“以前传下来物业管理大面积亏损 寄望“云服务”解盈利难题”

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经过记者顾家彦从广州出发

75%以上的顾客选择万科住宅是为了享受万科物业的服务，中海物业的住宅售价往往比周边项目高3000元/平方米……在顾客购房时的考虑因素中，物业服务和配套所占的比重越来越大。

但是，中国物业管理协会的调查显示，相当数量的物业服务公司陷入了生存困境。 在此背景下，看今年，万科、绿城等开发商纷纷创新商业模式、试水“云服务”，希望将物业管理从劳动密集性产业转变为知识密集性产业，以应对劳动力价格快速上涨的压力。

但理想是丰满的，现实是粗犷的，很多房企的“云服务”还在摸索中，离盈利还有很长的距离。

世联行董事长陈劲松表示，房地产供应逐渐过剩，原有的“拿地-开发-卖房”粗放、快速的发展模式难以为继，房地产下半场将进入“服务时代”。 谁能提供更好的配套和服务，谁能呼吁提供增值服务，谁就有望在房地产的“服务时代”出类拔萃？

但是，中国物业管理协会去年10月发表的《物业管理领域快速发展报告》(以下简称《报告》)显示，受刚性价格急剧上涨和税负居高不下的影响，相当数量的物业服务公司陷入了生存困难。

在此背景下，以花样年彩生活、万科物业为代表的前瞻性物业企业集团试图通过“云服务”与物业管理相结合，探索全新的盈利模式，但目前仍在探索中，收效甚微。

辉立证券拆船师陈耕向《每日经济信息》记者表示，目前花样年彩生活主营业务收入仍依赖以前流传下来的物业管理，收入增长依赖管理规模的扩大，企业在社区资产运营等方面取得了一定的突破，但未来的核心增长点

不动产对购买住宅有很大的影响/

绿城中国董事会主席宋卫平指出，目前买房更多地考虑了房子背后的服务因素。

记者从《年度价值房地产综合评价清单》组委会获悉，万科、恒大、世茂、碧桂园等顶级开发商提高产品附加值的做法基本一致，都在服务上做文案。 承接物业管理更周到的居家服务，吸引越来越多的顾客。

“以前，在决定购买者意向的重要因素中，价格和地区占绝对的特征，但近年来，房地产服务和补助所占的比例越来越高。” 中原房地产项目部社长黄玘告诉记者，优质的物业管理可以更好地维持社区环境，提供更高质量的配套服务，因此长期会给项目带来较大的上涨空之间，这要高于购房者支付溢价的意愿

中国物业管理协会会长谢家瑾表示，物业服务和配套逐渐成为住宅企业销售成败的重要因素。 “你知道为什么龙湖的房子越做越好吗？ 因为龙湖房地产有40人的先期介入团队，所以可以尽早避免产品问题。 他们的房地产工程师现在尊敬房地产工程师为“老师”。 ”

万科集团通过第三方调查得到的数据显示，75%以上的人选择万科的房子是希望获得万科的物业服务。

“根据我们进行的调查，中海房地产的房屋销售价格往往比周边中小型房企项目高3000元/平方米以上，其背景是中海有时拥有声誉良好的物业管理服务。” 克比瑞研究中心的一位拆房师表示，许多大型房企之所以有更高的产品溢价能力，归根结底是因为它们能够筹集越来越多的生活和商业配套资源，为业主提供更好的物业服务，弥补社会公共资源的不足

房地产企业陷入生存困境/

房地产和各种配套服务已成为影响住宅销售的重要因素，但对开发商来说，这是无法计算的账目。

“根据我们多年来的注意，大部分物业管理企业处于亏损状态，只有万科、中海、花形年这些大企业才能盈利。 ”宋延庆告诉《每日经济信息》记者。

根据上述报告书，福建省住建厅开展的“物业管理领域生存状况特别调查”显示，被调查的293家公司中近40%处于亏损状态，如果收支不和，开发商放弃了部分项目。 根据对广东汕头的调查，75%以上的物业服务公司经营困难，一旦亏损，公司对日常服务的投资将减少，从而影响物业服务的质量，引发矛盾和纠纷。

