“从“三分天下”到不超一成 碧桂园主动调整国外战术”

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经过记者顾家彦从广州出发

去年马来西亚以100亿美元的点击成功进入千亿房企俱乐部碧桂园，今年的海外业务面临烦恼。

据《每日经济信息》记者介绍，去年销售100亿美元的碧桂园马来西亚金湾项目，今年部分购房者取消预订，是因为顾客未能申请贷款。 随后，马来西亚雪兰莪州出台了新政策，通过提高购房门槛来防止外国开发商大举进入，企业在当地的项目也遇到了一些不自然的情况。

面对不利的市场形势，与去年海外业务提出“五年内三分天下，十年内占一半江山”的高姿态不同，今年以来碧桂园主动调整海外战术。 据悉，碧桂园首席财务官吴建斌为企业设定了10%的限额。 也就是说，海外投资的比例在总投资额的10%以下。

香港粤海证券投资银行董事黄立冲告诉记者，“虽然马航事件等有一定的特殊性，但它反映了国内房企在海外开展过程中面临的不可控风险。”与其过度追求规模，不如放慢扩张速度，积累海外开发经验，修炼内功，这是碧桂园未来的海外

支付手续繁杂，金湾目前正在少量退房/

陈云(化名)说:“去年8月，我跟着碧桂园组织的旅游团去了马来西亚金湾岸项目，定下了总额200万元的公寓。 没想到今年7月开发商通知说，银行不能批准贷款，所以需要全额变更，最终只能退房。”

年8月，碧桂园自主开发的第一个项目金湾在马来西亚柔佛州新山正式上市。 短短两个月，整体量达到115万平方米的碧桂园金湾成功销售6000多套，认购金额达到100亿元，不仅成为企业去年的单独销售冠军，碧桂园也在不到一年的时间内成为马来西亚最大的地产商。

但是，这个被认为是国内房企最成功的海外项目，现在面临着烦恼。 陈云表示，根据当时签订的购房合同，金湾项目首付比例为5%，剩下的部分由购房者向工商银行或中国银行马来西亚分行申请跨境贷款。 但是，从今年8月开始，包括陈云在内的一点买家被告知，贷款申请被银行拒绝。 这意味着这些买家必须全额支付。

“在马来西亚购房时的贷款利率只有4%左右，明显低于国内，所以很多购房者用贷款买房，但现在需要全额购房，购房者的资金压力大大增加。 陈云对记者说:“一些购房者不能享受低息贷款是没有成本的，他们倾向于退房。” 另外，尽管一些购房者的住房贷款申请没有被拒绝，但由于批准晚了，也选择了退房。

对此，碧桂园相关人士对《每日经济信息》记者表示:“确实很少有顾客因个人原因选择退房，但比例不到10%，属于正常的交易波动范围。” 由于马来西亚允许顾客分13期支付房款，许多中国顾客选择用现金支付。 选择申请贷款的中国顾客，现在有相当一部分申请了贷款。 另外，由于金湾项目持续的新合同已经远远覆盖了取消预约的数量，所以整个项目的销售没有受到多大影响。

海外政策风险凸显/

比起银行拒绝贷款导致的退房，人们更担心政策变更带来的风险。

新加坡《联合早报》援引马来西亚英文报纸《星报》的报道称，马来西亚雪兰莪州今年9月发布了购房新条例，提高了外国人和外国企业在该州购房的最低门槛。 据说新条例从9月1日开始生效。 根据其规定，雪兰莪州各地区外国人购房门槛为100万~300万林吉特(约190万~570万元人民币)，部分地区外国人购房门槛提高近两倍，这被认为是为了防止海外开发商大举进入雪兰莪州。

《每日经济信息》记者了解到，年初正式进军马来西亚以来，碧桂园已投资3个大型项目，除位于柔佛州新山的金湾外，其余2个项目均在雪兰莪州。

桂园相关人士对记者表示，这两个项目的目标客户群都是当地买家，这是因为上述政策影响不大。 这几年，碧园对海外投资市场进行了充分的调查和了解，每次成为新的市场都要遵循当地的法规，与相关政府部门保持密切的信息表达，保证各方面的运营符合政策要求。

事实上，马来西亚的房地产调控政策并非首次收紧。 今年2月28日，马来西亚总理署经济规划部门宣布，从3月1日起，在马来西亚联邦直辖领(吉隆坡、布城和东马纳宾)，外国人购房的运营商门槛从50万林吉特(约95万人民币)提高到100万林吉特(约190万人民)

黄立冲告诉记者，“国内住宅企业快速发展海外业务的最大风险是政策。” 由于许多国家对房价上涨的敏感度比国内高，如果房价上涨速度过快，他们可能会采取激进的手段来抑制房价。 像这次雪兰莪州这样的新政策有可能扩展到越来越多的地区，这也是国内房企出海时必须考虑的潜在风险。

海外战术慎重转向/

去年在马来西亚市场取得胜利后，海外市场曾在碧桂园的战术布局中占据核心位置。 桂园总裁莫斌年初在接受《每日经济信息》记者采访时表示，企业希望在未来五年实现“天下三分”的目标，即实现海外市场、广东省及广东省外的国内市场三足鼎立。 希望未来十年，海外市场和国内市场能够实现“二分天下”。

但是，进入今年以来，受马航飞机停飞等“黑天鹅”事件的影响，碧桂园的海外销售逐渐恢复了平稳。 据企业方面透露，今年三季度，企业马来西亚项目合同销售额约16亿元，澳大利亚项目合同销售额约11亿元。 在年只剩下一个季度的情况下，碧桂园极难超过去年海外市场70亿元的合同销售额。

“我们对海外市场的投资更加慎重”。 莫斌在碧桂园今年中期业绩发布会上表示，企业将来将继续物色合适的项目，但要进入新的市场，要从小项目和合作项目开始，逐渐积累经验，5年内海外资产占集团总资产的比例不会超过10%。

吴建斌表示，海外业务毛利率预计将达到35%，高于国内，但由于地区问题，碧桂园的全产业链模式无法在海外复制，特点难以显现。 从财务安全和审慎快速发展的角度看，企业放慢了海外快速发展的步伐。

“对碧桂园来说，放慢海外扩张的步伐未必是坏事”。 辉立证券房地产分析师陈耕对《每日经济信息》记者表示，海外业务有更高的毛利率，但由于海外预售制度更为严格，房企资金回收缓慢，反而会对企业的现金流产生不良影响。 随着海外市场风险逐渐显现，放慢扩张速度实现稳定稳定，积累经验，有利于企业未来在海外更好更快的发展。

克瑞研究中心拆除师朱一鸣对记者说，随着海外销售放缓，碧桂园实现销售目标的压力自然会落到国内市场。 但是，今年头9月，碧桂园实现了全年目标的63.3%。 下半年企业有1700亿元的可销售价值，所以如果维持积极的销售战略，很难实现年度目标。

“企业一直根据国内外市场情况灵活调整供货安排，实现整体销售增长。 碧桂园方面表示:“企业将全力以赴实现全年1280亿元的合同销售目标，但由于在土地等资本支出方面具有灵活性，目标能否实现不会给公司经营带来压力。”