“商业地产证券化提速 高质量物业有望受益”

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经过记者顾家彦从广州出发

进入2010年，资产证券化出现加速的迹象，商业房地产资产“证券化”的途径也在增加。

5月21日，中信证券《中信启航特别理财计划》(以下简称中信启航)在深交所综合协议交易平台挂牌交易，成为国内首家交易所内房地产信托基金( reits )。 6月下旬，方兴地产分拆旗下酒店业务平台金茂投资，计划7月初在联交所挂牌。

粤海证券投资银行董事黄立冲在接受《每日经济信息》记者采访时表示，目前，内地商业房地产要完成资产证券化，必须给予较大净资产折扣，或为收益提供担保，才能吸引一定数量的投资者。 他表示，内地商业地产真正快速发展的历史不过十年，传统开发商越来越多地以住宅的思维方式打造商业地产。 随着商业地产与金融更加紧密地结合，资产证券化的加快促进了商业地产优胜劣势，促使越来越多的高质量商业房地产蓬勃发展。

资产证券化目前加快速度的迹象/

6月25日，方兴地产发布公告，旗下金茂投资和金茂(中国)投资控股有限企业(以下简称金茂投资)在香港联合交易所以股票联合订单位的形式全球上市，发行价为各股票联合订单位5.35港币，融资额约32.1亿港币，金茂投资7月2日正式挂牌。

招股证书显示，金茂投资是聚焦中国酒店领域的固定单一投资信托，上市平台初始资产包包括竣工的酒店和正在开发的酒店，预计开发的酒店将在投资之日起一年内开业。 从具体资产来看，8家酒店分别是上海金茂君悦大酒店(位于金茂大厦内)、金茂北京威斯汀大酒店、金茂深圳jw万豪酒店、金茂三亚丽思卡尔顿酒店、金茂三亚希尔顿大酒店、崇明凯悦酒店、金茂北京王府井万万

黄立冲据《每日经济信息》记者介绍，方兴地以“股份共同订单位”的形式分割酒店业务上市。 这种模式与房地产信托基金( reits )相似，都提供稳定的红利，但“股票联合订单位”业务弹性大，容易注入资产，同时不受限制迅速发展本职以外的业务。

黄立冲认为，“方兴地产之所以能够完成酒店房地产的资产证券化，一方面是因为这些房地产位于一线城市和景点优越的地区，项目具备稀缺性。” 另一方面，母公司中化集团与其签订了多份租赁合同，保证了金茂投资上市后的租金收益”。

资产证券化在国内发展迅速，世邦魏理市的研究报告显示，2005年底越秀房地产信托基金( 00405，hk )成功在香港上市，成为第一个以内地房地产为交易对象的reits。 但是，由于相关法律尚不完善，reits尚未正式启动。 近9年来，只有李嘉诚的汇丰产业信托、大陆上市的第一家酒店reits产品开元信托基金、以及具有日资私募基金背景的春泉产业信托3只reits成功上市。

但是，今年的资产证券化出现了加快速度的迹象。 国内首家交易所场内reits产品中信启航经证券监督管理委员会批准，以50.4亿元以上的价格，获得北京、深圳两地中信证券大厦房地产产权的2家全资子公司的股权，并对其进行房地产证券化业务，中信启航于5月21日正式挂牌，中国内地

税率过高会影响收益/

虽然资产证券化今年有了实质性突破，但从方兴房地产酒店业务的市场认购情况来看，资本市场相对于商业房地产依然疲软。

观点地产网认为，方兴地产此次未将金茂分拆投资的公开上市股票全部售罄，但国际销售已经超额认购，可以弥补公开上市的不足。 这是因为7月2日可以按期挂牌，但由于市场反应冷淡，发行价最终定在价格下限的5.35港元。

黄立冲表示:“从金茂投资分拆上市的情况看，资本市场对商业地产的兴趣依然浓厚。”目前，国内商业地产要完成资产证券化，必须提供较大的净资产抛售，或为收益提供担保，才能吸引一定数量的投资者

金茂投资的招股书显示，截至去年3月31日，企业房地产市值约243亿元，但按5.35港币的发行价计算，金茂投资市值约107亿港币(约85.6亿元)，比房地产市值下跌65%。

