“房企借跨界提升融资能力 多元经营有助优化财务”

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经记者杨宠从上海强发

涡轮充电宝总经理薛迥文表示，跨境经营给开发商带来的经营特点很多，至少在融资能力方面比非多元化经营的公司更有竞争力。

《每日经济信息》此前报道称，一些中小地产商无法以正常方式从银行获得开发贷款，因此以贸易企业的名义向银行借款。 这种被称为“借壳”贷款的方法具有一定的普遍性。

但实际上，开发商能通过房地产以外的业务获得贷款吗？ 即使能获得贷款，也能用于房地产开发吗？ 这几年，非房地产业务给房地产业务带来了哪些融资便利？ 不仅拓宽融资渠道，节约融资费用，跨行业经营对企业财务有帮助吗？

更低的利率支出？ /

上海一家有色金属公司的财务负责人告诉《每日经济信息》记者，根据银行目前的规定，如果经营业务与房地产开发无关，企业规模和实力不弱，申请利率低于8%的一年期贷款并不难。 企业从事进出口业务，信用证融资和银行票据贴现并用的情况下，融资价格也可以低于7%。

这样的融资价格已经比房地产开发融资价格便宜很多。 由于银行限制向房地产贷款，目前房地产领域的平均融资价格已经达到10%以上。

尽管有大量非房地产类企业的财务实证，但仍有通过非房地产类业务融资、互换资金供房地产开发行业采用的方法。 但是，以非房地产业务的名义向银行申请融资并将这些融资用于房地产开发存在一定的障碍。 金融信贷部门有融资专用于专项资金的信条，借款人不得挪用于与借款指控无关的行业。

许多开发商的财务经理也否认将非房地产类贷款应用于房地产开发行业 但是，不可否认的是，非房地产开发类贷款降低了房地产开发的整体融资价格。 从上市公司的财务数据可以看出这一点

浏览绿地、万科等房地产上市企业的年度财务报表，可以发现一些奇怪的现象。 截至年底，绿地短期贷款、非一年期到期流动负债、长期贷款等贷款余额总规模超过千亿元，但去年实际支出利息仅为27亿元。 各类贷款余额规模约800亿元的万科，本年度利息支出达到60多亿元。

薛迣文说，引起这种现象的可能性有两种。 一是绿地开发项目资本化率高，而万科资本化率低。 二是由于绿地非房地产业务融资价格低，降低了集团整体财务费用。

其实，这种现象相当普遍。 主营房地产金地集团截至去年年底的各类贷款余额只有260多亿元，而去年支付的利息支出23亿元多的多元化经营世茂股，去年总借款规模超过百亿元，但利息支出不足1亿元。 截至去年年底，多元化经营的华侨城各种借款总规模超过200亿元，但本年度利息支出只有6亿多元。

从毛利率来看，万科去年的房地产结算毛利率为22.31%，金地集团去年的房地产毛利率为26.34%。 多元经营的世茂股份毛利率超过40%，同样跨领域经营的厦门建设毛利率也达到32.79%，华侨城毛利率达到58.02%。

多种经营的现金流量表/

但是，并不是所有跨领域经营都会给开发者带来越来越多的低价钱融资和高额毛利率。 上海一家建筑公司的负责人说，他们以前也想以建筑公司的名义向银行申请融资，为房地产业务融资。 但是，这些年来，上海对建筑公司的融资一直受到严格控制，他们只能获得无担保贷款，往往一个企业只能获得1亿元或2亿元的借款。 对于需要十几亿元的房地产开发项目来说，这显然是杯水车薪。

从事建筑业、房地产开发等相关行业的上海建筑业去年毛利率只有21.8%，另一家寻求多元化快速发展的公司华丽家族也只有29.28%。

薛迣文说，房地产业仍处于扩张型投资阶段。 主要业务目前不容易实现自身“造血”，需要企业通过各种融资渠道进行房地产业务的“输血”。

在这种阶段，开发者最应该做的是寻找快速发展成熟、产生持续现金流的领域，而不是寻找需要“造血”和“输血”的领域。

知名经济学家郎咸平曾以和记黄埔为例，拆解多元化经营成功的关键。 他说，黄埔各领域的毛利都只是领域的平均水平。 但是，这些领域结合起来会产生意想不到的效果。 例如，在开发尚未取得实际成果的医药板块的情况下，未来利润会很好，但现金流一定是净流出； 零售超市利润不高，但现金流净流入。 通过组合这两个领域的现金流，可以平衡现金流量表。

在这方面，恒大是一家值得借鉴的企业。 恒大的冰泉和商业百货，都是已经成熟的业态，如果能够花时间给恒大带来稳定的现金流，可以用现金流量表弥补房地产领域的净现金流。

在过去，有些公司在跨境经营时没有考虑现金流量表的平衡，给公司带来了很大的财务风险。 例如，熔盛重工和恒盛地产两家公司的跨行业经营被业界认为有一定的财务风险。 因为和房地产一样，当时造船业也处于经营性现金流净流出阶段。 因为当时有人指出两家企业的控股股东会在这样的投资组合中遭遇财务压力。

通过多样化经营降低价值成本/

此外，开发商们在上下游行业跨界经营，试图大幅降低价值成本。

绿城电子商务交易所的相关人士向《每日经济信息》的记者讲述了碧桂园的一个例子。 碧桂园的水泥、建设等原材料大部分是自己供应的。 这些水泥由于生产规模大，价格相对较低，销售渠道费用支出少，对碧桂园节约价格起着很大的作用。

绿城电商对绿城的房地产开发也有同样的作用。 绿城电子商原是绿城的建筑采购部门，后来迅速发展成b2b的建材供应商。 其购买模式是对建材购买的最低价格进行全领域监督，定期公布不同建材的最低交易价格，绿城以上述最低交易价格购买建材。

事实上，一些住宅企业通过开展上下游产业的跨领域经营，获得了很好的利润。 例如，中南建设从事房地产开发的毛利率去年达到38.51%，远远高于领域平均水平。 栖霞建设参与保障房建设获得代建金，确保了企业年末的经营性净现金流入。

对于从事房地产金融业务的跨领域经营公司，利用房地产基金获得高净资产收益率的机会不断增加。