赤字的背景包括人事费的上升和不动产管理费市场化价格体系的缺失。 《报告》指出，以广州为例，~年，职工最低工资标准和社会保障福利的政策性调整接近50%。 今年5月，职工最低工资标准再次上升至1550元/月，涨幅达到19.2%。 随着就业价格的持续上涨，物业服务公司的经营压力越来越大，从而引起了服务标准下降和园区放弃等一系列问题。

但与此相对，物业管理价格调整机制存在缺失。 根据《报告》，哈尔滨市老住宅小区至今已实施10多年前制定的0.3元/平方米左右房地产收入标准的珠海市“多层住宅管理费征收指导价0.35~0.55元/平方米月”10年未作调整； 北京至今仍在执行20世纪90年代末制定的经济适用房房地产服务费政府指导价0.55元/平方米的标准。

“大部分开发商都有自己的房地产企业，房地产企业总人数占房地产企业总人数的三分之二以上。 以万科为例，年报显示，企业员工人数35330人，其中房地产企业人数达27648人。 虽然人力价格逐年上涨，但房地产费受到政府限价管理，在所有领域都面临着大面积的损失，许多开发商不得不将房地产企业作为售后服务部门，提供补贴。 ’宋延庆告诉记者。

客房企业提供云服务/

在此背景下，看今年，万科等公司率先通过互联网技术应用和延伸服务，将物业服务从劳动密集型变为智力密集型，实现了商业模式的创新。

以香港联交所拟分期上市的花型年彩色生活为例，旗下首款社区服务app“彩色云”提供物业服务、商品服务、虚拟服务、智能管家、连锁经营等业务，由这些业务产生

根据花样年的最新公布，截至去年2月28日，彩色生活已进入76个城市，为760个住宅社区提供管理或顾问服务。 利用庞大的社区客户资源，企业开始了金融服务、国际房地产、文旅集团、商业管理、养老养护等轻资产业务。

以社区小规模融资业务为例，截至4月底，彩色生活在广西、广东、湖南、湖北、四川共开设17家企业，4月单月实现近4000万元放贷。

与许多以前流传下来的物管业务陷入赤字困境不同，彩色生活已经受益匪浅。 花的年报显示，全年彩色生活收入3亿1500万元，同比增长70%。 据花样年内幕消息，彩生活毛利率超过40%，去年净利润接近1亿元。 另外，根据样本年的最新公告，以彩色生活为中心的轻资产业务约占样本年4月整体业务收入的20%。

想在“云服务”中分一杯羹的，是世茂、万科、金地集团等大型房企。 万科物业和华为联合开发的手机APP“住在这里”去年在“双十一销售节”正式上市，主要为万科业主提供社区社团交流和周边商圈服务。 万科内部人士表示，万科物业未来将通过“云生活、社区漫画、安全与停车管理、设施设备远程管理、移动app智能家居”五大科技运用，由物业管理专家升级为“房务、资产、生活管理家”

金地集团整合各地区、城市、项目优质资源组成服务资金地“天下”客户互联网，可享受居家、教育、健康、商旅、费用、公益等“云服务”，但这些

云服务“钱景”不清楚/

见本年度总裁潘军曾核算过帐目。 今年的目标是全年“彩生活”遍布100个数千万级人口的城市。 如果各城市的服务人口约40万人，则服务将达到4000万人。 如果人均年费用为2万元，则每年有8000亿元从“彩色生活”入口流动，企业只收1%的代理费就有80亿元的利润，而且是扣除员工工资后的净利润。

理想丰满，现实粗犷。 一位花形年业主在《每日经济信息》记者采访中表示，许多业主安装了“彩之云”APP，但除每月通过APP支付物业费享受折扣外，许多人很少采用APP内的其他服务。

