“国内养老地产调查：投入大 概念多 定位高”

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经过记者贾丽娟

与发达国家相比，我国养老产业才刚刚开始快速发展，还没有真正的成熟模式，也没有以养老产业为主业的上市公司。 目前，主张进入这一领域的公司多与房地产有关联。

因此，国内地产商进入养老地产时相当高调，但在实际运营中很小心。 选择了几个国内具有代表性的样本调查，结果表明，由于养老产品的多样性和多样性，即使是同一家公司，也不一定只选择一种模式，而是从多方面尝试水，寻找最佳的盈利模式。

“卖房子”太阳城/

位于北京市昌平区的太阳城工程，占地42公顷，建筑面积32万平方米，其中24万平方米为老年住宅，其他8万平方米为保有型老年公寓。 太阳城理事会主席朱凤泊多次在公开场合表示，太阳城70%的土地和建筑建造养老住宅，70年产权出售，其余30%的土地面积为养老功能区、持有型房地产。 “这样最大的意义在于风险控制。 刚开始养老产业，一开始做不好，北也找不到，最后不会中途自己破产。 ”简单来说，阳光城市以“70%的出售”来饲养“30%的出租”。

在养老地产中，无障碍设施、医疗塑料防滑地板、一键式呼叫系统等适当的旧设施不可缺少，软件服务也不可缺少。 孙森的老年公寓涵盖不能自理、半自理、不能自理的老年人，配套建设孙森医院，等级为一级甲等。

“阳光城市的模式很独特，复印难度很大。 ”养老领域的田国勇对《每日经济信息》记者表示:“北京太阳城于1998年开始建设，但当时国内还不重视老龄化问题，太阳城已经向前发展了一步。 以太阳城的规模来说，今天在一线城市周边获得这么大面积的土地不容易。 ”

“出售会员”的和睦源/

太阳城“卖房子”是第一位的，上海亲和源的重点是“卖服务”。

亲和源官网显示，企业在上海市浦东新区康桥镇投资近6亿元，建立了中国第一个会员制养老社区上海亲和源。 社区占地8.4公顷，建筑面积10万平方米。 配备专科护理院和社区医院、健康会所、配餐中心、老年大学、图书馆、文体活动室等。

住在这样的社区，也不用花钱。 亲和源上海项目的住宅不销售产权，而是作为养老产品以会员卡的形式进入市场。 会员卡分为a、b卡两种，a卡无记名，可继承、转让，比较有效期按房屋土地证权限相同的a卡78平方米的房间计算，( 2名老人可入住)，加上每年3.98万元的会员费。 B卡是记名卡，不能转让，可以终身居住。 老年人在亲和源居住未满15年的，可以按年换算返还家属，居住期限超过15年的，无权退钱。 按b卡70平方米的房间计算，会员费为60万元，每年的年费为4.2万元。

亲和源副总裁华山告诉《每日经济信息》记者，企业花了3年时间收回投资，5年实现了管理与服务的盈亏平衡，目前1500张床位基本满员。 企业早就在准备上海的第二、第三个项目。 不仅如此，企业已经在全国其他地区建设亲和源项目，建设海南亲和源、辽宁亲和源、海宁亲和源等进入运营。

“会员费+服务费”这样的养老模式，亲睦源不独特。 去年，远洋地产与哥伦比亚太平洋企业和emeritus企业合作，共同设立了“椿萱茂凯健”项目，该项目采用了“会员费+月额费”的收款方式。 其中，会员费50万元，比较有效期20年，月费因护理等级而异。 例如，一位老人要入住一个房间，所付的床位费为每月1.5万元至2万元，护理费为每月5000元，此外还有不同等级的伙食费。

绿城理事长宋卫平在新闻发布会上表示，养老地产是绿城应做的事业。 绿城典型的养老地产项目是桐乡雅达国际生态园项目中的养老公寓，该项目计划6000套养老公寓，总建筑面积50万平方米，计划年交付。 项目采用租售并行模式，最大优势是具备占地2万多平方米的老年大学，是“学院式”养老模式。 绿城还对外宣布，将在今后10年内建立100所养老院。

“多点开花”的万科/

万科也早就开始试水养老地产了，不同之处在于，它有直接“卖房子”的模式和自己的服务企业品牌。

以万科幸福汇为例，其第一是养老概念上“卖房子”。 北京房山洞店的“万科幸福汇”于年完成，以100套以上的养老地产住宅为试点对象进行了发布，分为利用商业建设的“活跃老年人之家”、住宅部分建设的“活跃老年人住宅”两个业态。 其中，“活跃的老年人之家”为老年公寓，共有130间房间，户型面积60~80平方米，规划建筑面积1.6万平方米，公寓周边有医疗服务站、心理咨询、老年学校等设施和 “活跃的老年住宅”直接面向市场销售。

