“京津冀打通人力资源市场 天津商务办公投资潜力显现”

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经记者尚希从北京出发

京津冀一体化的蓝图正在一步步完善。

最近，报道了京津冀三地相关部门联合绘制的《京津冀专题地图8张》，其中包括三地交通、产业园区、环境保护快速发展等热点问题，有消息称为京津冀一体化协同快速发展提供了重要参考。

从8张专题地图之一“京津冀产业园区分布图”可以看出，北京、天津的国家级产业园区和省级产业园区相当多，天津的特征越来越明显。 随着京津冀一体化概念的提出和“北方经济中心”地位的确立，许多国内外知名公司、企业品牌开始占领天津市场。

第一太平戴维斯北京研究顾问咨询部董事王琼对《每日经济信息》记者表示:“随着京津冀一体化的顺利实施和深化，其‘首都经济圈’强大的辐射功能和外部效应也将逐渐显现。”

京津冀融合加速/

备受瞩目的京津冀协同快速发展计划还没有出台，但政府层面的推进正在一步一步深入。 无论是产业协同快速发展，还是人力资源一体化，三地之间的融合都在逐渐加强。

据报道，今年8月，在北京市计委、天津市规划局、河北省地理新闻局联合举办的京津冀测绘地理新闻协同发展第二次座谈会现场，展出了8幅专题地图。 这些地图的神秘之处在于，以主题地图的形式，非常直观地表现出京津冀经济、交通水平、人口规模等各方面的差异。

目前已绘制京津冀行政区划、综合交通、地形和水系流域、人口分布、教育卫生、产业园分布等8幅地图，并上报政府部门。

另外，北京市人力社会保障局10月15日发表的《北京市人民政府关于加快人力资源服务业快速发展的意见》指出，将通过京津冀人力资源市场，开拓京津冀及环渤海地区的人力资源，融合快速发展。 建设“中国北京人力资源服务产业园区”，将人力资源服务业快速发展纳入北京市服务业要点快速发展行业。

可见国家对京津冀一体化的重视程度。 三地以前的融合也在进一步发展，其中天津所占的战术地位越来越明显。

戴德梁行天津和山东地区总经理高火炬此前表示，京津冀地区中，天津具有区位特征、港口特征和产业基础特征三个比较特征。 在未来区际协调的快速发展中，天津也将围绕这三大优势，对比性地实现向北京产业的转移，实现自身更具划时代的快速发展。

这对天津来说，无疑是个绝好的机会。 为了抓住这次京津冀一体化的机会，目前天津正在构建承接北京产业转移的平台。 期间，天津滨海高新技术产业开发区凭借地处京津冀中心的优越特点，转型为天津新中央商务区。

高端办公室的不动产诉求提高/

对此，一位分析师对《每日经济信息》记者表示，无论从地区特点还是产业基础看，天津滨海高新技术产业开发区都已具备建设新中央商业区的先天条件。 其中，作为天津滨海高新技术产业开发区的地标性项目，“新京津高银天下”的建设对天津滨海高新技术产业开发区建设新的中央商务区至关重要。

高银集团旗下高银房地产投资建设的国际级大型城市产业综合体项目——总建筑面积近200万平方米的“新京津高银天下”，有以高597米的“高银金融117大厦”为中心的国际商业区、高档住宅“富国高银”和“天津环亚国际马球会”

天津本来就有吸引商业的力量，这也与其特殊的地理位置和城市资源有关。 天津位于我国西北、华北和东北的交汇处，是环渤海中心和京津冀地区最便利的出海通道，年天津港吞吐量超过5亿吨，是世界第四大港口。 年~年，天津gdp增长率均居全国第一，年人均gdp首次上升至全国第一，同期金融业增加值超过1200亿元，在上海京深之后，居第四位。

《每日经济信息》记者介绍，天津滨海新区经过20年的快速发展，年末经济总量超过8000亿元，与南京、青岛等副省级城市相当。 目前，天津以第二、第三产业为主导产业，到年上半年，第二、第三产业所占比例基本持平。 此外，外商投资整体增长平稳，其中每年直接利用外资168亿美元，居全国首位。 随着外资企业在天津投资的增加，相应产生的高端办公室对房地产的诉求也将增加。