“房企拥有庞大数量的业主群，业主为什么只在开发商的平台上花钱？ ”一位上市房企高管向记者表示，在电子商务行业，阿里巴巴、京东等巨头已经占据首发特征，抢占地产商的业主客户群体没有任何障碍。

陈耕还认为，彩生活目前主营业务的收入仍靠以前流传下来的物业管理工作，收入增长靠的是管理规模的扩大而不是内在性的增加。 虽然企业在社区资产运营等方面取得了一定的突破，但作为未来中心增长点的增值服务仍处于起步阶段，短期内不具备实质性的增长条件。

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公司的样本

宋卫平绿城往事:小区服务价格暴涨，价格难以上涨

经记者杨宠从上海强发

“我们20年心血来潮探索的东西，就像‘不能结婚的女儿’，我不想受其愤怒。 算了，上市公司我不干，交给孙宏斌董事长吧。 ”

5月23日，在数百家媒体面前，性格直率的绿城中国董事会主席宋卫平阐述了抛售绿城中国股票的理由。

他所说的“花20年探索的东西”是指绿城的业主们每天都可以享受的绿城小区服务。 这项物业管理迅速发展的服务，文案五花八门，不仅包括保安、保洁等以前流传下来的物业，还包括医疗、教育等配套服务。

被上市资产拒绝了/

“他们想要那个果实，但不想买。 列举了从九龙仓来咨询的人和例子。 他买了一把刀。 他只要有刀，就不要切背。 》在接受杭州日报采访时，宋卫平指出了与九龙仓的不同之处。

在宋卫平看来，九龙仓代表的股东希望通过出售房屋获利，但不愿承担相应的物业服务价格。

“现在，人们认为买房子是为了改善生活，买服务和套餐。 因此，必须加强教育、医疗、社区文化、体育组织等传统房地产服务。 ”宋卫平表示，绿城的产品依托园区服务由来已久，只有依托这部分未上市的资产，绿城才有竞争力。

去年《每日经济信息》记者参观杭州绿城玫瑰园等项目时发现，园区服务确实是竞争力的重要来源。

事实上，绿城的营销部门特别重视园区服务对企业营销的支持。 此前，融绿(融创、绿城合资公司)上海项目营销推广专家表示，绿城努力提高对业主的服务，以支持产品更好的销售。

但是，“果实美味的树很难种”，提供的服务越多，需要支付的价格就越高。 亿翰智库上市企业研究中心副主任张化东表示，房地产服务属于劳动密集型领域。 因为随着劳动力价格的上涨，物业服务的价格越来越高，但服务价格短期内不容易大幅上涨，这种损失是不可避免的。

绿城集团园区事业部的相关人士也承认，目前盈利并不是园区服务的考虑事项。

在这样的背景下，宋卫平和九龙仓出现分歧也就不足为奇了。 其实，在九龙仓介入之前，绿城一直用绿城房地产销售利润的一部分来补贴房地产服务的支出。 宋卫平也多次提到，绿城的房子降价空之间有限，是因为需要维持小区的服务。

九龙仓短视？ /

九龙仓放弃将绿色城市园区的服务纳入上市企业体系可能不是明智的选择。 他们的这个选择，不仅让宋卫平萌生了退意，还让原本有望成为下一棵“摇钱树”的小区服务落到别人身上。

年中，绿城开始对园区服务进行新的升级。 核心是以业主的诉求为中心，迅速发展包括电子商务业者在内的一系列辅助服务，这被称为绿城的“云服务”。

绿城分管运营的傅林江执行总经理认为，这种类似大数据观察的业务板块将来会有很大的利润空之间。 但是，至今为止，绿色城市“云服务”还没有找到最终的盈利方向，正在探索商业模式。

今年4月，绿城电商选择了绿城开发的翡翠湾试验。 当时，他们只在刚交房的翡翠湾做了简单的推广，该小区的100多位业主参观了绿城电商的样板房，最终有6成以上的业主与绿城电商签订了意向协议。

