““绿地模式”难成样板 房企规模增长遇瓶颈”

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经记者杨宠从上海强发

1月1日，绿地宣布年销售额达到2408亿元，比年1607亿元增长近50%。 其中，商务类产品销售额达到90%，是绿地“超车”万科成为领域新领头羊的关键。

绿地的例子向对领域前景迷茫的房地产商展示了商务类房地产销售这一新的机会。 然而，《每日经济信息》记者调查显示，绿地在商业地产上实现千亿规模的快速增长路径，不适合许多中小房企效仿。

商用不动产严重过剩

事实上，在绿地大面积快速发展超高层产品，中海、恒大、金地、万科、龙湖、复地等多家开发商也纷纷进入商用房地产市场，一时将其作为新的增长点。

但是，截至目前，除龙湖商业地产销售额达到业绩总额的2~3成外，大部分开发商的商业地产销售额不到2成，部分房企商业地产对销售额没有做出任何贡献。

克瑞副总经理林波道提出了商业大楼供应过剩比住宅市场严重的背后原因。 除了城市中心地区的地标性写字楼外，非中心地区的写字楼销售去化速度很慢。 大部分开发商不容易像绿地一样在每个省会城市获得核心区的地块，可以迅速发展成为超高层的城市整合产品并迅速销售。

世邦魏理市10月发布的《年第三季度中国房地产市场回顾》显示，上海、北京、武汉、重庆等城市商业房地产未来6个月新增供应预计均将超过40万平方米，二线城市供应过剩的市场现状仍将持续，高质量租户的争夺将加剧。 未来两年，二线城市又将有大量自用型总部办公楼进入市场。

不仅是地方城市，即使是上海这样的核心商务城市，办公楼也有供给过剩的风险。 戴德梁行在总结全年市场时解体，全年上海甲级写字楼供应量约172万平方米，其中浦东、闵行、黄浦、虹口等地供应量迅速上升。 除此之外，各核心区不断有项目进入市场，各大新兴商务区也有大虹桥cbd、新江湾板块等大量项目供应。

戴德梁行董事、中国区办公楼部主管沈洁解体表示:“受经济增长下行压力和办公楼供应量增大的影响，未来办公楼成交、租金和空安装率将面临挑战，竞争加剧。”

林波告诉《每日经济信息》记者，由于商业市场的潜在风险大于住房市场，他建议开发商短期内不要重新投资商业市场。

新的增长点还不成熟/

除了商业市场，开发商也在寻找其他新的增长点。 但林波表示，无论是碧桂园积极扩张的海外市场，还是华夏幸福产业房地产市场，还是养老房地产行业，目前都处于培育期，并不成熟。

约翰智库上市企业研究中心副主任张化东指出，目前确实有一些不错的行业，产业房地产就是其中之一。 城市化仍然是中国经济快速发展的重要趋势，城市化的前提是产业化，因此产业地产有很大的快速发展潜力。

据证券公司统计，专业从事产业房地产的华夏幸福今年销售额超过500亿元，是a股市场完成年销售任务的房企之一。 此前《每日经济信息》记者报道称，旺盛的诉求导致物流市场租金收益率持续上升，整体投资转化率超过了住宅和商业。 特别是资产证券化，正从传说中变为现实。 产业房地产等不可分割销售的房地产产品，通过打包上市、发行reits等方式实现自有资金的迅速退出，有很大的回报。

但是，产业地产开发的门槛更高，对于公司资源有限、缺乏投融资经验的住宅类房地产开发商来说，产业地产的投融资模式完全不同，运营思路也大不相同。 在这样的背景下，以前就流传着住宅开发商向产业不动产的转换要承担一定的风险。

同样的情况也适用于教育不动产、医疗不动产、旅游不动产和新兴不动产的种类，如方兴未艾的白领公寓。 虽然这些行业有很大的市场诉求和快速的发展机会，但开发商在这些行业的资源、人才、投融资经验还不够。

亿翰智库首席研究员陈念天说，扩大新业务的公司在探索的过程中也要付出一定的代价。 例如，花样年为了培育彩色生活板块，主体开发业务至今仍维持在百亿元左右，没有重大突破； 另一家欲在商业行业发力的房企，近4年来一直维持在400亿元以上的规模。 同期，世茂和碧桂园的规模已经飞跃，即使是原规模稍小的阳光城、蓝光地产、海亮，现在也以倍速增长。

探索新业务需要很大的成本，不探索就会错过新行业快速成长的机会，房企不得不做出艰难的选择。

合并越来越频繁/

面对这两个选择，越来越多的开发者选择了第三个选择。 也就是说，通过蚕食中小地产商的市场份额来壮大自己。

龙湖地产企业的许桐珲品牌总监认为，未来大型开发公司还是要通过挤掉中小房企的市场份额来实现业绩的快速增长。

根据来自融创的销售数据，融创上海企业合同销售额达270.73亿元，是年融创获得715亿元合同销售额的主要收入来源。 盘点热门项目显示，除部分由融资和绿城合资企业从土地市场公开拍卖中获得外，大部分项目还通过收购上海市场中小房企项目获得。 这些公司不仅为融创提供了项目，还带来了市场份额。

据克瑞统计，年销售排名前100位的房企，销售金额和面积集中度分别达到38.37%和22.43%。 根据金额集中度，top10公司从去年同期的13.72%上升到17.19%，增长了3.47个百分点。 top20公司和top50公司也比去年同期上升了4.27个百分点和5.42个百分点。

陈啸天认为，如果不发生事故，3年内50家房企的销售门槛将至少上升到200亿元。 未来房地产市场收购机会越多，领域越靠前的公司，通过并扩大规模的可能性越大。

但是，通过这种蚕食其他公司市场份额而获得的规模增长，有多大的增长可能性还需要打个问号。 根据年的数据，在各领域前十名中，恒大和融创的住宅销售额增长最快，但没有超过35%。 因此，要持续房地产黄金时期的高速增长，吞并一些中小房地产企业的市场份额可能还不够。