“国信中心：2015年一线城市房价难逃向下趋势”

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年以来，我国住房景气指数逐月下跌，房地产投资增速明显放缓，房地产销售面积和销售额比去年同期大幅下跌，70个大中城市中房价下跌城市持续增加。 随着房地产市场调整的深入，各地地方政府从6月开始取消限购，继续放松管制，央行最终也放松了套房认定政策，释放了改善性诉求。 年，房地产新常态下的投资增速预期进一步下降，房地产市场持续调整，房价要继续进行合理回归，开发商要继续量化换价，加快去库存化。 在长效机制未完全建立之前，差别行政管制政策不得完全退出一线城市。 地方救市必须考虑长期效果，使市场在资源配置中发挥决策作用。

□国家新闻中心宏观政策动向课题组

一、年来房地产市场运用的优势

随着史上最严格的房地产调控政策实施一年，房地产市场终于从部分地区调整开始向全国蔓延，国房景气指数持续下跌，一二线城市也开始进入调整状态。 投资增速持续放缓，大幅低于去年同期，销售额和销售面积呈负增长，增长率持续扩大，房价下跌趋势也从三四线向一二线、从新建住宅向二手房扩展。

(一)国房景气指数逐月下跌，但跌幅大幅缩小，趋于稳定

被称为房地产温度计的国房景气指数是全国房地产开发的综合指数。 本轮的国房景气指数自去年3月见顶以来整体呈下跌趋势，自年11月下跌至100以下的不景气区间后，一直在100以内。 年2-9月逐月下降，从2月的96.91降至9月的94.72，但从6月开始跌幅明显缩小，7、8、9月基本平稳，到10月受宽松政策影响，国房指数仅上涨0.04

(二)房地产投资增长率低于固定资产投资，住房投资增长率下降更快(/S2/) ]

年房地产市场提前买入，在限贷政策总体不放松、放贷政策不断收紧的情况下，房市低迷，求望情绪严重，房地产投资增速明显回落。 1-10月，全国房地产开发投资77220亿元，累计比上年同期增长12.4%，达到6.8个百分点。 房地产住宅投资比例1-10月住宅投资完成额52464亿元，累计同比增长11.1%，比去年同期下降7.8个百分点。 投资增长率除2月外，低于全国固定资产投资增长率，继续扩大，到9月扩大到3.5个百分点。 住房投资增长率下降趋势更为明显，仅2月就超过固定资产增长率0.5个百分点，此后开始下降，10月则低于固定资产投资增长率4.8个百分点。

(三)房地产开发资金增长率大幅下降，利用外资增长较快(/S2/)。

从整体来看，年1-10月房地产资源增长率大幅下降，2月资源增长率为两位数。 1-10月，房地产开发公司资金100 241亿元，比去年同期增长3.1 )，增速比1-9月上升0.8个百分点，比去年同期下降24.1个百分点。 其中，国内贷款17735亿元，增长11.1%； 利用外资489亿元，增长17.6%，自有资金42232亿元，增长13.8%； 其他资金39786亿元，减少9.0%。 其他资金中，定金和定金24213亿元，下降11.2%； 个人贷款10895亿元，下降4.3%。 虽然国内贷款、其他资金等依然持续下跌，但海外资金从9月份开始迅速增加。

(四)商品房和住宅销售呈负增长，跌幅扩大(/S2/) ]

今年以来，商品房销售额和销售面积呈负增长，呈逐月扩大的趋势，住宅销售额和销售面积下降幅度更大。 1-10月，商品房销售面积为88494万平方米，比去年同期减少7.8%。 也就是说，10月的跌幅比1-9月上升了0.8个百分点。 其中，住宅销售面积减少9.5%，办公楼销售面积减少9.9%，商业营业用住宅销售面积增长8.2%。 商品房销售额56385亿元，下降7.9%，比1-9月上升1个百分点。 其中，住宅销售额增长9.9%，办公楼销售额增长20.4%，商业营业用住宅销售额增长8.3%。

(五) 70个大中城市房地产价格指数指标不断恶化，市场整体下跌趋势明显

作为房地产市场最重要指标的房价也在年中出现一定的松动，下行趋势明显，房价下跌趋势从个别城市向全国蔓延，房价下跌从二手房向二手房蔓延。 截至9月，从环比看70个大中城市的商品房价格，新建商品住宅(不含保障性住宅)环比价格下降的城市有69个，持平的城市有1个。 在价格波动中，最小降幅为0.4%，最大降幅为1.9%。 二手房价格环比全部下降。 在价格波动中，最小降幅为0.5%，最大降幅为2.0%。

根据去年同期的价格数据，9月份70个大中城市新建商品住宅和二手房价格较去年同期下降的城市数量分别为58和52个，比8月份增加39和20个。 上升的城市数量分别为10个和17个，分别比8月减少38个和20个。 新建商品房价与去年同期相比上涨的城市中，除厦门上涨4.9%外，其余城市涨幅均在2%以内。 在比去年同期减少的城市中，最大减少幅度为7.9%，比上个月扩大2.3个百分点。

(六)保障房建设提前完成年度任务，总投资量比去年同期高(/s2/)。

根据住建部公开数据，截至年9月底，全国城镇保障性安居工程开工720万套，基本建成470万套，分别完成了全年目标任务的103%和98%，投资10700亿元。 这意味着今年的保障房建设提前三个月完成了年度任务。 年，全国将新建城市保障性安居工程630万套，基本建设470万套。 截至当年9月底，开工620万套，基本建成410万套，分别完成全年目标任务的98%和87%，完成投资8200亿元。 显然，从同期保障性住房开工数据来看，这一进度快于去年同期，总投资量也高于去年同期。

今年全国保障性安居工程建设进展顺利，但存在一些问题。 有些省份的资金还没有完全落实，项目还没有开始； 在一些地方建设的保障性住房，部分空置的地方保障性住房的规划设计、采用功能、质量有问题的公租房的运营体制、机制还不完善。