此外，万科在杭州的“随园嘉树”项目也是养老的概念，首次推出两栋楼共50套，售价15000元/平方米，很快将销售空。 但是万科并不认为这是成功的。 因为“买主都是青壮年，为未来养老做准备”。

万科方面表示，今后将在16个社区建设养老补助综合楼。 全部由北京万科养老团队拥有运营，不对外销售，只有满足万科园区的老人。

万科的探索不止于此。 万科除了“幸福汇款”外，还推出了“橡树汇款”企业品牌，进行着最重要的“服务销售”。

记者访问了成都的“橡树汇老年人专门中心”。 这是日托中心，每天的营业时间为早上8点到晚上8点，提供三餐和点心、午休和活动场所、淋浴、康复等服务。 该中心工作人员告诉记者，物业业主为万科，目前只提供日托服务，暂时没有全托服务，目前自理老人每月费用为2600元。 据这位员工说，将来万科也有做全托业务的想法。

成都万科在给记者的回复中写道，各个城市的老龄化程度不同，顾客的诉求也不同，所以目前没有统一的方法。 成都目前的“老年人专业中心”只是各种形式的尝试之一，“全国各地万科提供的养老物业服务形式因当地市场和顾客诉求不同而各不相同”。

通过金融渠道的保利/

保利地产的模式略有不同。 企业在11月发表了“保利安平和熹之会”。 第一个项目是“西山林语和熹之会”，由北京保利安平养老产业投资管理有限企业运营。 该企业由保利地产和安平投资有限企业共同出资创立。 项目总建筑面积约2.2万平方米，内置200套居住单元，分为标准间、vip套间、加护间。 和熹所用的取钱方法一样是“会员制+房租”，前期需要支付10万元的押金和2万元的医疗押金。 入住者离开时，这笔钱可以全额退还。

这个费用的一部分看起来像会员制，但实际上两者有本质的不同。 世行在养老地产报告中指出:第一，从财务角度看，押金不能严格说是收入，但会员费用可以比较灵活地计入财务报表。 第二，从收益效果的角度看，押金制受床位限制，会员卡可以实现超卖； 第三，从经营角度看，押金所对应的房间和专业床位是固定的，会员制可以比较灵活地安排。

除押金外，和熹会议的收款标准按房定，根据居住面积和方向，租金从5000元~11000元/月不等； 每个房间有两张床，一张床的租金是房间租金的一半。 另外，人均伙食费每月900元，护理费500元以上。

项目开发初期，入住率不理想。 从年8月开始，和熹将调整价格。 记者和熹会议主页表示，费用调整后，按最优惠的价格计划，和熹将靠北房，自助型老人一个月可支付3400元。 据媒体报道，负责人表示，价格打折后，入住率有一定上升。

保利地产副总裁胡在新表示，目前西山林语和熹议项目还处于亏损阶段。 计划未来3~5年将养老产业运营进入稳健经营阶段，基本实现盈亏平衡，再用8~10年左右达到发达国家的盈利水平，通过金融渠道，通过reits (房地产信托投资基金)上市。

充分利用“押金制”的是北京的太申祥和。 官网显示，太申祥祥山庄(国际敬老院)于1999年开始试点营业，于2002年10月16日正式开业，是全国第一所推行会员制养老模式的国际敬老院。 项目内的北京太申祥和医院于2002年正式开业，是一级甲等医院。 在网站上也可以看到，中医馆是其特色之一，会员们可以比较自己的问题，预约不同的中医进行咨询。

记者以咨询的名义给太申祥和打了电话，对方说现在客满，不知道什么时候有名额。 他告诉记者，入住者需要缴纳120万元的押金，此外每月只需要缴纳数百元的生活费。 记者进一步问:“是说用这120万元的利息支付日常费用吗？ ”。 对方说“可以这样理解”。

“不差钱”的泰康生命体/

年9月，保监会发布《保险资金投资房地产暂行办法》，保险资金正式获准进入养老房地产市场。 截至年底，保险类公司在养老房地产行业的投资已经超过500亿元，包括国寿、泰康、平安、众等公司。