张化东表示，绿城云服务可以向供应商提供销售商品和服务的渠道，要获得这一渠道，供应商需要支付相应的费用。

迄今为止，新闻网商务对16个领域的价格构成进行了调查，发现在大部分领域，渠道费用占价格的9%~40%。 《每日经济信息》记者对电子商务公司进行了一点采访，发现他们要进入园区宣传建设渠道，所要支付的价格也不小。 也就是说，以前流传下来的房地产一旦成为零售渠道的一部分，将会获得极大的利润。

但是，目前以房地产园区为销售渠道的公司还很少。 张化东就此次拆除表示，原因之一是开发商提供服务的园区数量有限。 以花年为例，尽管收购了大量的物业管理企业，但目前其服务的业主不过100多万户。 绿城园区服务事业部负责人汪婷婷说了另一个理由。 许多物业管理企业(开发商)的基础物业服务不够完善，没有形成顾客长时间使用物业平台的习性。

据她介绍，绿城的小区服务分为基础服务和增值服务两部分。 目前，增值服务是盈利的。 如果未来有更多的供应商被绿色城市的园区服务平台吸引，通过“云服务”向业主销售服务和商品，园区服务也有望盈利。

事实上，绿色城市能提供给供应商的不仅仅是途径，还有大数据观察能力。 绿城的小区服务体系制度可以掌握业主众多的费用诉求新闻和习性，拆解后提供给供应商，后者可以根据业主的诉求比较好地提供产品和服务。

绿城运营的上述服务文案，已经受到包括阿里巴巴董事局主席马云在内的众多人士的垂涎。 宋卫平在接受《杭州日报》采访时表示，马云对绿城的教育、医疗乃至足球都很感兴趣。

下一个“绿城代建”？ /

20世纪80年代以前，计算机软件和硬件成为一体对外销售。 但是，在电脑广泛普及之后，软件和硬件开始分别销售； 之后，在软件收益空之间超越了硬件，微软也曾一度成为全球市值最高的企业。

这个场景在房地产行业中也可能会出现。 咨询总裁宋延庆在一次演讲中说，房地产费这么低，太高也不行，所以整个房地产领域大规模亏损。

但是，当支持和服务左右着人们的购买选择，成为顾客购买的头等大事时，房地产服务也将像20世纪80年代的软件行业一样，从计算机领域独立出来，形成新的领域。

汪婷婷表示，绿城除了代理此前提供的服务外，还包括绿城的企业品牌和产品，还有园区服务，园区服务可以通过房地产销售覆盖。 未来，园区服务不排除为绿城以外的开发商提供服务。 这样一来，绿城的小区服务也有可能像代建一样成为独立的业务，开发者们可以单独购买。

据绿城中国年报报道，年，仅绿城自行开发的楼盘向绿城园区服务采购的服务总额就达到2亿元。

楼盘的一部分从绿城购买服务，以提高楼盘的价值，卖个好价钱，这在理论上可能是存在的。 但张化东认为，对校园服务来说，更直观的利润空之间还是来自销售渠道。 绿城云服务要想迅速盈利，首先应该考虑如何提高业主的管理规模，在现有的基础上进一步扩大业主数量，增加营销渠道的价值。 他认为，航线的跨度最终将决定整个校园服务的盈利能力。

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现实的难题

大数据观察收益:最快10年即可实现

经记者卢曦从上海出发

继电脑和手机之后，谁能成为访问互联网的第三极？

去年下半年，一些开发者为了成为这个“第三极”，推出了“智慧城市”、“云服务”等一系列可以接入互联网的产品和服务平台。 希望利用房子这个人们生活的第一个地方，记录每个人在日常生活中的习性和诉求，并基于这些诉求提供更准确的产品和服务。

