“苏宁11门店40亿资产证券化 西部商业地产探路REITs”

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经记者杜兹乐出生于成都

随着政策出现漏洞，强大的房地产金融变革浪潮席卷西部。

近日，苏宁云商( 002024，sz )在成都3家门店、重庆2家门店、昆明1家门店、西安1家门店和北京、武汉等累计11家门店设立全资子公司，以40亿元以上的交易对价纳入中信证券设计的reits (房地产信托投资基金)，轻资产化。

按照国际惯例，资产证券化的核心在于实现标的资产的“风险隔离”和“现实出售”。 目前证券公司探索的泛reits产品仍存在于一定的制度突破空之间。 在领域人士看来，只有财税、金融、法律等改革放慢步伐，reits才有进一步扩大的机会。

房地产金融化“新坐标”

目前，市场化规制机构正在取代行政性规制机构，随之，原本中央暂时关闭向房企融资的金融和衍生品再次活跃起来。

如果贷款、信托、私募基金等的开发已成为当前房企常见的融资方式，那么央行的“9·30”文件将试图将房地产进一步金融化。

《每日经济信息》记者在9月30日央行和银监会发布的《关于进一步提高住房金融服务的通知》中特别指出:“扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产公司在银行间债市发行债务融资工具。” 积极稳妥地开展房地产投资信托基金( reits )试点”。

其实，上述债务融资工具是指9月4日以后银行间市场交易商协会对外透露的复印件。 也就是说，符合一定条件的上市住房企业可以在银行间市场发行中期票据融资。

据记者粗略统计，截至目前，金隅股份、富力房地产、金融街、金科股份等上市房企已获准注册发行，其中金隅股份20亿元，发行利率仅为5.35%。

值得注意的是，金科股份是目前西部地区唯一一家拟率先发行银行间中间权证融资的上市房企，募资总额不超过39亿元，融资预案经董事会审议通过。 业内人士认为，中天城投、云南城投、中房地产、渝开发等位于西部的上市住房企业将从中受益。

除了银行间的中间权证融资外，更重要的是，上述reits试点项目目前也成为业界热门话题。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭对微博表示:“reits试点，这非常重要，但美国次贷危机爆发后，中国监管层中断了这一政策的制定，直到今天仍未真正出台。 这在美国很多，在澳大利亚和日本也有一些，有利于商业房地产开发商的投融资和长时间经营。 ”

《每日经济信息》记者观察到，考虑越秀房地产信托基金、开元产业信托等政策壁垒等多种因素，绕道海外发行上市。

reits飞行员的“西部机会”

10月15日，苏宁云商多项公告称，西部高质量商业房地产成为资本金挖掘房地产证券化的投资洼地。

根据上述公告，包括成都、重庆、昆明、西安、北京、武汉和常州在内的共11家苏宁门店将打包成立全资子公司，其相关权益将以40.1亿元的交易对价转让给中信金石基金设立的私募基金。

值得注意的是，在这些资产包中，位于西部地区核心城市的高质量苏宁店达7家，其中成都3家、重庆2家。 特别是万年场，春熙路现已成为成都新、旧商圈的典型代表。 这11家店铺的另一个典型特征是，他们都是苏宁旗下的自保型高质量房地产。

全国房地产经纪人联盟四川分会秘书长何良栩对《每日经济信息》记者表示:“这是一个大型、连锁化、规模化的商业巨头寻求资本市场金融证券化的新融资平台。 对大商业公司来说，这将进一步巩固和扩大与其他商业公司的距离。 ”

苏宁云商表示，企业根据市场公允价值明确交易对价，一方面可以获得高质量的门店增值收益和现金回笼，另一方面企业可以以稳定的租赁价格和长时间租赁获得门店房地产的长期采用权。

海通证券分析师汪立亭等发布研究报告称，苏宁云商此次使用的“将房地产出售后恢复租赁”的创新资产运营模式，有助于充分利用资产、获取现金重新投入实体店铺，实现网络平台型零售商的战术变革

上述reits产品能否进一步突破中信证券今年5月推出的“中信启航”reits产品，至今尚不知晓。 但是中信启航作为目前国内首个reits产品，属于非公募性质，也享受不到税收优惠，与国外标准化的reits产品有不小的不同。

今年6月底，光大控股集团( 00165，hk )拒绝巨额资金购买和可转债，成为重庆房企英利国际第二大股东。 战术意图是将来依靠自己专业的基金管理团队将英利高质量商业打包成reits在新加坡上市。

此外，《每日经济信息》记者早在年6月就在新加坡上市的鹏瑞利中国商用信托观察到，目前的资产组合除了拥有沈阳、佛山项目的相关资产权益外，还囊括了众多西部核心城市项目。

西部项目包括成都鹏瑞利青羊广场100%的资产权益，成都鹏瑞利东站广场50%的资产权益。 另外，该商用信托计划收购鹏瑞利东站广场30%的资产权益，还获得了西安高铁北站衔接的综合项目的投资选择权等。

关于reits商业房地产标的物的选择，从何良声来看，是经营规模、盈利状况、市场前景等要考虑的重点权重指标。

美国新巢地产成都总经理蒋鹏在接受《每日经济信息》记者采访时表示，目前我国商业地产的本质问题是未市场化退出机制，reits处理的是商业地产的进入和退出问题。 但是，制约国内这一金融工具的，是当前商业房地产租金收益率低、难以享受税收优惠等金融深层问题。