“资产位于郊外 收购地价较周边贵了一倍”

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经过记者顾家彦潮州的拍摄报道

长城集团6月6日发布的公告显示，企业拟收购的华沁磁业成立时间为年5月27日，距双方签约的6月3日不到10天。 根据该企业的判断报告，华沁磁业目前无营业收入，净利润为零，1.8亿元的收购价格来自广东省潮州市枫溪区蔡陇村蔡尾片的土地和现场，可见长城集团此次的实际收购对象为土地和房屋。

长城集团在回答《每日经济信息》记者采访时表示，华沁瓷业所拥有地块的土地性质已经成为住宅用地，考虑到这一所有权人有可能进行商业开发，为了满足企业进一步转型升级的需要，将进行地块

但是，记者实地调查发展迅速，华沁磁业所在地区地处潮州市郊区，周边充满城中村，即使土地性质变更为住宅用地，在三四线城市遭遇房地产寒冬之际，房地产也显然难以快速发展。 此外，长城集团此次收购单价比周边住宅用地高出约两倍，高溢价引起广泛质疑。

另外，针对华沁瓷业所属地块为何变成住宅用地、地块成交价格等问题，记者多次联系潮州市国土局用地科负责人林姓，但对方婉言拒绝了采访要求。

项目在郊外的工业区/

从潮汕高铁站坐公交到达潮州市枫溪区的池湖中心客运站，再换乘15分钟的摩托车，在尘土飞扬的路上，记者到达了华沁磁业所在的潮州市枫溪区蔡明村。

枫溪区是中国有名的陶瓷产区，枫溪区的每条道路上都可以看到各种各样的陶瓷广告。 在这里，长城集团是正确的领导公司，同时也是该地区唯一完成上市的陶瓷公司。

“这里就是蔡明村。 长城集团的老板蔡廷祥来自本村。 他们有几栋楼在村子里。 枫溪有非常多的陶瓷公司，但都以代工为主。 没有几家公司真的很有名。 长城是知名度最高的企业品牌。 ’相对于这家潮州市最大规模的陶瓷公司之一，摩托车师傅如数家珍。

公告称，华沁磁业没有任何流动资产。 企业拥有的非流动资产是位于蔡明村蔡尾片的不动产，项目总占地面积23039平方米，用地性质为住宅用地，地块上建有艺术馆、宿舍、研发中心等6座建筑物，总建筑面积17500平方米。

《每日经济信息》记者距蔡明村十字路口不到十分钟，长城集团的文化创意产业园很快映入眼帘。 产业园内包括6层艺术馆、1层展示厅和小型篮球场，产业园旁边有米色的6层职工宿舍，宿舍对面各有几栋1~3层的浅灰色研发中心大楼。 记者对照长城集团发布的公告，发现这些建筑物是华沁磁业保有的土地和房地产的核心

“这里已经招聘了两年多了，每天早上都有很多工人来这里上班，但这些大楼一直刻着长城集团的标志，我没听说有一家叫华沁磁业的企业。 ’产业园旁边的士多店老板告诉记者。

公告称，长城集团收购上述土地和房地产，一方面是因为企业致力于长城文化创意产业基地的建设，项目融合设计中心、研发中心、样品厅，满足企业设计和展示创新产品的诉求。 另一方面，华沁瓷器业的土地性质是住宅用地，将来会有很大的上升空之间。

但是，现场调查显示，华沁磁业所在地区散布在城中村，周边多为平房和陶瓷厂，烟尘大，环境恶劣，产业园周边很少人流。 另外，地区位于潮州市郊区，距离枫溪区中心相当远，蔡明村附近连商品住宅都没有，是典型的郊区工业区。

购买价格为102年租金/

《每日经济信息》记者根据长城集团于年7月4日发布的关联交易公告，企业与陈虞深、陈得光、陈钦龙、蔡廷和、吴淡珠(以下简称出租方)签订了现场租赁合同，说明企业业务快速发展的需要， 出租方位于潮州市枫溪区蔡陇村蔡尾片厂房装饰大型产品展示室和产品开发中心，租赁期为年1月1日至年12月31日，租赁土地面积约16773平方米，这是华沁磁业未成立时，陈虞深等人已拥有上述地块和房地产，

根据双方于年签订的租赁合同，年1月1日至年12月31日，长城集团第一年享受优惠租金112.7万元/年，年1月1日至年12月31日租金123.9万元/年，年1月1日至年12月31日租金136

根据广东中广信资产判断有限企业编制的判断报告，5月31日，华沁磁业账面价值1.8亿元，按此次收购价相同的23039平方米占地面积计算，项目收购单价为7812元/平方米。

对于平均76.48元/平方米的年租金和7812元/平方米的收购单价，长城集团相当于支付了102年租金的代价。 但是，《每日经济信息》记者表示，截至2078年11月4日，这两块地块的土地开采权只有64年的土地开采权，在租赁比购买划算的情况下，长城集团的溢价收购是不可避免的。

对此，长城集团在回答记者提问时表示，在华沁磁业土地性质为住宅用地之前，其租价相对较低，预计企业可持续租赁这块土地，当时没有收购计划。 在政府计划将这块土地性质变为住宅用地后，企业认为这一切权利人都有可能进行商业开发，影响企业经营所需的研发中心大厅等文化产业基地功能的正常采用，企业的文化产业基地还需要在自己可控的土地上处理快速发展问题，

长城集团发布的公告显示，华沁磁业拥有的两块住宅用地权属说明分别为《国有土地录取证》潮府国用(第02841号和第02843号，国土录取权终止日期为2078年。 针对地块为什么可以转换为住宅用地的疑问，记者多次联系潮州市国土局用地科的林姓第一负责人，但对方婉言拒绝了采访要求。

地价比周边住宅用地贵两倍/

关于此次收购，长城集团强调华沁瓷器业的土地性质为住宅用地，介于较大的上涨空之间。

《每日经济信息》记者了解到，去年5月，离地块不远的湘桥区城西街道上埕村住宅用地正式转让。 用地面积68496.92平方米，最终成交价2.51亿元，单价3664元/平方米。 今年1月，湘桥区意溪镇锡美村紫莲山的住宅用地以2155万元成交。 用地面积10345平方米，折合地价2083元/平方米。

边沁瓷器业拥有的用地将来用于房地产开发时，以7812.3元/平方米的单价计算，地块单价比周边住宅用地的交易价格高出两倍以上。

即使将土地和建筑物分开计算，根据广东中广信资产判断有限企业编制的判断报告，华沁磁业拥有的23039平方米土地开采权无形资产账面价值为1.35亿元，折合地价为5859元/平方米，是上述两个地块的1.6倍和2.8倍。

另外，记者在潮州市枫溪区多块楼盘调查发现，该地区中心销售项目售价5000~6000元/平方米，以位于枫溪区中心的新盘红树湾为例，项目主要为131~140平方米的3

根据克瑞的研究数据，随着今年房地产市场的降温，三四线城市土地成交金额和面积下降最为明显，土地成交溢价率呈负增长。 潮州市作为四线城市，长城集团高价收购土地高价空之间的构想能否成功仍然是个大问号。

但是，目前长城集团将地块用于房地产开发的意愿不强。 长城集团在回答记者提问时表示，成功收购地块后，用途短期内不变，剩余面积将用于建设员工宿舍。

此外，公告称，基于历史原因，华沁瓷器业地上建筑物尚未获得“房屋所有权证”，目前正在办理相关手续。 对此，长城集团表示，“房屋所有权证”目前正在办理相关手续，华沁磁业也承诺将承担由此带来的任何损失，防范示范企业的风险，但不愿意公开具体理由。