“无锡楼市样本调查库存房源将近14万套 危机短期内无破解迹象”

本篇文章3172字，读完约8分钟

每次经过记者查道坤，江苏无锡

今年以来，全国相继出台了包括放宽公积金贷款、购房落户在内的政策，被市场解释为“房地产救市”。 位于太湖畔的江苏省无锡市，今年4月出台了“吸引投资，放宽购买商品房人员户口迁移条件”的政策。

为什么地方政府对房地产如此“体贴”，《每日经济信息》记者对无锡“样本”的调查或许能反映真实情况。

6月16日至20日，《每日经济信息》记者对无锡楼市进行了为期5天的调查，结果表明，在巨大的存量压力下，无锡楼市面临降温的局面。 据统计，无锡现有库存约14万套房，按目前的去化速度，去化时间需要两年。

对此，无锡当地房地产领域专家张光对《每日经济信息》记者表示，在存量顶销缓慢的情况下，开发商只能通过降价来吸引购房者。 将来，随着许多大楼进入市场，短期内看不到困局的解读，楼市危机将会持续。

低迷的楼市无聊的销售姐姐

位于长江三角洲中心的无锡被称为太湖明珠。 近年来，随着经济的快速发展，无锡房地产市场也进入高速发展阶段，有业内人士将无锡成为各大企业兵家争夺之地形容为无锡房地产市场的火爆程度。

但在声誉之下，无锡楼市的销售一直不温不火，冷清不堪。 为了探索无锡楼市的销售情况，《每日经济信息》记者于6月16日至20日，对无锡楼市进行了访问调查。

6月16日，记者以购买者的名义前往无锡长江路。 该公路拥有60万平方米规模的金域蒂珊、30万平方米的中央公园、60万平方米的长江国际花园等楼盘。

公告牌销售部之一，销售失误向记者强调，他们的公告牌销售很好，剩下的房源不多，希望记者早日做出决定，防止看到的房源被夺走。 但有趣的是，在记者看房的一个小时里，这个项目的销售部没有其他人进来看房，剩下的销售部的人只是互相聊天和玩手机。

同样，在其他两个楼盘的销售部，记者也相当冷清，看到销售处于平坦的局面。 对此，张光说:“因此，前面的销售不景气，无锡有很多楼盘头两年开设的，一直在销售，现在变成了只要交钱就可以马上拿房的状况。”

位于无锡新区的四季公寓项目从2008年开始取得销售许可证，发售了1688套房，但截至今年1月，该项目只销售了511套房，6年的除化率仅为30.2% 位于无锡新区太湖大道的奕翔国际公寓项目，从2009年开始取得销售许可证，发售1128套房，截至今年1月，只销售了498套，除化率为44%。

楼盘冷清的情况，也反映在数据上。 据无锡搜房网数据监测中心统计，恰逢过去3、4月，全市共成交82.8万平方米商品房，同比“金三银四”下跌19.6%，住房下跌62.9万平方米，同比下跌24.6%。 被称为“金三银四”的楼市过去曾传出销售旺季，但如今黄金含量大幅减少。

堰桥销售样本高中生拉客

6月17日，《每日经济信息》记者前往楼盘集中的无锡惠山新城堰桥镇。 在这样的小城镇里，聚集了近10家开发商和15家左右的楼盘，其中不乏企业品牌的房企，总量达到500万平方米以上。

位于堰桥镇中心的波士顿公馆，总量达78万平方米，其售楼处冷清，售楼处互相聊天打发时间。

记者刚从销售部出来，就被近10名销售员“围攻”。 他们集中询问了记者购房的户型和意向，并强烈向记者推荐了自家楼盘的特点。 随后，记者选中了华润橡树岭职业顾问郑先生。 他对《每日经济信息》记者说，抢夺顾客是我们各楼盘的必要手段。 “没办法。 旁边的楼盘也派员工到我们这边抢客人。 大家都在互相抢夺客人。 我今天一天带了你一个人。 看家的人太少了。 ”

郑先生说，他严格来说不是华润的销售人员，但他是刚高考结束，利用暑假时间实践的高中毕业生，“经过几天的训练，我们开始上岗。 每天的任务是派遣到竞争大厦的销售部去拦截顾客，从而引出一位顾客。 基本工资是100元一天。 许多大楼聘用了高中毕业生来抢顾客。 ”

