“房地产金融化提速 中国版REITs还没到火候”

本篇文章2892字，读完约7分钟

经记者顾家彦出生于苏州

进入年，房地产和金融的结合出现了加快的迹象。

诺承投资和投中研究院联合发布的《人民币房地产基金研究报告》显示，去年人民币房地产基金募集规模为1381.1亿元，比去年增长近1倍，与2009年相比，这5年间基金募集规模达到16倍。 房地产基金能成为房地产领域的主流吗？

7月26日，在每日经济信息报社主办的“年中国价值房地产年会”上，新城控股的欧阳捷高级副总裁、景瑞控股的杨铁军执行董事等行业高层表示，目前国家在政策、税收等方面不支持房地产信托基金( reits ) 尽管发展迅速，但仍面临着招聘困难、人才短缺、风险控制提高等挑战，要想进一步快速发展，必须突破这些瓶颈。

缺乏税收优惠是最大的障碍/

“中信证券此次发行的reits是一个很好的尝试，作为房地产金融业的产品，reits是介于债券和股票之间的金融工具。 债券产品每年获得一定利润，享受房地产租金和资产增值带来的资本增值，为个人投资者提供了可以投资大型房地产房地产的资本平台。 这是因为该reits在美国、新加坡、中国香港等市场发展迅速，美国汉斯地产中国副董事尤文裴在“第四届中国价值地产年会”论坛上表示。

根据海通证券发布的研究报告，经济发达国家的快速发展经验，房地产金融有望成为房地产价值创造链的新环节。 截至今年6月2日，美国以前流传的房地产开发企业只有36家，但244家reits在美国上市，其中最大的reits西蒙房地产市值达到517亿2500万美元，是美国最大开发商市值的6倍以上。 统计数据显示，1972年以后，美国reits长期平均年收益率为13.7%，年分红收入约为8.3%。

根据海通证券的预测，根据美国年上市reits的规模，预计中国reits最终规模将达到7.72万亿元，可以处理房地产开发16.34%的资金来源，资产证券化的速度加快促进了商业房地产的优胜劣汰，越来越多高质量的商业房地产繁荣，

但是欧阳捷认为，由于商业房地产收益率低，缺乏政策优惠支持，reits至少不具备短期快速增长的条件。

“恒隆房地产等香港房地产企业之所以能够在内地经营商业房地产，最重要的是资金价格低，几乎接近0的利率水平，贷款期限长。 这是因为持有商业不动产可以维持高收益率，通过reits等方法也容易实现资产证券化。 ”欧阳捷认为，与此相反，目前大陆商业房地产普遍存在租金收益率低于贷款价格的现状。 例如，大部分项目融资价格接近10%，但租金收益率仅为5%。 这意味着持有商用房产是负收益率，几乎不可能满足投资者对房地产信托基金的收益率要求。 因为，大陆的商业房地产几乎都以散装销售为主。

事实上，reits在大陆地区的快速发展一直很缓慢。 世邦魏理市的研究报告显示，2005年底，越秀房地产信托基金( 00405，hk )成功在香港上市，成为第一个以大陆房地产为交易对象的reits。 但是，由于相关法律尚不完善，reits尚未正式启动。 近9年来，只有李嘉诚旗下的汇丰产业信托、在大陆上市的首家酒店reits产品开元信托基金、以及有日资私募基金背景的春泉产业信托3家reits成功上市。

华侨派投资集团创新业务事业部社长蒋竞表示，reits确实有广阔的快速发展前景，但国家对此并未提供国家金融政策、税收政策的支持。 由于这为实现高速发展面临诸多障碍，中国reits市场的快速发展成熟需要各方努力。

《每日经济信息》记者表示，reits之所以在美国如此盛行，最大的特点就是税收减免优惠政策。 对投资者来说，由于reits属于利润传播机构，经营利润的大部分转移给了reits股东。 因为这个reits在企业层面免除了企业所得税。

泰国证券房地产指数评级基金经理徐皓在接受记者采访时表示，越秀房地产信托基金之所以于2005年成功上市，是因为上市前旗下的房地产已经通过股票交易转让给了相关的境外离岸企业，从而逃避了大陆快速reits发展面临的税收等诸多障碍。

募集资金是目前最大的困难/

与reits相比，房地产基金在内陆地区呈现出爆炸性的增长。 《人民币房地产基金研究报告》显示，年前，内地人民币房地产基金只有20多只，100亿元左右的市场规模。 年以后，房地产基金开始快速发展，近三年房地产基金市场规模每年保持近100%的增长。

“我看过一个统计数据。 美国房地产基金提供的资金支持占美国房地产开发的70%，但在中国这个比例还非常小。 在中国，房地产基金的快速发展可以说还在空之间。 ”欧文·佩伊想。

前途美好，但道路布满荆棘。 蒋竞认为，房地产基金目前面临的最大困难是募集资金。 另一方面，房地产基金是新事物，很多管理企业缺乏良好的过往业绩，基金队伍年轻，很少有企业可以说是成熟的房地产基金企业，所以投资者买不起钱； 另一方面，房地产基金本身的多元性和庞杂性非常高，要让人们了解这个事情，要看哪个城市的房地产项目，这个地区的供需关系如何，开发商买的土地是便宜还是贵，这些事件都去了项目现场获得了感性的认知。 这是因为对许多基金管理企业来说，说服投资者筹集资金是非常困难的。

“除此之外，国家政策对房地产基金的销售渠道有很多限制，很多第三方机构无法销售，银行的销售也有相当大的限制，所以很多普通投资者无法通过他们常用的渠道购买房地产基金。 ”蒋竞表示，更重要的是，房地产基金是新兴领域，因此，对人才的要求是复合的，必须既了解房地产，也了解金融。 正是这样的人才在市场上尤为稀少，许多房地产基金为了争夺人才付出了高昂的代价，人才匮乏成为房地产基金快速发展的另一个重要因素。

特别是文沛认为房地产基金的快速发展，最重要的是了解基金背后投资者对房地产基金的诉求，在这方面实战经验丰富的外资企业显然具有人才特点。 “以汉斯为例，汉斯自1991年以来设立了房地产基金，已经设立了44个战术投资基金和多个不重复的项目投资平台，全球并购与开发总额超过243亿美元。 这些基金的投资者大部分是机构投资者。 这些机构投资者有不同的风险偏好，对房地产投资的区域市场、房地产类型、投资战略有不同的投资要求。 汉斯将在房地产基金方面与专业的资本市场团队和这些机构投资者进行特殊的对接、信息表达，及时了解这些机构投资者的诉求，设计房地产基金的产品。 ”

另外，业界对房地产基金的担忧也来自基金的风控措施不充分。 《每日经济信息》记者发现，进入年后，房地产基金陷入了挤兑危机。 据《21世纪经济报道》报道，1亿2000万元的房地产私募基金兑付出现问题，为此，中裕富于年底在深圳中院起诉港丰房地产开发(深圳)有限企业及其实际控制人何建华，索赔约1亿3600万元。

“房地产基金的发起人作为基金经理，要对投资者负责，就必须控制基金整体的投资方向和风险，需要基金整体水平的风险控制和具体的投资项目的风险控制。 投资具体项目时尽职调查是否充分、完整，对可能出现的风险因素是否有处理方案，或者是否比较有效地避免等，应该是每个合格的房地产基金都必须具备的风险控制能力。 ”欧文·佩伊说。

(每经记者尚希对本文也有贡献) ) ) ) )。