“万科刚需大盘降价三成广州楼市下调通道开启？”

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经过记者顾家彦从广州出发

毛大庆发言骚动后，万科的一举一动引起了业界的广泛关注。 万科广州近期的降价行为，再次成为市场焦点。

万科的举措和广州及其他地区的情况表明，在市场持续低迷的今天，各地、各房企都有自己的应对措施。 既有“救市”的地方，也有“依兵不动”的地方。 部分地区成交低迷，部分楼宇降价促销部分房企发展迅速，部分房企战术转移。

房地产市场真的到了分水岭吗？ 以前流传下来的房企将何去何从？

持续低迷的市场状况，去年领先全国的广州楼市也感受到了明显的压力，一些房企打出了降价的旗号。

上周末，广州许多大楼密集进入市场。 《每日经济信息》记者发现，位于番禺的刚要大盘万科欧泊突然降价三成出售，取得九成漂亮战绩，成为近期最火爆的楼盘之一。 此外，保利地产、绿地等房企也纷纷加大促销力度。

中原地产项目部总经理黄韬对记者表示，随着杭州、常州等城市降价的消息传出，加上银行持续收紧住房贷款，作为一线城市的广州也不可避免地面临市场压力。 万科的降价只是开始，预计更多的开发商将使用更积极的降价战略，今年内广州楼市将会发生降价幅度约10%的调整。

一些住宅企业加大促销力度/

5月24日，位于广州番禺兴南大道的刚需大盘万科欧泊共推出b区204套洋房，户型80~95平方米，销售均价约15000~16800元/平方米，部分房源最低售价13200元/平方米。 《每日经济信息》记者查询新闻网房地产数据中心，万科欧泊最近一个月网签均价为21231元/平方米，这意味着此次销售均价同比下降近30%。

在销售中心，销售小姐向扮成买方的记者表示:“万科欧泊去年的售价曾上涨到23000~25000元/平方米。 这次发售的房子离变电站很近，位置相对来说比较逊色，但价格相当于去年年销售价格的6.5折。 这个新产品相当棘手，所以前期购买的买家超过了500人。”

购房者陈明(化名)告诉记者:“许多高层户型开始后仅仅一个小时就被清理干净，我想慎重选择以比较成本，但马上被别人选中，只能马上离开。” 开盘仅2小时后，据悉万科欧泊当天推送的204套已经销售了近9成。

关于这次降价，记者想采访万科广州企业的相关负责人，但在截稿前电话不通。

“万科本来就是市场走向的指标之一，万科欧泊是去年的热门硬盘之一。 黄韬对记者说:“这次突然举起降价的旗帜，将不可避免地会对市场产生心理影响。”

除万科外，记者还发现保利、绿地等房企在广州市场也加大了降价销售的力度。 位于增城区的保利东江首府昨天( 5月25日)也新增了a13栋共计69户新建房屋，主力户型129~139平方米，打折后售价11500元/平方米，该项目去年约13000元/平方米的售价哦。 另外，位于白云区的新盘绿地时代云都汇昨日推出286套商业性产品，主力户型为47~53平方米的loft公寓产品，开业当天认购1万元，优惠8.8折，打折后均价约为23000元/平方米。

克瑞广州研究咨询执行负责人曾英杰告诉记者，随着大企业纷纷降价，许多中小企业将被迫“跟风”促销，广州楼市下一步的调整压力将更大。

广州成交量有望探底回升/

国家统计局数据显示，去年广州房价全年上涨20.1%，领先4大城市。 但是，自去年11月18日出台“穗六条”调控政策以来，广州楼市成交持续低迷，房价也呈现下跌迹象。

新闻网站房地产数据监测中心数据显示，“穗六条”公布半年后(年11月19日~年5月18日(特别是广州市住宅一手网使用34675套，网使用面积39.38万平方米，政策公布前半年哦！

持续低迷的成交与持续上升的库存形成了强烈的对立。 根据丰富的统计数据，今年1~4月广州新建商品房成交面积为158万平方米，但同期新增供应面积为226万平方米。 截至4月底，广州可销售库存面积为846万平方米，库存消化期大幅上升至22.6个月。