另外，郑先生还表示:“各楼盘将派出2~4人，到另一楼盘销售部门前拦截客户，看到从销售部出来的人就拉上。 这比我们列出名单成功率要高。 从其他大楼卖场出来的是想买房子的意向很高的顾客，是我们的目标。 ”

公开资料显示，华润橡树岭体积达到80万平方米，于今年5月18日首次开盘。 开盘当天的购买享受8.8折的优惠，“外国投资者购买较多，无锡本地人很少购买。 ”郑先生向《每日经济信息》记者表示，“除了开放日集中销售150多家楼盘外，此后就卖不出去了，每天都依靠我们去看客人。 否则，可能一整天都不会有人来大楼卖场看房。”

关于堰桥镇抢夺顾客的现象，张光认为堰桥镇是无锡人眼中的乡村，但聚集了十多家开发商，大量楼盘在售，销售速度非常缓慢。 在谈到拦截顾客的情况时，张光说:“无锡的很多楼盘都是这样的，楼盘工作人员在顾客的争夺中也出现了一些相互麻烦的情况。”

此外，张光还对《每日经济信息》记者表示，“不仅是无锡堰桥镇抢夺顾客的现象，在楼盘稍集中的地区也发生了这种情况。 他说:“如果不夺走顾客的话，很多楼盘就会变成没有人看房的状况。”

企业库存低迷的销售

虽然开发商希望大幅度降价促销，加快库存撤出，达到资金回收的目的。 但是，销售低迷导致无锡楼市库存一直居高不下。

根据检索网最新统计数据，截至3月27日，无锡商社库存量为139635套。

无锡有近14万套库存，居全国10大城市库存量的第三位，江苏城市库存量的第一位。

由于无锡楼市库存量越来越大，库存量也越来越敏感，此前准时公布的无锡楼市存量数据从今年一季度开始，有关部门不再公布存量数据。

中信投证券4月公布的无锡楼市调查纪要显示，目前无锡市现有隐形商品房库存在3000万平方米以上，市场库存压力较大。 另外，调查数据显示，无锡市现有商品房库存中，144平方米以上的住宅面积占46.6%。

正如证券公司的调查报告所示，在无锡巨大库存紧张的情况下，大型住宅滞销，库存面临巨大的局面。 《每日经济信息》记者了解到，从住宅结构来看，大户型高价位住宅产品一直是无锡房地产市场问题突出的部分，供托比较大，其他各类住宅产品的供托比合理。 去年，受调控政策的影响，大型住宅型高价位住宅销售产品速度更慢，库存量不断增加。

无法承担的开发者紧缩的信用

进入2010年，银行逐渐紧缩房地产信贷市场政策，挤压了一些地方库存，楼市消化不良的城市开发商日子更是难过。

6月19日，针对无锡当地金融机构对房地产市场的信用状况，《每日经济信息》记者以某上市企业品牌房企职工的身份访问了无锡多家商业银行。 其中，无锡市区银行信贷部负责人表示，他们没有停止开发商贷款，但比以前有所调整，“没有停止开发商贷款，但目前只向资质稍好的开发商和一些大型上市住房企业提供贷款，他们有哪些资质？

在问及为什么对以前有一定的调整时，上述负责人表示:“国家调控后，房地产市场不太好，开发商的贷款肯定有一定的限制。”

建设无锡的一家分店，记者也以开发商的名义咨询了融资情况。 该银行融资部门的一位员工听到记者报告企业名称后，犹豫了一会儿，向《每日经济信息》的记者表示:“对于资质稍高的开发商，目前我们一定会提供融资，但是考核非常严格。 资质差的开发商通常在贷款方面有限制。 ”

之后，记者向工商银行、农业银行等银行询问时，得到了上述回答。

银行信贷紧缩的威力开始显现，无锡当地资金实力稍弱的开发商资金链开始断裂，造成开发商外逃。 据本网江苏省窗口消息，今年4月，无锡新区的明园新都大厦开发商突然跑出，数百名买家受到影响。 许多相关人士表示，开发商总是在路上跑，或者用资金出问题。

对此，张光向《每日经济信息》记者介绍说，今年无锡已经有两三家无锡本地开发商的小公司老板逃跑。 “原因是销售缓慢、开发商资金回收缓慢、资金链断裂，再加上银行信贷市场紧缩，小开发商将面临资金链断裂的局面，开发商的资金压力将进一步加大，资金实力弱的开发商将面临破产的浪潮和退路。”