德信资本总裁助理刘聪告诉记者，房地产实现资产证券化首先需要满足两个条件。 一是项目产权明确，统一持有。 二是租金收益率大，满足投资者的要求。 由于国内开发商倾向于分散销售，大量商用房产的产权被分割，这些房产几乎不可能实现资产证券化，另外，许多开发商由于商业运营能力较弱，租金收益率不高。 这是因为国内符合资产证券化要求的房地产很少。

另外，目前国内没有对商业房地产资产证券化制定税收优惠政策，给项目收益率带来了一定的压力。 黄立冲告诉记者，以reits为例，美国之所以盛行，最大的特点在于税收减免的优惠政策。 对投资者来说，由于reits属于利润传播机构，经营利润的大部分转移给了reits股东。 因为这个reits在企业层面免除了企业所得税。 但在国内，基金在收取租金后需要缴纳营业税，分配剩余收益时，发起人需要缴纳剩余收益营业税，发生“双重”纳税，整体税收达到租金近一半时，达到投资者净利润要求非常困难

世邦魏理市执行董事和中国区投资房地产部联合主管钟德尧告诉记者，越秀房地产信托基金之所以在2005年成功，得益于广州市提供优惠的税务政策，基金的年利率得以维持6%~7%的水平。 如果税务政策不调整，大部分商用房产收益率无法满足投资者的要求。

另外，在工作形式上，相对于一线城市的写字楼和酒店，由于电商的冲击，零售房地产面临的压力较大，被资本照顾的程度也较低。 刘聪向记者表示，零售房地产特别是大型购物中心受电子商务业者的影响更大，开发周期更长，资本退出困难，因此这类房地产更难实现资产证券化。

证券化途径正在增加/

据《每日经济信息》记者介绍，部分房地产基金也在积极介入商业房地产行业，通过并购、改造升级老项目，提高运营能力后，为盈利而退出。

以国内首个商业房地产基金的高净值和资本为例，其方法是收购旧办公楼项目，通过改造完成资产评估额的提高后，统一募集租金，转售完成机构退出，受投资者委托进行长时间的理财权。 该基金在北京、上海核心区域的资产规模超过80亿元。

外资基金全部收购商业房地产项目的情况也在增加。 其中，最引人注目的不就是被称为基汇资本的境外房地产基金吗？ 该基金在过去半年中以合计104亿6000万港元的价格成功收购李嘉诚旗下的广州西城都荟和北京盈科中心2处商用房地产。 基金通过改善这些商业项目的运营能力来提高租金收益率。

刘聪告诉记者:“随着资产证券化的推进，退出机制的畅通，更多的房地产基金将进入商业房地产行业，推动商业项目运营能力的提高，为市场带来越来越多的高质量商业房地产。”

另外，一些地产商通过商业性房地产介入pe投资，试图建立新的房地产金融模式。 据《每日经济信息》记者介绍，深圳星河集团打算上市的企业的股票被写字楼的产权取代，最终通过资本市场实现投资收益。 据悉，星河集团将与多家拟上市企业接触。 如果这些企业有购买办公楼的计划，星河集团将派出专门的调查小组对公司进行详细的判断，在双方对产权和股权进行合理评估后，明确置换比例和置换期限，实现单纯的房地产项目到股权投资的转换，曲线完成资产证券化

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模式篇

网络思维+个性化定位:商业地产商重构盈利模式

经记者尚希从北京出发

“商业地产快速发展的核心是找到被市场和资本市场接受的盈利模式。 》商业地产全程运营商ret睿意德高级董事王玉珂在接受《每日经济信息》记者采访时表示，目前国内大部分商业模式还处于探索阶段。

