“北京住宅库存高达7.5万套 开发商半夜卖房争夺比较有效客源”

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经记者尚希从北京出发

据中原地产市场研究部统计，截至去年5月25日，北京期住宅库存40771套，现住宅库存34296套，共计75067套。 这个库存量也自去年1月以来再次达到高价。

既有持续增长的供应量，又是难以散漫的观望气息，是一种胶着的市场氛围，考验着房企“攻城略地”的能力。

为了加速库存消化，房企用促销手段各行其是，在价格明显下跌、暗度下降后，上周“零首付”、“一成首付”等分期首付重现首都。

据《每日经济信息》记者介绍，也有临近黎明，实现差异化竞争，抢夺买家的项目。

北京刚需项目零点开盘/

5月25日零时，北京市海淀区文津国际酒店内人声鼎沸。 把北京项目刚刚开始的地方选在了这里。 在这近3个小时的直播封锁持续之后，该项目一期进入市场的400多个套房景点约占7成。

当天，距离该项目不到5公里的首家国风美唐也选择了开业。 这两个项目面向的客户群完全重叠，都是符合主要需求的产品，竞争的激烈程度可以想象。

在业内人士看来，选择零起点是为了获得越来越多的有效顾客，更不用说开发者“掉袋子，使之安全”的需求。

“其实，我们也想早点准备。 还是同一天有这个项目(第一个国风美唐)，对买家来说也有足够的时间。 如果这边不合适的话，再看看别的项目。 早上8点开始，大家都会犹豫到底要去哪里。 ”北京投银泰·公园悦府项目的相关负责人对《每日经济信息》记者这样说道。

在定价方面，新进入市场的楼盘表现出了充分的“合理性”。 “关于市场评价，我们希望尽快掉袋子使之安全，所以在项目定价上并不高。 ”该相关人士介绍，该项目批准的预售价格为每平方米29800元，实际成交价格为每平方米29400元，与周边二手房价格基本持平。

零时开场的战略并不罕见，但楼市火热的时候，经常可以看到购房者半夜排队抢房的景象，在逐渐降温的大趋势下，它成为开发商拉开时间差的营销手段。 不仅如此，开发商不愿直言“降价”，但各种促销优惠已经进入实质性阶段。

“现房首付零”搞笑再次走出江湖/

不仅如此，《每日经济信息》记者在访问中还发现了一个项目，提出了“目前住房的首付为零”的宣传意见。 “与前期房源推出的产品不同，无论是使用装修方法不同的暗降还是直接降价，都是为了提高项目的性价比促进成交。 ”亚豪机构副社长高珊对《每日经济信息》记者表示，预计未来3~6个月内，房企将采取各种手段提高销量，回收资金。 自住型商品房进入合同期，给房企带来大量现金流量后，类似的促销手段减少。

连锁房地产市场研究部的张旭表示:“面对高企业的库存压力，开发商目前基本上以采取周转快的销售战略为目标，“以价格换卷”的现象开始出现。” 这说明现在的开发商为了吸引顾客开始“降价”，现在的市场结构发生了变化，顾客的主导地位逐渐显现。

在《每日经济信息》记者采访中，一点点项目销售人员直言不讳地表示，调价是为了尽快回笼资金，“从上市公司中期业绩考虑，企业也希望销售尾锁，在6月底之前实现退保。”

对住宅企业来说，今年的日子确实不好过。 中原地产市场研究部统计数据显示，截至5月中旬，20大标杆企业全年共销售18.8万套，销售额2414亿元，只达到年销售额8515亿元的28.3%。

“排名靠前的基准建筑公司已经停滞，小公司的难度将更大，预计6月份选择价格调整的可能性将越来越大。 ’中原地产首席拆房师张大伟表示，今年房企销售业绩不容乐观。

业绩下降的压力促使住宅企业开始加速“抢夺”。 从5月份来看，上市项目达19期，共供应住房套数7980套。 据统计，进入今年以来，北京市内项目已经达到90个，市内住宅资源合计达到28544个，比去年同期的52个合计15140个增加了近90%。

这股浪潮的供给热潮还在持续，中原地产研究部的统计数据显示，6月份预计上市的项目达到35个，依然保持高位。

高珊表示，房企面临业绩和资金双重压力，要祭出差异化牌，推出目前呼吁相对稳定的中高端项目来弥补销售业绩，收回资金。 “预计未来单价3万元~5万元的改善型产品将成为供给主力，房企为了维持一定的销售速度，在价格方面也做出了一定的让步，越来越多的改善盘将“低价发售”。 ”