“记者注意：美养老地产业分工确定 各投资主体业绩迥异”

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记者注意:美国养老地产业分工确定了各投资主体业绩差异较大

经过记者孙宇婷

从上述例子可以看出，美国养老地产生态区的构建离不开各市场主体的分工合作。 开发商采取了取土、建房、卖房的“快进快退”方法，是典型的重资产运营模式，利润微薄，受制于养老设施等配套建设，因此资金回收速度比常规产业要慢。 一般情况下，经营者不只持有租赁，提供专业的护理服务，以轻资产模式扩大经营现金收益率，但需要承担经营风险的投资者(如reits )通过长期持有资产获得稳定的租金收益，收益率高但资金回收期长

另一方面，在这种各部门的职务方法下，参与者可以找到专业的职业生涯，可以找到长时间的投资者，也满足了各类投资主体的风险偏好，进一步促进了美国养老地产业的长时间快速发展。

另一方面，在美国的养老地产领域，以前流传下来的开发商和运营商利润微薄也是不争的事实，这种微薄的利润和亏损经营状况不仅仅是上市公司。

金融新闻企业sageworks最近分析了全美1000多个领域中非上市公司的财务报表，结果显示，截至年7月1日的12个月间，只有一个领域的净利润率为负(-1 )，这就是持续护理养老社区和配套生活服务设施领域)北美领域分类社

sageworks解体师李·比尔曼表示，最不赚钱的领域有一个共同点，就是费用支出巨大。 持续护理和配套生活服务设施领域的净利润率始终很低，提供服务所需的设备和固定价格可能非常高，而且许多设施从政府项目和保险企业获得的报销率也受到严格控制。

注:美国养老地产参与者的roe不高，轻资产运营的reits也不到10%。特别是运营商的roe一般为负，但国内地产商进军养老地产一般起到的作用恰恰是运营商。 此外，普尔年的roe数据使用了税前利润。