研究表明，我国新城市开发等房地产企业招商引资情况不理想，与内地商业地产商普遍没有找到成熟的盈利模式有关。

在移动网络中聚焦目标客户群

自从市场频繁受到政策管制以来，商业地产一直被视为避风港。 改变商业地产也成为近年来领域最热门的话题。 作为不动产的哥哥，万科无疑是最有危机感的公司。

年来，北京万科在万科商用新业务层面不断探索，从“建造人居住的好房子”过渡到“建造人使用的好房子”，业务也是购物中心、社区商务、办公楼、酒店、养老服务

今年以来，万科与百度、雅诗阁、途家网合作，对商用房地产进行了新的尝试。

在接受《每日经济信息》记者采访时，万科集团副总裁毛大庆表示，与雅诗阁合作意味着万科在北京正式启动公寓服务业务，据其介绍，双方在苏州、无锡、北京大兴和顺义4个项目共计700套公寓。

此外，万科位于北戴河的项目将首次尝试网络思维模式，通过途家网为项目业主提供后期增值服务。

使用互联网是目前许多住宅企业广泛运用的新利器。 例如，万达正是利用“大数据”电子商务模式整合其在线资源，利用这些项目资源建立会员体系，通过现代移动终端的先进技术，在各个项目中，众多会员所花的次数、额度、喜好等

强调个性化的费用体验

当更多的公司涌入商业地产开发大潮时，如何不同质化，实现独特的竞争力无疑是突围的关键。

统计数据显示，去年全球购物中心面积排名前10位的城市中有9个在中国，全球购物中心面积的一半以上也来自中国。

华远地产董事长任志强此前在接受《每日经济信息》记者采访时表示，华远的快速发展战术离不开商业板块，商业战术和综合体的运营将成为华远新的动力。

在主战场北京，华远的商业布局已经初具雏形。 其中，位于通州的华远濠天地定位为地域型商业，华远华中心着眼于城市和地域商业综合体，门头沟规划的华远华中心(北京)定位为顶级商业综合体。

外资老字号商业运营商凯德也在不断调整其在国内的产品分布。 凯德商用在去年7月收购位于北京南三环的大峡谷购物中心项目后，通过升级餐饮和儿童业态，租金率从收购时的92.7%上升到目前的99.8%，租户数量也从原来的163家上升到190多家

凯德晶体购物中心是凯德去年收购和改造的另一个商业项目，以高端费用为主。

《每日经济信息》记者近日访问了北京多个商圈，结果表明，与中心商圈的业态布局不同，社区商业更注重与生活紧密相关，并不亚于某些人利用习性设定的业态比例，从而导致的客流量不会下降。 以位于海淀区清河板块的五彩城项目为例，该项目充分扩大了儿童业态配比，发现该项目snoopy乐园开业当天聚集了7万人次客流量。

“每个商业项目都有2~3年的培育期，市场供给的扩大也在尝试着区分产品。 ”王珂对《每日经济信息》记者表示，产品差异化基于对诉求的研究，“通过对周边客群的诉求分解、费用方法变化的分解等，找到目标客群与产品的契合点。”

探索盈利能力的重构

除了定位差异化外，大量自有面积对资金沉淀的诉求和运营能力的考验也没有想象中那么美好。

兰德咨询此前公布的调查数据显示，内地上市房企中持有商业房地产的，持有型房地产租赁收入通常占全年营业总收入的3%~5%，较高的达到7%。 对持有性房地产资产，租赁收入为1.5%左右，经营利润基本为负。

“说到卢旺达，我们希望商业地产单独上市，但核心利润点不太被资本市场认可。 ”一位不愿具名的商业地产拆解者对《每日经济信息》记者直言不讳。

公开资料显示，去年万达商业地产企业收入1456.2亿元，其中房地产业务(公寓、商铺、写字楼)收入1262.5亿元，租赁收入85.6亿元，占总收入的5.87%。

记者粗略统计了太古、新鸿基去年的租金收益，分别为96.73港亿和90.78亿港元，其中太古房产租金收益占整体收入的比重达到74.8%。

“像新鸿基、太古等港资地产商一样，融资渠道多样化，可以获得低价资金融资，可以获得长期持股运营，但国内运营收益仅超过公司整体收入的5%。 ”王珂说。

在王玉珂看来，如何找到真正的利益点是目前国内商业地产面临的主要问题。 “所有优秀的商业地产基本上都是与租赁相结合的模式，住宅开发、商店、产权式酒店等，可以销售的产品很多，但最核心的是租金比例的管理。 ”

