“房地产信托快速发展过快 部分机构开始收手”

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经过记者王杰从北京出发

据《第一财经日报》报道，迄今为止，与佳兆业有交易的金融机构至少有11家，相关资金规模共计约140亿元，其中近一半为信托融资，金额70亿元左右，涉及5家信托企业，部分信托近期集中到期

鉴于上海易居研究院研究员的严峻跃进，相关事宜已经影响了信托机构的信心。 对年的房企来说，如何加强公司经营的稳健性，创新融资模式，成为当前迫切需要应对的问题。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟在接受《每日经济信息》记者采访时表示，信托业前发展太快，目前信托企业较为谨慎，考虑到房地产存在一定风险，房贷过多的信托也暂时停止了房地产信托，房地产信托最高峰的时刻已经过去。

不动产信托的规模达到了1.27兆

根据国金证券的研究报告，信托业协会的数据，截至去年3季度，信托理财余额达到12.94万亿元，其中房地产信托规模为1.27万亿元，占9.77%。 由于这几年信托领域的快速增长，房地产信托规模从年一季度的2351.29亿元增加到年三季度的12653.10亿元，增长438.13%。 (同期信托总余额从23745.40亿元增加到129483.18亿元，增长445.30%。

与此相反，严跃进表示，房地产信托规模持续增加，其背景反映出加快房企规模扩大、积极拓宽融资渠道的心态。 从各种融资工具来看，其特点是房地产信托融资价格更高，但可以引进规模较大的资金。 如果房地产市场持续上涨，“融资-投资-项目高周转运营-资金回收”的过程就很容易实现。

但上述研究报告显示，从增速来看，房地产信托受房地产市场周期性波动的影响，呈现出与整个领域不同的独立动向。 过去3年，不动产信托余额与去年同期相比，增长率呈现“v型”的趋势。 从年到年，随着房地产调控的深入，房地产信托余额与去年同期相比增长率从高点下跌，年3、4季度为暂时负(-0.48% )和负-0.02% ) ) )。 此后，随着楼市回升回暖，房地产信托余额增长率回升，年2季度达到峰值( 55.40652 )

实际上，考察房地产信托的规模指标也需要关注结构类指标。 从占比来看，从年到年第三季度，房地产信托余额占信托余额的比例在8 %~17 %之间，先涨后降，年第三季度达到峰值( 16.59% )，为年第二季度末最低( 8.59% )，

多重融资工具“兑换”信托

根据金砖四国研究中心的研究报告，融资类型上住房企业的融资方式正在逐渐发生变化。 全年房企增发配股和中期票据放开，导致原房企集中的信托融资额大幅下跌。 年前11个月，克里克监测的108家房企信托融资所占比例仅为3%，比去年同期下降3个百分点。 相反，票据、债券类融资工具所占比例逐年快速增长，从9个百分点上升至50%。

cric研究中心分析师沈晓玲表示，由于海外市场融资和中期票据发行严重影响了去年11月房企融资，票据类融资期长，融资价格低的特点，房企以这种模式集中融资。 在银行贷款方面，年前11月房企融资总额达到1847亿元，占总融资额的32%，比去年前11月小幅下跌，但仍是房企融资的首要途径。

引起住房企业融资结构变动的一个更重要的因素是央行降息。 在宏观经济持续疲软的情况下，央行决定从去年11月22日起下调金融机构的人民币贷款和存款基准利率。 金融机构一年期贷款基准利率从0.4个百分点降至5.6%，一年期存款基准利率从0.25个百分点降至2.75%，金融机构存款利率波动区间的上限从存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。

有观点认为，大型房企获得大额融资后，资金压力缓解，债务分布更加均匀，公司资金结构健康，但中小房企受制于公司规模，获得融资的难度仍然很大，未来公司的快速发展将进一步受到限制。 随着土地投资规模和价格的上升，房企分化将更加严重，融资难度也将进一步分化。

cric研究中心拆迁师陈开朝接受《每日经济信息》记者采访时表示，年4月a股房企再融资，9月底监管层上市的房地产公司在银行间市场发行中期票据，国内融资环境大幅改善，房企对信托的诉求依然下降，但中小房企

创新融资模式的改变依靠“输血”

据陈开朝分析，截至2009年第三季度，房地产信托规模为1.27万亿元，占房企融资比重不大，对领域影响不大，但对中小房企的影响不小。 特别是集合信托，由于投资者多为“个人投资者”，抗风险能力较低，如果房企违约，机构和个人很可能发生连锁违约，危害较大。

虽然房地产领域对资金的巨大诉求、银行信贷限制、领域高速增长带来的高利润支撑着过去房地产信托的高收益率，但国金证券预计，由于利率下降和可能进一步的货币宽松，市场整体利率将缓慢下降。 救市降息有助于房地产领域的触底回暖，开发商资金链和信贷状况有望好转，房地产信托信用风险溢价有望下降中长期来看，随着住房供应不足局面的逆转和人口拐点的到来，房地产将难以再现这几年的爆炸性增长。

严跃进表示，近期一些房企掀起运营风波，给房企全年经营带来越来越多的启示。 住宅企业必须加快融资模式的创新，也必须改变依赖单纯的“输血”模式。 对于房企来说，应该有一种细致的公司文化，即从整体楼宇周期的变动中重新审视经营业务，在资金盈余时重视资金投资，在市场疲软信号释放时勒紧裤腰带，避免在融资层面过于被动。