“90%开发商未来十年将消失”

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经过实习记者林东岳从上海出发

当前房地产领域已经进入鳄鱼食用的时代，中小住宅企业的生存环境越来越困难。 随着领域集中度的进一步加深，对于规模越来越大的大型住宅企业，中小住宅企业的状况可以说“很寂寞”。 对外，在土地获取、销售等方面将面临大型房企的激烈竞争，对内，融资、转型等将面临更为严峻的挑战。

年末市场达到了最高点，但从全年市场表现来看，房地产领域的情况明显比以前大了，全国商品房销售额全年下降近8%，销售平均价格比去年同期下降近5%。 与此同时，大型房企市场份额不断增长，50家房企销售门槛已达到140亿元。 对许多中小房企来说，不断寻求扩大规模很可能会碰壁而死，如何在夹缝中生存空成为这些公司必须思考的命题。

中小企业的生存环境越困难

根据中国指数研究院的统计数据，从销售业绩分布来看，销售额超过百亿的房企出现了清晰的断层，绿地、万科等七家千亿级公司的销售规模继续扩大，12家公司的销售规模为300亿~1000亿元，与第一集团之间为500亿元

约翰智库上市房企研究中心副主任张化东在接受《每日经济信息》记者采访时表示，百亿家阵营间分化越大，规模房企规模越大，强者恒常的趋势越明显，销售额100亿~300亿元的房企。

新城控股副总裁欧阳捷表示，7家千亿房企销售额占全国商品房销售总额的七分之一，近5年平均复合增长速度达到34.7%，房地产领域进入平稳快速发展期，因此未来增长率为过去5年复合增长率的一半，2026年

除了近80家销售额达到百亿的房企外，年销售额在100亿元以下的小房企屈指可数。 这些公司的市场关注度低，多为偏安一隅，无法向外扩张，在市场行情下跌的背景下，生存形势更加艰难。

由于金融机构控制投资风险，中小房企难以获得开发贷款，信托等其他融资渠道价格居高不下，中小房企没有“救助金”，与大企业在土地市场上的交易严重，导致了一系列连锁的恶化反应。 在市场低迷时期，中小房企销售战略不占特点，去化难度加大，资金不足无法获得可开发的土地，项目运营停滞，资金链崩溃的风险就会加大。 张化东表示，中小住宅企业最重要的生存压力是高昂的融资价格和严重的人才流失。

中小企业必须尽快转型

规模的房企越大，在平台特征遥遥领先的情况下，中小房企必须在细分市场中寻找一线生机，提高产品性价比，专注差异化产品也许是出路。

欧阳捷认为，规模越大，就越不可能出现什么“小而美”的公司。 如果中小住宅企业能够瞄准细分市场，凭借准确的定位和优良的质量，在地区市场上赢得粉丝也绝非不可能。 但是，由于这样的楼盘要求强调质量和性价比，这种利润空之间比较有限，如果没有利润积累，就无法谈扩张，这样的房企今后也将“小日子”

张化东说，这些企业不能说是地区深耕，今后可能只做城市深耕，也可能只做几个项目。 途径可能是与当地政府和金融机构解决良好的关系，压低价格，使这些项目最大化。

这也意味着，今后房地产市场的结构，大型房企将占据主流市场，中小房企只能在没有大型企业参与的“缝隙”中寻找转型的可能性。

中小企业的机遇在于创新

中小房企转型迫在眉睫，但步伐已经落后于大型房企。 中小房企作为市场的追随者，往往缺乏大胆变革的决心和实力，可能错过了变革的最佳时机。 张化东认为，房地产领域可以大象跳舞。 目前，房企的各种创新业务未来还有多大价值还不清楚。 中小住宅企业也要通过创新业务分一杯羹的话，变革的道路将变得非常困难。 本来中小企业的创新能力和承担风险的能力就不及大企业。 虽然在花年过着评价很高的彩色生活，但是很少有类似住宅企业的。

业内人士表示，中小房企业绩受市场波动影响更为明显，房企规模化发展迅速空期间已较为狭窄，增长型房企规模扩张受到制约，在资本市场的业绩尤为不乐观。

但是，这并不意味着中小住宅企业完全没有生存的机会。 欧阳捷认为，赛马界的时代已经过去，创新业务的快速发展已成为趋势，中国的城市化道路再过二三十年就可以走了。 如果中小房企能挖掘市场机遇，找到一线生机也不是不可能。