“杭州土地出让试水现房销售 业内称可缓解库存积压”

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记者徐杰实习记者沈溥从杭州出发

沉寂了近半年的杭州余杭区住宅用地，终于宣布了新地块。

杭州市国土资源局余杭区分局最近的公告中指出，余政储备39号地块将于下月中旬进行商品房出让，但严格规定出让条件为“该项目地上总建筑面积的10%可预售，其余完成后可房屋出售”。 这意味着这个项目90%的房源现在已经出售。 而且，该地块出让价为63120万元，保证金为31560万元，达到开盘价的50%。

《每日经济信息》记者观察到，转让条件艰苦，且该地块的楼价比以往大幅下降。 今年1月转让的杭州未来科技城地块楼价为6899.34元/平方米，此次地块楼价为4773元/平方米，下跌30.81%。

浙江工业大学经贸管理学院院长虞晓芬认为，为出让土地设立严格的转让条件，目的是引进优质开发商，控制烂尾房、质量纠纷的风险。 “当前房屋销售”规定的提出，也在一定程度上延缓了库存积压的速度。

廉价出让高质量的土地

资料显示，余政储运[]39号地块为杭州未来科技城83号商品房，商品房面积60114平方米，容积率2.0~2.2，价格63120万元，折合楼价为4773元/平方米。 据说该地块最近挂牌，结束了半年的余杭区宅基地空窗期。 如果没有事故，该地块将于10月15日正式转让。

记者了解到，该宗土地所在的未来科技城位于西溪湿地和五常湿地辐射核心区域，毗邻杭州交通干道文一西路，距规划地铁5号线常二路站仅400米。 毗邻阿里巴巴淘宝城、浙江理工大学科艺学院和海创园等项目，区域位置和生态环境具有相当的特点，正是目前的热点。

最近，未来科技城转让的唯一住宅用地为今年1月17日成交的余政储备87天，竞拍者为合景泰富，成交价格73400万元，楼价6899.34元/平方米。

相比之下，余政将[]39号地块换算成楼价后，4773元/平方米的价格可谓便宜了不少。 虞晓芬认为，随着杭州房价的下调，肯定会影响地价调整。 而且，该地块保证金上涨、现房出售等条件，加大了开发商的资金占用价格，在土地出让价格仍然居高不下的情况下，开发商的盈利水平将大幅下降。

“现房销售”有助于缓解库存积压

公告称，余政39号地块出让价63120万元，保证金31560万元，达到开盘价的50%。 根据合同约定，侵占这块土地的业主如果归还土地，保证金将被没收。 该地块的转让价款分两期交纳，“第一期在一个月内缴纳转让价款的95% (含保证金)，第二期在12个月内缴纳转让价款的100%”。

但是，地块目前不符合清洁土地交付的标准，因此真正的土地交付时间必须等到去年10月30日。 另外，根据合同规定，“该项目地面总建筑面积的10%可以预售，其余在完成后可以在房间内销售”。

关于上述规定，杭州市国土局余杭分局有关负责人在接受《每日经济信息》记者采访时表示，“本项目转让条件根据杭州未来科技城管委会的书面请求，由我局提交区政府地价评估会议讨论通过后，作出公告转让。 目前“目前房屋销售”的要求只比较这个项目，50%的保证金比例是根据不同的项目设定的，第一是根据项目所在地政府在招商过程中的情况。 ”

虞晓芬认为，制定严格的规定，标志着政府风险防范意识的提高。 “设立高额保证金，防止开发商盲目扩张或拥有超出自身资金实力的土地，让有实力的开发商进入，从源头上控制开发风险。 ”并且，90%的商品现在正在销售，相对地，这是现在“房间骚动”现象频发的问题。 “没有因预售住宅引起问题，对开发公司也提出了更高的要求。 公告牌的质量必须经得起市场的考验。 ”

一位专家表示，假设以底价成交，按开盘价4500元/平方米、2年开发周期、15%融资价格计算，到开盘价的时间段，该项目价格约达16亿元，单价122亿元

根据透明销售网的数据，该地块周边销售的项目成交均价约为16094元/平方米。

虞晓芬认为，“现房销售”规定的提出也在一定程度上延缓了库存积压的速度。 “房地产销售的利润是从拿地到销售周转时间的增加，但房地产销售只需要一年或更短的时间就能进入市场，对依然有高库存压力的杭州楼市来说是件好事。 ”