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搜索篇

商业房地产经营之路:自营热门业态

经过记者卢曦从上海出发

在主力门店盈利能力弱、市场号召力不足的大背景下，一位开发商通过跨行业经营，提高了旗下的商业地产价值，为最终在资本市场独立分市场上市或发行reits等产品奠定了基础。 卢旺达、复兴、世茂、恒大就是这类开发商的代表。

用各种手段提高百货商店的人气

商业地产跨境的典型例子是万达集团，万达集团董事长王健林指出，房地产领域无法产生长期、持续、稳定的现金流，因此万达需要向文化旅游转型。 4月下旬，万达院线招股书发布，募集20亿元，计划在深圳中小板上市。 万达院线目前主要投资于电影院的建设、电影放映及衍生业务。 根据公募书，年，万达院线31.6亿元的票房占市场的14.5%。 卢旺达剧场对来卢旺达广场的游客也做出了很大的贡献。

万达集团不是案例，世茂也投资世茂电影院成立了快速发展的有限企业，采用院线捆绑商业地产的模式，目前很多电影院正在快速发展。 这些电影院有助于增加商业地产的人气。 此前，《每日经济信息》记者曾调查世茂在一些二三线城市开设的购物中心，电影院发现这些购物中心是维持人流的好方法。 世茂还很清楚利用自己在住宅资源上的特点来吸引客流量。 世茂部分住宅项目运营的“云服务”文案之一，就是世茂商场的“商业云”，通过这种方法，世茂吸引了大量的顾客到自己的购物中心。

复刻集团通过投资时尚企业的品牌，在商业地产的租赁计划中拥有越来越多的自主权。 投资意大利男装企业品牌caruso的复星集团国际快速发展部总裁仲雷表示，caruso将在中国开设第一家旗舰店为复星旗下的商业房地产项目。

另外，一家房地产公司设立了健康管理事业部，另一家房地产公司承诺为入住的公司提供包括向融资登记在内的一系列服务。

给客人带来独特的费用体验

为了规划商业地产的未来，现在首先要考虑的因素之一是互联网，其次是在经营方面提高质量。

互联网和高端智能手机的普及，以及低价的物流和配送服务推动了网上零售业的高速发展。 在这样的大趋势下，实体店只有挖掘空的心智，提供互联网无法满足的服务和诉求，才能继续吸引顾客。

一个重要的变化是，餐饮这种网上办不到的费用在购物中心越来越重要。

据成都商报报道，数据显示，过去餐饮在购物中心的比例通常为15%~20%。 但是，最近一些购物中心的餐饮租户占了40%。 在上海部分新兴地区和新开业项目中，餐饮从业者，特别是快餐连锁、咖啡店和大型本土餐厅的进入是提高上传率和提高客流量的关键。

房地产咨询服务企业高纬环球在一份报告中说，百货公司要想成功，有几个设想。 例如，利用地域和历史的积淀，或者将百货商店作为零售主力店，创造越来越多的空之间。 另一种方法是“跨界”，在一些行业更为专业。 例如，向顾客传播最新的高级服装的流行趋势。

高纬环球顾问部中国区理事雷玉红表示:“有经验的开发商希望选择零售房地产设计经验丰富的建筑师，设计更能吸引商家和顾客的项目。 而且，有经验的开发者很有可能说服任何重要的主力业者。 ”。

上海嘉里城、北京侨福芳草原等购物中心近来在购物中心的经营中越来越强调质量生活的概念。

担任上海港汇恒隆广场副总经理的萧长明道宾商务顾问表示，现在的购物中心已经到了洗牌阶段，很多购物中心通过打折来提高客流量，这样的方法只能用于换季，效果会很好

以上海k11购物中心为例，k11主要是“艺术品牌”，购物中心配置了许多生活习惯类的项目，可以全家一起活动。 几个月前，k11在商场出口陈列了许多富有设计感的彩色木马，吸引了客流量。 晓明告诉记者，木马的创意于20世纪40年代在法国酒店进行了尝试，并取得了巨大成功。 在迪拜、伦敦，许多商场都有巧妙的跨界设计，中国商业地产商完全可以学习、借鉴国外创意，引入中国，为商业地产注入活力。