“上海高端住宅供应市场现结构性变化 单价10万元以上住宅前9月成交增20.6%”

本篇文章4129字，读完约10分钟

根据德佑地产市场研究部最新监测数据，今年三季度，上海全市单价10万元/平方米以上的商品住宅成交82套，比去年同期上涨20.6%。 其中，圈内单价10万元/平方米以上的商品住宅成交53套，占总交易量的比重达到64.6%，中心地区高档住宅交易量达到新高。

在这个单价级房源中，华侨城苏河湾成为近期成交的热点。 全市单价10万元/平方米以上的豪宅项目，苏河湾华侨城自9月以来，已销售10多套大型公寓，均价达到12.8万元/平方米，居全市前十位。 行业分解认为，仅从价格来看，上海高端住宅的价格标准大幅提高。

高端住宅单价标准在10万元以上/

德佑地产研究总教练陆骑麟表示，自去年以来，上海高端住宅市场的供给已经发生了结构性变化。 最明显的是单价5~7万元和单价10万元以上的两个价位。

受部分新兴高端中板块涨价的影响，单价5万元/平方米以上价位住宅的供给急剧增加。 以8月为例，来自大宁、长征、浦东世博会等非豪宅板块的楼盘报价均超过5万元/平方米。 由此，上海高档住宅市场整体平均价格上涨，供给结构的变化带来了购房者的变化。 水涨船高，上海中等收入群体改善型的诉求开始在5~7万元/平方米这个价位的住宅中实现。 截至9月21日，上海市整体单价5~7万元/平方米的商品住宅共成交1942套，比去年同期上涨55.24%。

据中房信研究总导演薛建雄介绍，目前，购房单价5~7万元/平方米的价位房源群体是“老的改善”，既不是土豪，也不是富豪，大部分都是原居住地的改善型中等收入人群。 他们的年收入在30万元左右，家庭年收入大致在5，60万元。他们的购买情况是，经常在出售以前的住宅后购买这类产品。 这类产品的套餐总额不高，大多在800万元以内。

上海富人现在购买的住宅，仍然集中在独栋别墅和单价10万元/平方米以上的高级公寓。 相反，上海单价在10万元/平方米以上的住宅项目，整体供给依然有限。 薛建雄表示，目前全国高端住宅共有33个项目，集中在北京和上海两大城市，其中北京17个，上海13个，而这33个项目中只有15个。 从房地产代理商今年三季度接触的客户来分析，真正的富人仍然倾向于选择市中心地区、齐全、具有一定自然人文风情的项目，价格并不是对其最重要的影响因素。

福布斯富豪榜的最新数据显示，上海上千名富豪总量达到15.9万人，但目前能购买的上千万级总额新盘数量并不多。 供给远远不能满足需求，上海10万元单价以上的住宅交易量一直稳定增长，而上海10万元以上单价的楼盘价格在今年第三季度并未明显上涨，对许多高端顾客来说，购买这类产品是洼地的价格

华侨城苏河湾可能是上海市内少数几个满足上述几个条件的项目之一。 项目靠近外滩，在过去的近六七年里，这个商圈没有住宅。 而且，作为苏州河流入黄浦江前的最后一个海湾，苏州河湾是唯一可以看到苏州河和黄浦江景观的“景观”豪宅。 由于计划的限制，将来在这个地区，基本上上市的住宅产品将是凤毛麟角。 供给不足导致苏河湾景观房价持续上涨，上网本平均价格从去年的10万元/平方米左右上升到12.8万元/平方米，但依然取得了良好的销售业绩。

根据德佑地产的数据，全市单价在10万元/平方米以上的高档住宅项目，华侨城苏河湾9月迎来销售高峰期，单月签约10多套大型公寓。 由于配套平均总额较高(总额从1600~6500万元不等)，项目客户水平比上述总额800万元以内的住宅产品要高很多。

据德佑地产介绍，华侨城苏河湾主要客户为大公司高管以上级别，经济实力较强，客群原居住在静安、陆家嘴等高级区域，但出于进一步改善居住条件的目的更换购买了华侨城苏河湾的房源。

苏河湾板块的价值得到了强调/

华侨城苏河湾所在的大苏河湾开发已经列入上海市“十二五”要项计划，华侨城集团在年拿到苏河湾核心地块后，不仅成为大苏河湾开发区域唯一可采用“苏河湾”名称的项目，实际上也重建了苏河湾板块的价值 项目总建设量约40万方，距南京东路直线距离500米，距外白渡桥800米。 这是市中心土地供应濒临饱和，成片开发高端住宅项目非常紧缺的市场，具有稀少独特的先天性城市资源价值。

作为华侨城集团投资规模最大的开发项目，苏河湾天然附着华侨城房地产艺术品开发的一系列基因，在设计、用材等方面，处于整个高端住宅市场的世界前沿。

特别值得一提的是，在项目附加值方面，世界第四大宝格丽酒店的落子华侨城苏河湾，大幅提高了苏河湾板块，乃至整个上海的高端生活习惯体验方面的水平。 据悉，酒店目前已完成结构关闭，预计年底开业。

众所周知，高级珠宝跨越高级酒店经营的宝格丽，在酒店选址方面极其困难。 目前开业的前三家酒店位于米兰、伦敦和巴厘岛最著名的中心或度假胜地。 恶劣的选址和高端软硬件服务带来的财富凝聚效果明显。 酒店常住客户涵盖世界各国皇室成员、国家元首、大企业有钱人、国际一线明星等。

中国第一家宝格丽酒店坐落着华侨城苏河湾，显然该项目所处的地区和综合特征在上海市内没有两个，这对于板块价值的提升非常明显。 但是，华侨城能否充分挖掘这一国际顶级企业品牌的企业品牌力，苏河湾项目能否盈利，都考验着开发商的整体规划和谈判能力。

