“工业用地价钱翻倍了 投资上海得再考虑考虑”

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资料来源:邦地产

记者:林东岳

去年3月，上海宣布，将把新增工业用地的采用年限从50年缩小到20年。 新政带来的不明朗性，一下子活跃了这一年的工业用地交易活动，打乱了工业用地市场的行情。

上海宝山区于去年12月30日首次转让了招聘年限为20年的工业用地，由制造公司上海克来罗锦机电自动化企业购买。 尽管土地使用年限大幅减少，宝山地块成交未明显打折，约为870元/平方米，同一区域内全年出让的两块地块平均价格为930元/平方米。

根据《物权法》的规定，工业用地失效后，应当酌情征收土地出让金，金额高于住宅用地。 按上述成交地块计算，全年土地录用价格没有下降，从原来的18.6元/平方米/年，增加到现在的43.5元/平方米/年，价格增长133.87%。

高力国际报告称，土地使用年限减少，用收益法评价该地块时，现有土地资本值比以前50年条款的土地资本值减少25%。 此外，新政启动后的工业用地转让合同，对保证金条款、继续办法、整体转让等复印件进行了调整，使继续和转让方面的监管更加严格，与试点政策提出的目标一致。

这还意味着，上海工业用地采用年限调整后，监管程序更加严格，但地价没有明显波动，将影响投资者的投资信心。

此前戴德梁行工业物流房地产服务部主管苏智渊表示，随着这一政策的出台，许多公司的第一反应是:“要继续在上海投资吗？ ”。 因为土地和不动产的资产安全性下降了。 因此，这个政策的利弊现在还很难评价，要看未来政策的变化。

上海头20年期限的工业用地交易价格与50年期限的地价没有差别，未来上海工业用地的定价趋势似乎还不明朗。 但是，从工业用地新政出台到落实，对上海有工业土地诉求的快速发展商和制造商来说，至少意味着投资环境发生了变化。

但是，正是去年，很多新面孔涌入了工业房地产市场。

一个是阿里巴巴旗下以私人互联网为代表的电子商务公司，二是平安等金融机构，一个是以前流传下来的住宅和商业地产，比如万科和绿地。 可以看出，布莱克斯通、淡马锡等国际资本也驻扎在这个行业，这不是一个小投资行业，而是大量资本在这个市场上获利。

目前，上海工业用地限期调整窗口已经打开，未来工业用地资源集约化，利用效率提高，工业用地的采用和监管也将更加严格。 原来，长江三角洲和珠江三角洲的工业地产收益率为7%-9%，明显高于住宅和商业地产，群雄逐鹿井喷。 但是，随着招聘期限的调整，未来工业用地的价值取向真的不好说。

苏智渊认为，全年工业用地地价加速上涨，但运营商租金增长放缓，收益率趋平。 任何掠夺者们，今年的日子可能都不太好过。

这一年，工业生产业者的首次淘汰赛也将迎来。 有地价高、市场竞争激烈、土地采用年限短、房地产租金稳定等多种因素。 我想问一句，新兴工业生产业者们，没事吧？

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