ’张玉良笑着说。

关于绿地地铁业务的前景,港铁企业( 00066,hk )可以做参考样本。 据《每日经济信息》记者介绍,截至2月11日,其总市值达到2000亿港币,市盈率约为14倍,远远高于新鸿基地产、恒隆房地产等老牌香港房地产开发商。

港铁企业不仅参与设计、建设、运营、维修和投资,还介入铁路和房地产快速发展业务相关的项目管理和商铺租赁、火车和车站广告租赁,协助提供通信服务; 也进入了房地产的快速发展和投资、购物中心和办公楼的物业管理和租赁管理等房地产相关业务。

商业地产界一直流传着港铁企业化腐朽不可思议的传说。 由于新机场的建设、地铁的通行、运营的成功,原本远离香港中心的青衣城开业后生意兴隆,成为香港钢铁企业的“摇钱树”。

在上海,成功的地铁上建设商业地产的已经不在少数,近年来新崛起的几家商场如龙之梦、大宁国际、日月等在地铁上建设房地产。 参与地铁投资开发建设的前景十分明朗,张玉良将投资地铁视为公司转型快速发展的良好契机也就不足为奇了。

准入门槛:需要强大的资源整合能力/

张玉良把投资地铁视为极其重要的战术,认为如果错过这个机会,有可能会错过重大的机会。

但是,对大多数房企来说,如果投资至少100亿元的地铁线路,公司财务必然面临巨大的压力。 根据精选网的资料,目前轨道交通的ppp模式中,一个分为a、b两部分投资建设。 a部分主要为土建工程,约占总投资的70%; 的部分主要包括车辆、信号、自动售检票系统等机电设备,约占30%。

a部分投资建设使用投资方与政府授权主体签订《投资建设合同》、独资设立项目企业的投融资建设方法,投资建设完成后,由政府在3~5年内回购,由政府提供回购担保。 b部分的投资建设,由政府和投资者按一定比例出资设立特许经营企业,负责b部分的投资建设。

根据上述模式,公司需要通过各种渠道筹集的资金最少在80亿元以上,而且资金回收周期长达3~5年,对大部分公司来说是不小的资金压力。

张玉良也坦言,地铁投资并不是所有房地产公司都可以参与。 公司最好拥有良好的信用,可以从银行获得一部分贷款,可以从海外借到一部分低息资金。

绿地公布的数据显示,绿地创新融资方式,多次在国内外市场发行公司债、高级票据和非公开定向债融资工具,融资价格保持同领域低水平。 在国内流动性紧张的背景下,绿地发挥企业品牌特点和海外资本平台特点,拓宽融资渠道,农业银行、银行、银行等机构累计获得高达1080亿元的高额信贷,海外融资特点是上述银行信贷绿地的重要因素之一

“张玉良雄心:最大地产企业要成为最大地铁企业”

凭借强大的融资能力,赋予了绿地参与投资、开发、地铁建设的能力。

张玉良表示,开发地铁不仅需要公司自身有投资和建设地铁的能力,还需要整合所有资源。 为此,绿地将整合申通地铁、上海建工等上下游特色产业资源,参与各地地铁开发投资。 申通地铁在上海已经积累了十几年的运营经验,显然将成为绿地运营地铁的一大特点。

胜负的关键:金融携手帮助地铁/

但是,光靠强大的融资能力和经验丰富的伙伴还不够,地铁投资依然障碍重重。

原因之一不仅是地方政府可能没有足够的资金回购地铁,更重要的是,即使在地铁沿线网站和产业园区的土地上还债,这些土地的投资开发也需要时间。

特别是地铁沿线的上盖不动产多受计划用途限制,要求不得分割销售。 另一方面,地铁上建造的商场不动产也需要3~5年的培养周期。 地铁房地产投资回收的不确定性,在一定程度上增加了地铁投融资的风险和价格。

绿地迅速发展的金融产业是解决上述风险的重要“武器”。 年,绿地实施“大金融”战术取得重要成果,推进全国化、全产业布局,建立了类金融、金融股投资、基金投资与管理、资本运营等四大业务板块。 一年间金融板块规模和利润激增,全年利润(含投资利润)实现8.5亿元,同比增长155%。

张玉良对绿地的金融配置有着更大的快速发展热情。 他说,绿地将在两个月内与阿里、平安等一起推出绿地“地产宝”,尽量实现商业房地产的资产证券化,实现绿地产业房地产的扩张。

另外,张玉良有意进入价格低、投资周期长的寿险行业,将与几家意向企业进行协商。

如果金融业绿地的这种配置成功,将为地铁业务的快速增长提供强大的推动力。 特别是根据目前的规定,寿险资金可以进入基础设施建设行业,采用这些投资周期长、利率低的资金,显然有助于处理绿地进入大型地铁事业的资金诉求。 对于地铁沿线的上盖物业,也可以利用“房地产宝”等资产证券化的金融产品向社会募集资金,实现投资资金的快速退出。

“张玉良雄心:最大地产企业要成为最大地铁企业”

但是,各地地方经济快速发展的不确定性、城市规划的一些变化,以及地方公共财政的收支,包括地铁运营的技术因素,都影响着绿地业务的投资收益与快速发展空之间。

《每日经济信息》记者提醒,决定绿地地铁业务转型的胜负在于绿地金融业务。 只有金融业务迅速成熟,数百个地铁的快速发展计划才能最终落实。

标题:“张玉良雄心:最大地产企业要成为最大地铁企业”

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