““百日联姻”失败的财务基因：宋氏品质房排异孙氏高周转？”

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经记者杨宠从上海强发

“作为绿色城市的首席员工、创业者、20年的领导者，经过这100多天，我发现卖给了不该卖绿色城市的人。 顾客担心不满，伙伴受到了不公平的对待，许多基本承诺和与地方政府的协议没有得到有效的实施。 ”这是绿城中国董事长宋卫平口述的《我的探讨与反思》中的一段。

这不过是他的一句公话，但我个人对孙宏斌主政绿城这一百多天的成绩非常不满，他给《每日经济信息》记者开了孙宏斌这一阶段的分数，只有“四五十分”。 100多天前，孙宏斌主政的融绿取得的成绩曾达到90分，是绿城各地企业和项目中分数最高的。 这一百多天里，为什么孙宏斌从宋卫平眼中的“优秀学生”，变成了不合格的“差生”？ 上述理由真的是宋卫平回归的根本原因吗？

打开绿城中国，融创中国上半年的财务报告，也许就能知道两家企业基因不同的真正原因。

金融状况优于绿城

据今年5月底宋卫平召开新闻发布会时介绍，将绿城交给孙宏斌是出于寿柏退休的需要，也是出于宏观调控的压力。 据估算，绿城为了保证财务的绝对安全，需要在账本上再保证100亿元以上的现金。

据今年9月发布的绿城中国半年报报道，绿城中国确实遭遇了很大的财务压力。 绿城账面上的现金(包括限制性银行存款)只有约244亿元，但各类支付高达344亿元，大部分是一年内应支付的债务。

对此，绿城现金流不容乐观，上半年经营活动产生的净现金为-49.75亿元，越来越依赖借款等融资，确保了资金链的安全。

反过来看，现金状况比绿城充裕得多。 今年上半年，融和经营活动获得的净现金大幅超过去年同期，达到75.51亿元。 年末企业账面现金为160.08亿元，今年报纸为229.84亿元，增长43.6%。 融资的各类短期应付账款为78.62亿元，现金足以应付各类近期短期债务。 企业经营的“造血”能力，优于原以稳健闻名的万科、中海、龙湖等企业。

正因为如此，融资价格今年上半年大幅下降，融资价格大幅下降。 融资新的加权平均实际利率从去年年末的9.4%下降到今年上半年的7.6%。

根据绿城中国的年度报纸报道，去库存，调整节奏，确保现金安全是下半年绿城的首要任务。 在这种背景下，引入销售能力、“造血”能力更高的融和团队，显然符合绿城的优势。

孙宏斌的难题/

被宋卫平免职的绿城房地产总经理田强在免职前曾给绿城的员工写过内部信。 信中指出，由于位置不准确，绿城有长时间难以消化的大面积、高总额、长周期库存，约占总库存的6成。

事实上，上半年的财报中出现了这部分难以消化的库存。 截至6月30日，绿城竣工待售房产的财务账面价值达到177.27亿元，占可售资源账面价值总量的三成以上，但绿城上半年的权益销售额只有132亿元。

面对巨大的库存和巨大的现金流压力，孙宏斌上任后，该怎么办？ 如果通过资本市场融资，绿色城市的杠杆率将明显快速上升，给企业带来巨大的财务压力。 如果这样做的话，追求投资稳定的九龙仓显然会投反对票。 最稳妥、最有效的方法是降价销售。 但对他来说降价也不容易。

今年上半年，绿城结转的净利润率不到6%，净资产收益率只有2.74%，由于利润不佳，绿城今年内还发布过利润警告。 事实上，据《中国证券报》报道，经过孙宏斌的大幅降价销售，绿城的利润率进一步走低，前10月的销售利润率已经不足5%。

