“房企国外融资价钱超7% 多渠道出击难解资金“饥渴””

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经过记者王杰从北京出发

住宅企业的资金链越来越紧。

中原地产研究中心的统计数据显示，今年前4个月房企海外融资分别为86.16亿美元、51.75亿美元、34.14亿美元、26.18亿美元。

从融资价格来看，大部分公司的美元优先票据等价格已经上涨至7%以上，加上近期美元走强，以人民币销售的房地产公司受到的影响非常大。

值得注意的是，开发商依赖信托产品借贷新事物的比例不断上升，房地产私募基金的风险有可能集中爆发。

阳光100常务副总裁范小冲在接受《每日经济信息》记者采访时表示，海外融资利率的上升，不仅考虑到了某房地产企业和项目的评级，也考虑到了中国房地产领域和中国经济的大背景。 海外融资评级下降的话，价格会变高。 “现在，领域已经洗牌，合并重组也将迎来高潮。 ”

融资价格的上涨会加重住宅企业的负担

根据这些机构的统计数据，5月，10家标杆企业共融资31.5亿元，环比大幅下跌73.3%。 融资额连续3个月下跌，创下近11个月来最低纪录。

从融资渠道来看，仍以海外融资为主。 据不完全统计，今年前5月，10家标杆企业共融资600.97亿元，相当于去年全年融资额的46%。 其中海外融资436.17亿元，占融资总额的72.6%； 国内融资的比例只有27.4%。

据分让企业介绍，今年5月，华润、雅居乐、招商融资额高，均突破120亿元。 其次是富力，融资额为60.53亿元； 其他住房企业融资额不超过40亿元。

这样的融资规模与当前市场整体金融环境的紧缩有关。 上海易居房地产研究院提供的全国市场报告显示，与今年前4月相比，前5月各资金来源占有率中，国内贷款资金占有率收窄，抛售回收的资金占有率上升。

据国家统计局公布数据，1~5月，房地产开发公司资金46728亿元，比去年同期增长3.6%，增速比1~4月下降0.9个百分点。 其中，国内贷款9379亿元，增长16.5%； 利用外资150亿元，下降24.5%； 自有资金18222亿元，增长9.8%； 其他资金18977亿元，减少6.4%。 其他资金中，定金和定金11458亿元，下降8.4%； 个人贷款5342亿元，下降1.2%。

中原地产首席拆船师张大伟表示，美国退出量化宽松政策( qe )加速和人民币汇率下跌的双重影响，以及近期国内许多城市楼市出现降价热潮，加大了房企海外融资难度。 5月以来融资额有所增加，但融资价格明显增加，公司资金价格负担上升。 “由于人民币持续贬值，美元走强，房企海外融资难度越来越大，房企资金大门又一扇关闭，对市场的影响非常不乐观。 ”

各类融资工具难以承受资金压力

据wind公布，今年5月，一线城市开始出现有挤兑风险的房地产信托产品，随着一线城市楼市成交衰退，开发商依赖信托产品租用新事物的比例有所提高。

上海易居研究院研究员指出，从年下半年开始，京沪等一线城市土地价格暴涨。 一些房企在自身资金不足的情况下，绕开以前流传下来的信用模式，寻求包括信托在内的金融工具。 在这样的融资下，房企实际上以全年的优秀业绩进行还款。 但是，今年楼市的销售从年初开始迅速降温。 显然，随着一线城市房企面临库存积压的不自然，相应的信托产品将面临较大的兑付风险。

范小冲表示，“合格的大公司和上市公司也可以通过信贷从银行贷款，贷款价格约为7%、8%左右，但中小企业无法从银行获得贷款，只能通过信托、资金管理计划、有限伙伴基金等其他渠道融资。”

在目前的金融环境下，房企在融资渠道上也进行了各种调整，但融资价格快速下降的迹象并不多见。 金湾投资集团董事长申威在接受《每日经济信息》采访时表示，对房地产基金来说，以前主要以债券融资为主，但现在更多的是股权债务结合的方法。 由于是股债结合的模式，借款方的压力会变小。

申威表示，房地产私募股权基金融资价格总体上较去年有所上涨。 整个房地产市场将严重分化。 因为许多项目可能不考虑融资而考虑转让。 此外，许多房企计划退出，房地产基金也开始了收购基金的业务。