华侨城苏河湾项目营销推广专家介绍，上海宝格丽酒店位于项目核心居住区，与高150米的塔尖住宅紧密相邻，将建成浑然一体的宝格丽社区。 从酒店的管理服务到上海商会高端会所的运营，宝格丽为华侨城苏河湾的业主们提供用餐、洗衣、打扫房间、派对定制等一系列酒店专用服务。 会的健身器材也由宝格丽独家定制。

此外，为了缓解上海市中心密度，为居住在地区的人们注入更多样的生活基因，华侨城苏河湾在寸土寸金的市中心呈现罕见的大型中央公园，市中心罕见的大型生态绿地、由慎余里石库门建筑包围的商业地区、融合湾区滨水生活开放空间

虽然苏河湾板块的地域价值长期未得到充分发挥，但从当前政策的高度重视和建设规划的初期雏形来看，该板块的价值很快将得到重塑，成为上海全境领先的财富高地。

豪宅圈的集中效果明显/

内陆高级住宅在经历了十多年的快速发展后，已经被赋予了更多的社会功能。 事业、生活、社会交流、修业成为众多买家选择豪宅的主要因素。 一旦高端住宅成为个人社会交流和事业的平台，选择隔壁居住就变得更重要了。

苏州的高端大厦开发商曾经分享过，一个顾客宁可用两倍的价格购买项目，也不买项目对面同类的产品。 原因之一是项目有吸引力的社团层是否对未来的事业有帮助。

华侨城苏河湾的客流量很高，从某种意义上说，也是高端客源商务交流的平台。 世界上有像罗斯柴尔德家族一样的隐形富豪。 虽然在富豪排行榜上很少看到他们的名字，但是他们的所有决策都会影响世界财富的走向。 华裔人士中也有这样的隐贵集团。 他们大多数是年轻时从上海出国的中国富豪及其子女，经过前人的一步创造和积累财富，已经形成了巨大的财富和在世界商界的巨大影响。 他们的方向一直备受瞩目。

华侨城苏河湾的一位相关人士表示，这些人中的一部分很可能已经扎根，购买苏河湾的公寓进行隐居。 如果这些消息属实，上海乃至全国的财富结构在今后很长一段时间内可能发生了变化。 阿里巴巴成功登顶中微子，离不开孙正义14年前的投资，财富助推已成为股权投资时代企业成长的必要因素。 华人圈隐贵集团的回归，可能埋下了一点成功的种子。

对1949年前离开上海的中国人来说，外滩是他们印象最深的地方。 在现在的外滩商圈整体中，有住宅供给的只有华侨城苏河湾。 不仅如此，苏河湾还是上海文脉的发源地，其前身是上海近代最大的洋行仓库凝聚地，聚集着纺丝机股东徐棓山、地皮大王/黄金巨头周扶九等上海众多商人名流，以及上海总商会、慎余里、天后宫、各种银行仓库等众多历史建筑。

华侨城集团在年连续拍摄了三个湾区核心地块后，关注了地块的所有动向。 目前，似乎忽视了这一语境。 华侨城苏河湾市场营销推广专家介绍，项目以泰晤士河南岸城市复兴为参考样本，消费数年，试图重新梳理和拼接过去的苏河繁华。 从项目销售展中心来看，这个说法得到了证实。 维修古老的三层楼旧建筑是拥有近百年历史的原“怡和打包厂”的旧址，除了承担项目的规划展示功能外，还正式上传了世界著名的现代艺术家严培明、刘小东的员工办公室。 一个街区之外的华侨城苏河湾艺术馆，多年来更新的现代艺术展，已成为上海现代艺术桥头堡之一。 历史与现代、人文与商业的交错成为华侨城苏河湾的几个重要特征，成为华人圈隐贵选择这个项目的重要因素。

上海高端住宅后市正在涨价/

从另一个角度也可以看出这个财富的人们的走向。 虽然核心城市中心地已经成为稀缺资源，但对上海来说，她一直不是上海人的上海，而是全国乃至世界的上海，财富凝聚方向无疑与资源凝聚程度、城市世界地位相辅相成。

因此，在高楼整体低迷的现在，上海今年的土拍市场非常火热，特别是中心区位的土地价格持续刷新过去的“地王”记录。 今年7月9日，新晋地王黄浦五里桥大街104个街区的39/1地块，除去30%的保障房后，大楼地价达到85513元/平方米。 即将转让的上海董家渡13、15地块，即将更新这个数字。 在内圈外的闸北区大宁路街325街区的地块上，地板价格也达到47609元/平方米。

实际上，单从价格来看，目前华侨城苏河湾的景观住宅并不贵。 根据德佑地产提供的数据，今年以来，华侨城苏河湾销售的大型公寓平均价格为12.8万元/平方米，销售的酒店式公寓平均价格为6万元/平方米。 根据华侨城拍摄苏河湾地块时的价格记录，当时的地板价格达到了52855元/平方米。

从项目整体价值来分析，华侨城苏河湾在市中心核心同类产品中依然不多。 苏河湾是目前上海中心城市中心唯一可以全面开发的“黄金宝地”，也是“十二五”规划的要点开发建设区域。 工程以复兴苏州河昔日的繁荣为使命，不仅在建筑外观上修旧保存了历史脉络，还为工程注入了现代艺术基因，拓展了湾区的文化属性。 另外，项目中还引进了世界顶级的高端住宅配套——中央公园、高级酒店和高端商务配套。 华侨城苏河湾从政策性、历史性、人文性等各方面得天独厚，在上海市内高档公寓项目不足10个的今天，项目长时间增值的潜力可以说是惊人的。 (文/杨涵茜) )。