合辉首席市场分析师黎文江对记者表示，根据以往的市场规律，进入3~4月，市场成交将明显回暖，但迄今为止备受业界关注的“小阳春”却迟迟未出现，银行收紧房贷进一步抑制市场回暖。

“5月以来，市场成交依然低迷，但从最近的热门楼盘可以看出，开发商期望价格下调约10%~15%，购买力就会涌现。 》黄韬预计，接下来的6~8月，开发商将进一步加大降价力度，广州楼市正式开启降价通道，年内将出现约10%的调整，但由于广州刚性诉求旺盛，价格适度回调将有助于刺激诉求的释放，成交量将在年底见底。

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住宅企业突围

网络租赁收益率高的住宅企业抓住食物流向的“蛋糕”

经过记者顾家彦从广州出发

迅速发展的电子商务一方面冲击商业地产，另一方面也给物流地产带来机遇。

世邦魏理市日前公布的一份研究报告显示，艾瑞研究预计，中国网络零售额将达到4.1万亿元人民币，与供给过剩、竞争加剧的写字楼、商铺市场、拥有大量新增供给、政策监管的住宅相比，物流房地产收益率更高

《每日经济信息》记者注意到，近年来，以普洛斯、丰树为代表的外资承运人已占据我国物流房地产市场首位，以阿里巴巴、京东为代表的“电子商务派”也加强了赛马场，万科等此前为房企分了一杯羹，

物流诉求旺盛，收益高

物流地产之所以青黄不接，与电商的快速发展不无关系。 根据世魏理市的研究报告，随着国内个人成本的增加、零售市场的成熟、电子商务的迅速发展，零售领域对物流设施特别是高基准仓库的诉求近年来迅速增加。

据中国仓库协会估算，截至年底，全国营业性通用仓库总量达到6.98亿平方米。 但据世邦魏理市统计，截至年底，12家主要全国物流专业开发商开发的高标准仓储设施存量累计约1300万平方米，占全国仓储设施总面积的比重甚微，难以满足以电商为主导的零售领域快速发展的诉求。

仲联行广州工业地产部董事张宁表示，由于物流房产诉求强烈，全国高质量仓储房产平均租金连续18个季度上涨，目前物流房产净租金收益率约为5%~6%，远高于商业房产约3%的平均收益率。

《每日经济信息》记者了解到，5月16日，河北省廊坊市国土土地开发建设投资有限企业与北京万科签署《战术合作框架协议》，双方将就基于京津冀一体化战术的物流和城市新区建设方面建立长期、稳定、全面的战术合作关系。 绿地集团、万通控股集团、共生创展等以前流传下来的住宅开发商近年也进入了物流房地产。 其中，绿地去年大力推进工业物流房地产作为房地产主业转型升级的主攻方向。 万通控股集团也分别与tcl、汇丰等合作开发工业物流房地产。 合生创展也成功开发了广州合生t.i.t国际产业园、北京中关村科技园亦庄园项目、合生粤港金融科技产业园等工业房地产项目。

以前流传下来的房企仍然有竞争的特点

目前，国内物流房地产由普罗斯、嘉民等外资巨头占据主导地位。 以全球最大的物流地产商普洛斯为例，2003年进入中国以来，普洛斯版图已扩大到国内29个重要城市，投资管理103个物流园区，可租赁面积达1150万平方米，是我国主要的空港口、海港、海港

张宁表示，这些外资物流房地产承运人进入国内市场已近10年，占有70%以上的市场份额，其业务遍及国内经济发达地区。 普罗斯这样的顶级公司不仅有丰富的开发运营经验，背后还有强大的融资渠道，所以国内地产商从这些外资巨头那里分一杯羹并不容易。

另外，以阿里巴巴、京东、苏宁为首的电子商务公司也加强了赛马场。 以去美国ipo的京东为例，根据该公司5月19日向美国证券交易所更新提交的f-1招股书，京东已经在全国34个城市拥有82个仓库，总建筑面积超过130万平方米，未来将在一线和三线城市进一步扩大版图。