降价空之间已经是非常小的情况了，孙宏斌越来越多的做法需要降低价值成本，提高产品在市场上的竞争力，迅速消除库存。

降低部分建筑价格显然是一个可以考虑的因素。 绿城账面价值390多亿元的快速发展中房地产中，快速发展价格达到160多亿元，接近总价格的4成多，但融和的快速发展价格不到总价格的27%。

绿城的建筑有很高的价格，在业内有不同的评价。 有些人认为这是提高房屋建筑质量的必要代价；有些人认为这是不合理的。 据与绿城集团在业务方面有过交流的房地产官员介绍，绿城使用的建材之一需要从新疆运到广州加工，再运到杭州采用，总价格将超过从西班牙进口的同类石材。

拖欠工程款会加剧矛盾吗？ /

宋卫平秘书转发的“绿城供应商看融绿城”帖子显示了孙宏斌和宋卫平主导的绿城的区别。 帖子中说，“所有人(指宋卫平掌管绿城时的绿城工作人员)”只有一个口号。 我们做的东西一定很好。 成本不是问题，但东西一定很好。 ”。 本文指出，绿城工程，总是在工程结束后短时间内向供应商支付工程款，帮助他们及时结转。 孙宏斌负责的融绿，以最低价中标，工程款必须拖欠，年底前完成的工程要到第二年下半年才能支付。

在接受《每日经济信息》记者采访时，宋卫平对融和团队管理下的绿城拖欠供应商工程款和农民工工资表示愤慨。 他说在9月入学之前，为了让孩子能上学，很多农民工来领工资。 这是绿色城堡前所未有的。 对于上述说法，记者尚未得到融创和孙宏斌的回应。

事实上，拖欠供应商的钱在领域内其实并不少见。 许多领域的龙头公司以长时间拖欠施工单位和供应商的工程款而闻名。 一家媒体集团此前发布的公告称，一家房地产企业在住宅中拖欠集团数千万元的广告费已经到位。 由于绿色城市的外贸资金达到200亿元以上，如果不像过去那样延长时间，可能会给绿色城市的财务安全带来一定的风险。

但宋卫平表示，这样的方法，将为绿城房屋质量埋下一系列隐患，进而破坏绿城多年来建设的声誉，绿城看起来可能与其他房地产企业的产品没有本质区别。

合营企业、合作企业多/

对孙宏斌来说，收购绿城后，这家企业的数量和复杂性可能难以预料。 上半年，绿城预售金额达到300多亿元，而归绿城所有的中国权益销售金额只有100多亿元。 在大多数绿城项目中，绿城只占很小的所有权。 所有降价、增减投放行为，都需要与当地项目企业股东协商。

财务报表显示，绿城仅年报中注明的联合经营、合营企业就有六七十家，但这些企业对绿城的财务还是有重大影响的，一点股权比较小的企业还不在其中。

这些合营企业的资产总额达到450亿元以上，占绿城所有项目的一半以上。 其中除了绿城合作的一些项目企业外，大部分是当地的中小民营公司。 这些公司不仅与绿城有密切的联系，也是青城代建的主要客户来源之一。

不仅如此，绿城迄今为止的建材电商业务中还包括为政府建设一部分公共设施的项目，与青城的建设业务等也有密切的关系。 很明显，如果绿城降价导致该合作股东“受伤”，宋卫平必须向该股东说明。

宋卫平的项目伙伴在融绿之争的潮流中起到了什么样的作用还不清楚。 但有几个确实的事情是，很多项目的股东都希望宋卫平回归。 由这些青城建设的上海工程——上海绿城锦绣兰庭在得知宋卫平明显回归绿城后，高举“加大力度回归宋总”的旗帜，并为此回归众参。 宋卫平新聘的助手以前也是他的项目合伙人。

但是，如果不能依靠快速降价缓解绿色城市现金流的压力，绿色城市本身也将面临一定的风险。 对宋卫平和孙宏斌来说，绿城和融创两家企业在短短100多天的时间里，从亲密恋人最终走向决裂，可能从一开始就是没办法的问题。