纵观天津房地产市场快速发展的历史，我们可以看到，市场起步期以住宅为中心的格局持续了许多年。 1998年房地产商品化10多年来，商业房地产处于萌芽初期，形式多以底商和商业街为主，业态集中在以前流传的小超市、餐饮、理发、洗衣等领域，商家以个人为主，辐射半径有限。 这样零散的商业模式就像零散的音符，栩栩如生但缺乏旋律。

目前，随着京津冀一体化概念的提出和“北方经济中心”地位的确立，许多国内外知名公司、企业品牌也相继开始占领天津市场。 市场对购物中心、商店等商业房地产的诉求越来越高。 由此可见，天津在未来几年将成为国内、国外公司的投资热土。 在这种背景下，天津的商务办公环境需要迅速发展和改善，投资潜力正在显现。

天津滨海高新技术产业开发区突围/

天津滨海高新技术产业开发区位于京津冀的枢纽地带，有“新京津”之称，是由国家科技部和天津市政府建设的国家级高新技术产业开发区，被誉为自主创新的高地、天津市战术性新兴产业的凝聚区。 经过20多年的快速发展，天津滨海高新技术产业开发区的经济规模以每年30%以上的速度增长。 年，天津滨海高新技术产业开发区全年核心区实现区域生产总值830亿元，两年翻了一番。

天津滨海高新技术产业开发区发展迅速，达到国家战术阶段后，天津滨海高新技术产业开发区建立在政府政策配套、产业对接的基础上，已与北京市政府共建未来科技城市，北京金融、贸易、科技等高端产业

对此，上海易居研究院研究员严跃进在接受《每日经济信息》记者采访时表示，随着京津冀一体化的推进，天津市无疑需要地标性的城市综合体项目来支撑其整体商业氛围的提升。

显然，高银地产占有绝对特点，天津滨海高新技术产业开发区打造的国际级大型城市产业综合体项目“新京津高银天下”，为天津滨海高新技术产业开发区承接北京金融、贸易、科技等高端产业转移奠定了坚实的基础

在记者采访中发现，“新京津高银天下”项目从城市经济地位和城市空之间的优势出发，因地制宜地非常严格地规划了cbd的特点和快速发展规模，同时非常重视cbd功能的复合性。 整个cbd由城市原有的商业中心区、政府行政中心充分考虑交通、生活等便利性，与香港中环、纽约曼哈顿等世界知名大城市的中央商业区相差无几。 该项目建成后，将成为天津新cbd区域成熟的重要标志，其中，总建筑面积84.7万平方米的“高银金融117大厦”将进一步促进天津国际商务中心的快速升级。

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天津滨海新区商业氛围凸显写字楼市场特征

经记者尚希从北京出发

天津似乎做好了充分的准备，迎接京津冀一体化的到来。

年，天津进行了未来十年的商业布局规划。 按照这个计划，未来十年，天津将依托四级商业中心体系，全面提高天津商业整体水平。 到了2007年，天津市社会消费品零售总额将达到12500亿元，年均增长15.7%。 商业增加值达到5000亿元，年均增长15.4%； 亿元以上批发市场交易额15000亿元，年均增长约20%，全市商业零售建筑面积将达到4000万平方米左右，成为中国北方国际商贸中心和费用之都。

随着“首都经济圈”概念的提出，强大的辐射功能也进一步加速了天津商业地产的升级，京津冀一体化将对天津高档写字楼的办公地产产生什么影响？ 《每日经济信息》记者对此进行了调查。

滨海新区第三产业投资占六成

按照目前天津市的规划，滨海新区将培育空港口经济区商业中心、滨海高铁站商业中心、滨海景区商业中心、东疆港区商业中心等众多新兴区和人群密集地区的商业体，包括大港市区、塘沽老城区、西部 这还意味着滨海新区的商业氛围将全面升级。

《每日经济信息》记者在采访中获悉，目前天津写字楼市场主要分为中心城区和滨海新区，其中中心城区包括小白楼地区、南京路地区、海河地区和友谊路地区5个二级市场。

近年来，中心城区新供应不足，特别是以小白楼和南京路为中心的天津以前传入商业区的办公楼供应接近饱和。 截至2008年，小白楼和南京路区域没有新的供给，中心城区其他区域的总新供给量仅为20万平方米。 这是因为越来越多的指控扩散到其他新兴区域。