但实际上，实现这些功能并不容易。 即使有盈利的可能性，积累足够的数据库需要多长时间也是个问题。 高力国际不动产和资产管理服务高级董事陈国华告诉记者，“数据保密是一个很大的难题，要在内地建立个人一生的数据库，预计最早需要10年以上。”

前提:房地产企业将成为服务平台/

网络评论家谢文告诉《每日经济信息》记者，房地产公司网络功能的尝试，目前已经部分实现，主要集中在智能家居方面。 通过与电器制造商合作，建立更智能的生活习惯，居民可以用高端智能手机操作家里的各种电器。

事实上，很多开发者都有要开发的数据资源。 开发商、房地产企业、业主等在长期的交流中积累了大量的新闻。 对建材制造商、电商、金融服务公司甚至零售商来说，物业管理企业不仅是精准宣传的渠道，也有可能形成线上和线下的接触点。

一个社区的居民组成情况数据最直接的效用是帮助开发者了解哪些辅助服务适合出现在社区内。 这是最“原始”的大数据模型，可以在一定程度上反映社区的概况，但无益于开发者的利益。 这是因为数据利用需要升级。

数据的获取并不容易。 首先，居民生活的细节是隐私的，在得到之前必须征得对方的同意。 其次，怎样才能得到足够有效的数据？ 这不是开发者的专业。

谢文告诉记者，开发商需要与互联网企业合作，“购买”可能是最方便的方法。 但是，像图书、腾讯、淘宝这样的超级数据库基本上不愿意销售类似的数据，“购买”的难度很大。

谢文说:“这个微博的大量数据不是通过空得到的，而是因为他们率先为顾客提供了有价值的服务。” 同样，开发商、房地产企业必须为居民提供更有价值的服务，才能得到越来越多的数据。 但迄今为止，许多物业管理企业并不是业主生活所需的平台。

数据积累和再现的课题/

积分融网技术副总裁孔令欣表示，比较社区一点点的营销服务，不用大数据就能做到。 例如，在高级住宅区，吸引豪华汽车和奢侈品的营销宣传自然变得容易了。 要想更确切一点，只要注意社区内车辆的企业品牌就可以了。 真正意义上的大数据是指大量多样的数据，必须能够描绘核心顾客有趣的兴趣爱好和生活习惯等。 对房地产商来说，他们要得到顾客的许可，就需要与互联网和运营商建立合作，并不容易。 中国现在的环境还不容易实现这样的目标，要想准确地去社区，要求越来越高。

“开发者比较任何细分人群的数据研究都很有价值，无论是引进服务商还是进行商品宣传，与以往完全没有研究的状态相比，现在都有所提高。 ”孔令欣说。

开发商、房地产商在完成数据研究后，开始从中挖掘价值。

深圳的色彩生活服务集团是互联网模式下的社区运营运营商。 居民需要什么样的商品，通过移动APP和互联网登录社区服务系统后可以在线支付，由社区商店负责配送和服务。

彩色生活与光大银行合作发行了门禁、停车卡、储值卡一体化的社区卡。 居民可以用这张卡在网上刷卡购物。 服务集团正在陆续推出新产品。 例如，每月给居民推一个水果，早上直接从产地摘，晚上送到业主家，价格比超市便宜。

彩色生活利用互联网平台和APP，以社区为中心辐射1公里的微商圈，整合衣食住行等各行各业的商户服务资源，推送活动新闻。

但是，到目前为止，这些数据还没有形成足够规模的数据库，不能说是真正意义上的大数据，对很多企业来说运用价值很低。 这意味着至少到目前为止，这些数据并不容易通过交易获利。 即使有被交易的可能性，鉴于所有者的隐私要求，物业管理企业也不能随便出售。

