“万科看淡“规模”引争议 路径分化龙头房企忙转型”

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经过实习记者黄丽出生于成都

最新统计数据显示，绿地全年实现销售额2408亿元，取代连续多年在全国房地产领域夺冠的万科，成为新的销售冠。

值得一提的是，在上述数据公布前，12月23日，万科总裁郁亮在给员工的信中表示，万科不再将规模作为公司年度经营的目标，“在黄金时代，规模数字本身就是领导者的标志之一。 但是，在白银时代，情况会发生很大的变化。 房地产价格将结束单边的快速上涨。 库存过多会成为负担而不是财富。鲁莽的投资会成为风险而不是机会。 ”

年以来，住房公司成绩放缓，利润率也逐渐下降。 在这种背景下，如果轻易扩大规模，就无法实现利润增长，反而有可能给公司的现金流带来危机。

住宅企业逐渐走上了变革之路。

住宅企业的利润率持续下降

年以来，住房公司业绩增长放缓，但迄今为止，上市住房企业连续多年保持了两位数以上的业绩增长。 这几个变化与领域销售低迷、房企结算收入下降、费用率上升的现状密切相关。

年可以说是房地产领域从“黄金时代”进入“白银时代”的转型期。 长期以来，房地产领域发展迅速，但从年开始房企迄今为止的高成长性和高利润率都出现了下跌。

wind统计数据显示，年前三季度，许多上市公司三季度业绩明显下跌。 wind统计的80家房企中，48家房企净利润较去年同期减少，即便是房企龙头，前三季度业绩也不完全令人满意。

万科三季报报道，1~9月企业营业总收入631.4亿元，比去年同期减少0.43%，归属于母公司股东的净利润64.58亿元，比去年同期增长4.84%。 第三季度企业净利润仅比去年同期增长2.80%。 1~9月，企业累计结算面积554.0万平方米，结算收入615.8亿元，比去年同期分别减少4.6%和1.0%。

值得注意的是，在销售增长率逐渐下降的情况下，房企土地收购价格没有下跌的趋势。 年1月，华润地与第一批股权和危险资金顺利共同获得北京丰台地块，总额86.25亿元，溢价22%，该地块晋升为北京土地历史上最昂贵的总价地王。 此外，其他地区的地块拍卖价格下降的情况也很少见。

对此，万科北京地区首席执行官兼北京企业董事长毛大庆在接受媒体采访时表示，从年初开始，北京楼市普通商品房售价将进入每平方米6万元时代。

另一方面，在房地产销售冷清的市场环境下，住宅企业高周转减少开发价格的模式也不如从前有效。

wind统计数据显示，年前三季度，上市房企整体销售毛利率为34.18%，比中报下降0.01个百分点，比一季度下降1.65个百分点，比去年同期下降1.33个百分点。

市场势头消失，土地价格上涨，由于多种因素，住宅企业的高毛利时代暂时结束了。

规模小，喜欢变革吗？

年末，万科总裁郁亮在给员工的公开信中表示:“万科不再将规模作为公司年度经营的目标。” 万科被认为淡化了对规模的简单追求。

此前郁亮也曾表示，规模是把双刃剑。 规模意味着领域的地位，取得了规模效应。 另外，也意味着形成越来越多库存的可能性。

全国房地产经理联盟四川分盟秘书长何良栩表示，万科失去销售的首要原因是房地产气候不理想，尝试新的商业模式和内部合作模式，不以临时领导为唯一目标，跟风加快等也是重要原因。

房地产领域利润率低，房地产领域前景不明，在许多房企看来，规模扩大可能会带来存量高的企业、资金链断裂等风险。 因为这家住宅企业喜欢变革。

回首往事，房企转型之路多元化。 在多年的领域，“领导者”万科变革走在最前面。 继27亿股徽商银行之后，年7月，万科又与渣打银行签署合作协议，共建金融数字化智能社区。 和银行结了两次婚，意图在掘金社区金融新蓝海。

除了牵手银行外，万科近年来还与快递业者韵达签署了合作协议，今年1月，万科计划在家具布局领域进行布局。 万科的转型，始终以房地产领域的上下游为中心进行。

此外，多年来持续上涨的商业房地产租金也备受开发商青睐。 许多房企开始选择持有商业地产，试图通过稳定的租赁模式来保证一定的现金流。 例如，soho中国、龙湖等房企正在提高房地产持有的比重。 潘石屹还比喻soho中国的变革说:“将家变成永远产蛋鸡。”

值得注意的是，除了围绕领域上下游转型的房企外，还有不少跨境转型的房企。 其中恒大的“任性”态度引人注目。 高调跨界卖水后，年8月，恒大粮食借亚冠“横空飞黄腾达”，此后不久，恒大又进军光伏产业。

绿地也开展了大幅度的跨界投资。 目前，绿地在南京、重庆等地投资约600亿元进入地铁产业，这也成为跨境变革的一大谈判资金。