滨海新区占据天津市第三产业投资的重点。 数据显示，2009年，滨海新区第三产业投资占城镇投资的比重为61.8%，超过全市第三产业投资比重( 55.1% )的6.7个百分点。

据悉，滨海新区第三产业的首要诉求力集中在房地产业、水利环境公共设施管理业、租赁和商务服务业。 据第一太平戴维斯统计，截至2009年第一季度，在滨海新区落户的世界500强企业中，沙特基础工业企业、霍尼韦尔、加拿大铝业、艾辛精机、爱默生电气、三井物产、蒂森克虏伯、丰益国际、住友商事、鲍伊 截至目前，全球500强企业近30%在滨海新区投资了约350个项目。

值得注意的是，滨海新区还吸引了来自香港的高银集团。 高银集团旗下的高银房地产投资建设的国际级大型城市产业综合体项目“新京津高银天下”包括以“高银金融117大厦”为中心的国际商务区、高档住宅“富国高银”、“天津环亚国际马球会”，总建筑面积200万平方米 足以吸引金融等高端公司，满足商务人士的办公室、居住、休闲等多方面的诉求。

据业内人士分解，高达597米、117层( 92层以下为超甲级国际商务办公楼，93层以上为超五星级酒店) )的“新京津高银天下”填补了天津滨海高新技术产业开发区高端商业综合体中的不足，在完整的地域配套

天津写字楼市场的新机遇

“首都经济圈”自提出以来受到广泛关注，年初，该提案得到进一步推进。 为了深入贯彻北京天津河北协同重要国家战术的快速发展，加快推进北京天津天津双方城市联动快速发展，北京天津两市于年8月6日签署了《北京天津河北协同重要国家战术快速发展推进实施要点实务协议》。 随着京津冀一体化的顺利实施和深化，“首都经济圈”强大的辐射功能和外部效应也将逐渐显现。

“空在消除气体污染、交通拥堵、人口膨胀等城市压力的同时，天津的经济地位也将不断提高。 如果北京-天津之间的两城市驱动模式顺利进行，天津有望得到与北京同等的政策支持，回归北方经济中心的角色定位，天津滨海新区的开发已经上升为国家战术。 》记者了解到，目前天津写字楼租金不到北京的一半，滨海新区租金低于中心城区，写字楼质量和配套设施也比河北省有明显特点。 因此，由于相对低廉的办公价格和天然的地缘特征，滨海新区乃至天津写字楼市场成为未来北京溢出诉求的首选地。

此外，港口资源也明显推动了大型城市和城市带经济的快速发展。 年上半年，天津港货物总吞吐量约达2.6亿吨，作为世界第四大港口，被天津港迅速发展的滨海新区自然成为整个京津冀城市带的“出口”。

分析认为，京津冀一体化的推进将加强三地的经济联动和产业协同，加上天津港的辐射功能，以出口加工、组装、贸易为主导，城际合作的多层服务业将逐渐形成。 由此，相关公司的成长将为天津特别是滨海新区的写字楼市场带来新的机遇。

天津经济的快速发展水平介于北京和河北之间，随着一体化的发展，将来会接纳北京溢出的人口，也是北京产业转移的首选地。 随着高素质人群的涌入和相关产业的进入，相应的产业区也随之诞生，明确的规划、确定的定位、大幅的政策优惠，必须持续吸引相关公司的上传，迅速转化为天津写字楼市场较为有效的诉求。

“双城驱动的模式还需要河北的参与和合作，河北经济的快速发展水平尽管与京津有一定的差距，但在快速发展空之间是巨大的。 ”前面提到的业内人士告诉记者。

一项数据显示，2009年上半年，河北省第三产业占gdp比重仅为36%，不到北京的一半。 从长期来看，作为人口大省的河北省完成经济转型，释放人力资源快速发展第三产业是必由之路，产业培育和公司也给天津的写字楼市场带来越来越多的机会。

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专家的说法

王琼:天津甲级办公楼空的安装水平没有风险

经记者尚希从北京出发

今年9月，天津市商务委员会与北京、河北商务主管部门共同制定了《关于京津冀共同推进市场一体化进程的合作框架协议商务行动方案的执行》，明确了三省市商务部门的具体业务职责和任务分工。