其中，泰康人寿是首批试点水养老社区危险企业。 2009年11月，保监会批准泰康人寿养老社区股权投资计划，年4月，泰康人寿公布国内首个保险与养老社区结合的“幸福有约”综合养老计划。 同年6月，养老社区在北京昌平成立。 去年，一个名为“泰康家燕园”的养老社区实体模式问世。 该养老社区占地17万平方米，建筑面积30万平方米，可容纳3000户居民入住，前600多户，共约800名居民每年入住。

另外，泰康也在上海、广州取得土地，启动了三亚、苏州的许多养老项目，上海申园、广州粤园的体验馆目前也已开馆。

“保险公司进行领域整合、跨境整合。 泰康首次提出用保险资金投资养老社区，率先取得牌照，目前已完成北上广、三亚、苏州五个社区，90万平方米、1万户布局。 北京燕园明年开始入住。 ”泰康生命副总裁刘挺身军告诉《每日经济信息》记者。 在他看来，保险资金养老地产特点较大，首先，虚拟保险与实体医疗养老社区相结合，提供的服务越来越多样化、更加完善； 其次是资金的特点，除了能承受领域较长的周期外，还有顾客的特点等。

但是，泰康的养老产品不面向大众。 刘挺身军表示，顾客可以通过两种方式入住。 一是购买泰康人寿200万元以上的相同产品，取得入住泰康养老社区的资格。 “我购买的保险产品可以支付入住后的费用。 而且，将来我们的养老社区只能接受保险客户。 另一种形式是，与目前的老年人相比，支付一定的定金，购买相关的乐泰财富卡，直接向社区申请入住，可以享受一个月9800元的最低费用。 ”

这样的价格，在刘挺身军看来，是已经“为了培育市场”出的“价格”。 刘挺身军还介绍说，目前养老社区的安排已经超过65%。

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养老地产新动向

异地复制

虽然养老地产目前没有成熟的可复制的盈利模式，但是很多企业已经开始着手扩大。 最常见的是“旅游养老”、“异地养老”的概念。 调查显示，70%的老年人退休后有旅行的希望。

有人认为，广义的休闲、旅游度假地产也是养老地产的产品模式，是活跃的老年人养老产品。 这类产品与纯粹意义上包括专业养护设施在内的养老产品存在竞争关系。

例如，北京太阳城房地产开发有限企业董事局主席朱凤泊对北京太阳城一地的运营不满意。 据报道，朱凤泊已开始在海口、厦门、贵阳、周口等地部署，与全国各地相关机构和机构合作，建立了全国度假养生养老联合体，为未来“上市做准备”。

亲和源也已经开始了很多项目的前期工作。 亲和源副总华山对记者表示，企业未来仍将深耕上海，第二个项目已经在进行，未来还将进行第三个项目。 而且，企业也复制到其他地区，以同样的商业模式，融合当地特色，追求多样性。 “不完全一样。 例如海南的项目偏重旅游，继续探讨合适的商业模式。 海宁的项目计划入住，辽宁的项目二期开发，各有优势。 ”华山说。

企业品牌输出

看到重资产模式的诸多弊端，许多养老房地产公司已经开始有意识地转向轻资产。

据朱凤泊介绍，太阳城的盈利模式分为五层。 一楼到四楼是围绕老年人公寓和配套设施的收益和现金流——第五楼是北京太阳城的模式向外延伸，为其他项目提供指导、咨询、运营服务等，也有冠名收益。 这部分是所谓的管理输出。

同样，亲睦源也在对出口企业进行品牌和管理。 “全国有22家我们输出管理服务并签约的项目。 具体模式不同。 有人能帮我先行咨询，也有人能帮我运营。 ’华山告诉记者。

另一家公司选择了完全轻资产的运营模式。 例如，做养老房地产项目前期咨询的世界联合银行。 去年8月，世联行与恒安护理集团签署战术合作协议，探索符合中国优势的养老服务模式。 企业认为养老地产还有3~5年的“窗口期”，企业计划在此期间进行筹资、项目筛选、人员培训等。 世界联合银行目前只进行养老房地产项目的前期咨询，为养老房地产的开发商提供服务。 关于具体的土地开发、资金筹措等，企业暂时没有涉及。

具有代表性的是港股上市企业花样年控股( 01777，hk )，潘军董事局主席在公开场合表示:“将来想玩房地产，一定要转型为轻资产。 否则就不能玩了”。

样本年在养老产业中的初期布局与许多地产商不同。 目前，花形年没有推出自建养老项目，开始在深圳、成都等地以“福泰年”企业品牌宣传社区护理，主张涵盖健康护理、居家护理、康复、营养配餐、精神治愈5大养老产品。