“理想的情况是，各生命服务提供商将向业主提供优惠，回扣将返还给开发商和房地产，展开类似‘塞尔软件’的新商机。 ”高力国际陈国华说。

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突围之路

以前有消息称，房地产通过“云服务”开拓盈利点的门槛很低，但必须承受暂时性的损失

经记者鲁塞扬·坦班强烈发出上海消息

在以前流传下来的房地产服务领域，要摆脱赤字不断的境遇，目前的出路之一就是成为公司新的营销渠道。 此前，宝龙地产、嘉凯城迅速发展电商，在充分利用电商开发的大型商业广场备受欢迎，但通过小区物业将居民流量和网络流量最大限度地引入周边商场和EC平台，增加商品销量 他们为了获得这样的渠道，都需要向物管企业支付。 花样年的社区电商立足于社区建立配送中心和销售中心。

约翰智库上市公司研究中心副主任张化东表示，学习明星年模式，成为电子商务业者、奢侈品经销商、汽车4s店、甚至社区银行领域业务渠道的一部分，是房地产服务领域摆脱亏损最现实、最有可能实现的 但是，现在的难点有两个。 一是物业服务领域没有营销行业的人才，不太清楚如何将物业变成公司的销售渠道；二是公司管理的园区数量有限，许多园区业主对物业服务在线平台的利用率不高，这些都是物业服务的线下平台。

电商积极布局小区

在拥有数百户业主的小区建立电子商务营销渠道需要花多少钱？ 答案可能很多人出乎意料。 最便宜的只有四五千元。

宝龙商业集团电子商务中心总经理吴弼川表示，福州最低5000元即可入住一个小区，他们不仅可以通过小区向业主宣传宝龙地产的电子商务APP，还可以利用小区物业配套商品的中转物流，这是宝龙商业广场

据吴弼川介绍，宝龙地产电子商务探索始于去年11月，在福州试点运营。 当时，他们在宝龙广场辐射5公里以内的所有小区进行了宣传，头三个月取得了很好的效果。

通过宝龙地产的APP，园区业主可以与数百家商店进行对话，了解不同商店的优势，完成预约等服务。 宝龙地产在了解这些业主喜好和生活习惯的基础上，可以向业主推荐更符合需求的商品。 基于业主对生活的诉求，宝龙地产曾经推出了肯德基和加啤酒的餐饮店组合，发现这种组合的售价比肯德基单独或啤酒单独要高。

宝龙地产并不是唯一在小区物业服务中出创意的电商。 另一家以城镇商业为中心业务的企业嘉凯城也利用社区电商增加了商场的客流量，开发了面向小区业主的公众号软件。 该公众号软件除了处理小区业主呼叫小区物业服务、附近电子论坛的投诉外，还可以预约附近的餐厅，了解商场销售的最新商品的新闻，实现客流量聚集的功能

房地产成为业主平台需要时间

不仅是积极布局园区网点的电商，奢侈品营销也开始将目光投向高端住宅小区，将这些园区视为另一个重要的营销渠道。 意大利奢侈品企业品牌robertobotticelli营销经理frankli表示，奢侈品品牌与高端社区的合作由来已久，两者的客户群具有很高的一致性。

很多公司对小区的房地产感兴趣，但是想借房地产“轮”去越来越多的潜在目标群体。 但是，要让园区房地产成为这些公司的卖主渠道，最终从中分享巨大的利润，并不容易。

一个难点是培养客户的生活习惯，物业管理企业需要进一步在原有的基础上，追加投入服务文案和项目，以满足业主越来越多的家庭生活需求。 在此背景下，有可能成为业主采用的主要平台。

绿城园区服务管理负责人汪婷婷认为，小区物业将成为业主购买商品和服务的主要渠道。 房地产首先要搞好基础服务，只有这样才有可能成为未来的主要平台。 但是，在这个过程中，房地产企业需要增加投资。

但是在目前盈利能力较差的房地产领域，增加投资意味着亏损的风险可能会进一步增加。 对许多房地产企业来说，能否拥有长远的视野，承受一时的损失，培养顾客的生活习惯，培养有前途的“摇钱树”，不仅需要投资者有一定的眼光，还需要有足够的耐性和魄力。