《商业行动方案》的明确无疑为京津冀三地建设统一开发的商贸流通市场相互融合快速发展，为天津提供了更加完整的政策环境和快速的发展动力。

这样，天津商业地产市场，特别是高级写字楼的诉求会发生什么变化？ 天津cbd的构建前景怎么样？ 《每日经济信息》(以下简称nbd )记者特别采访了第一太平戴维斯北京研究顾问咨询部理事王琼。

全市办公楼空的安装率约为20%

关于天津甲级写字楼市场，空的安装率怎么样？

王琼: 2000~2002年，天津甲级写字楼市场处于起步阶段，尽管供应量有限，但由于诉求不足，到2002年底写字楼的空安装率上升到约40%左右，近14年来， 2003-2006年，天津办公楼吸收量迅速增加，空安装率大幅下降。 从2009年到2009年，由于世界经济不振，办公楼的诉求锐减，2009年净吸收量达到负值，空安装率呈上升趋势。

年来，天津写字楼市场呈现良好态势，供应量增大，诉求也逐渐增加，空安装率维持在20%左右。 目前天津甲级写字楼的租赁水平为每平方米每月139元，明显高于其他主要二线城市。

nbd :你认为这样的空放置率属于健康值吗？

王琼:综合天津市近年的数据观察，天津市甲级办公楼空的安装率已经呈现出比较健康的水平。 截至2004年，全市办公楼空安装水平维持在约20%左右，低于其他主要二线城市水平。 这是因为目前天津甲级办公楼的空安装水平没有风险。 未来，如果粗略的项目集中进入市场，写字楼空的安装率可能会在短时间内持续上升，但从长远来看，随着天津经济的稳健快速发展，写字楼的诉求将保持上升趋势。 而且，随着许多新项目进入市场，将为租户提供越来越多的选择，进一步刺激市场的活跃度。

从目前的市场环境来看，开发中的项目大多由有资金实力的开发商投资建设，防范市场风险的能力很高。 另外，很多项目希望与第一太平戴维斯等专业机构合作，获得更专业的市场新闻和开发建议，天津写字楼市场正走上质量化快速发展的道路。 因此，将来供应的办公楼有能力搭载新的租户。

控诉北京充满了优先之地

nbd :作为京津冀一体化的重要枢纽，滨海新区目前的商业写字楼市场发展状况如何？

王琼)滨海新区位于天津东部沿海地区、环渤海经济圈的中心地带，从位置上看是中国北方对外开放的入口。 滨海新区在京津冀一体化中起着重要的纽带作用，没有滨海新区，京津冀一体化就不可能实现。

目前，天津滨海新区的交通配套还在建设中，只有轻轨9号线和几条公交线路连接着中心城区和滨海新区，另外商业和住宅配套相对不足。

滨海新区现有商务区包括泰达msd、响螺湾中央商务区、于家堡金融商务区，现有3个商务区办公楼总库存约60万平方米。 泰达msd起步早，商业补助和交通补助比较完善，因此形成了滨海新区早先流传下来的区域，并加入了政府对金融等公司的扶持政策。 因为这家金融、贸易、物流、房地产等公司是这个地区写字楼市场的第一推动力。 该地区甲级写字楼平均租金与全市租金水平基本持平，每平方米每月可达130~140元。

nbd :你怎么看京津冀一体化后对天津和地区内写字楼市场的影响？

王琼:未来3-5年，滨海新区将供应大量新办公楼。 大约500万平方米。 充足的新供应确实需要时间来消化。 但是，基于该地区定位的确定，与北京招商引资不同，天津于家堡金融区将重点引入创新金融机构和创业风险投资等金融公司，加上政府扶持政策的实施，将加快该地区办公楼的去化速度。 另外，作为有长期计划的地区，确实很难在两三年内取得良好的成绩。

如果北京-天津之间的两城市驱动模式顺利进行，天津有望得到与北京同等的政策支持，回归北方经济中心的角色定位，滨海新区的开发上升为国家战术。 目前，天津的办公楼租金不到北京的一半，但滨海新区的租金低于中心城区，办公楼的质量和配套设施也比河北省具有明显的特点。 这种相对低廉的办公价格和天然的地缘特征，使得滨海新区乃至天津写字楼市场成为未来北京流失诉求的首选地。