张宁认为，虽然物流房地产市场“强队林立”，但以前流传下来的住宅开发商依然具有独特的特点。 首先，房地产开发商自身拥有众多的商业项目，拥有数量庞大的公司客户群体，可以为物流房地产的快速发展带来客户资源。 第二，由于地方政府在转让土地时着眼于能给政府带来税收、创造就业机会的经济活动，转让仓储物流用地时会更加谨慎，所以住宅开发商往往拥有良好的政府资源，更容易获得地区更好、体量更大的工业土地。

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地方政策

安徽省救市第二枪宣城公积金贷款额度提高到30万

经过记者查道坤从南京出发了

在安徽铜陵市首次购房申请个人住房公积金贷款首付比例从30%降至20%，并宣布将给予契税补贴后，该省宣城市也紧随其后出台新政救市。

5月20日，宣城市住房公积金管理中心对外发文称，调整了宣城市住房公积金最高贷款额，将住房公积金最高贷款额调整为30万元。 另外，宣城市宣布，对购买住房的购房者，将给予一定的契税补贴。

关于宣城出台的政策，房地产领域专家张建初向《每日经济信息》记者表示，宣城出台的政策与铜陵一样，目的是救市。

公积金最高贷款额上升

事实上，年7月1日，宣城市住房公积金管理中心一度下调住房公积金最高贷款额，从原来的30万元降至20万元。 经过近一年的运营，宣城市商社全年上半年的成交量开始逐渐下跌。 为了更好地调整市场，宣城市将公积金贷款最高额度从原来的20万元提高到30万元，推动了当地住房成交量的上升。

另外，在贷款条件方面，也从正常住房公积金缴存调整到正常住房公积金缴存1年以上，为6个月以上。 “也就是说，以前没有宣城户口的外国人口需要缴纳一年以上的公积金才能用公积金贷款买房，现在可以降到半年。 这将进一步刺激外国人口购买住房。 ’张建初对《每日经济信息》记者说。

另外，宣城市宣布，个人每年购买90平方米以下的普通住宅，其住宅是唯一属于购买家庭(包括购买者、配偶和未成年子女的成员范围)的住宅时，缴纳的契税由契税征收机构同级财政全额补贴。

个人购买90平方米至144平方米的普通住宅，该住宅属于购买家庭唯一住宅的，购买缴纳的契税超过1%的部分，或超过144平方米的非普通住宅，该住宅属于购买家庭唯一住宅的，缴纳的契税超过2%的部分，

“对宣城公积金贷款额度的调整和购房补贴与此前出台的一些救市政策没有什么不同，目的是促进楼市的销售。 ”张建初说。

楼市库存挤压土地停滞

值得注意的是，宣城出台救市政策的背后，存在着楼市销售低迷、库存紧张的情况。

据《每日经济信息》记者介绍，宣城楼市近三个月持续低迷，进入“红五月”，尽管有部分项目大幅降价促销，但寒流仍在持续。

根据宣城市房管局的数据，5月前两周备案未超过100套，第三周楼市再次滑坡，只有59套备案。 截至5月21日，宣城本月备案数量未超过200套。 申报件数比上个月下跌了20.27%。

宣城楼市去年2月申报1038套，3月申报523套，4月申报310套。 年2月申报924套，3月申报976套，4月申报722套。 今年3月申报的套数共计1871套，去年同期申报2622套。 备案数据表明，宣城楼市持续走低。

“正好在过去的《金三银四》中，宣城楼市成交量没有取得好成绩，是宣城市近三年销量最差的一年。 现状是，宣城楼市将持续走低，”宣城当地开发商杨海涛对记者说。

为了促销，当地开发商可以说是竭尽全力。 4月以来，宣城市许多楼盘都在开展促销活动，但效果不明显，5月以来，宣城楼市成交量依然保持平稳态势。

交易量下降，楼市库存进一步加剧。 据统计，截至去年5月21日，宣城市可售套数达到25643套，市场供应面相当充足，按照宣城市的拆迁速度，拆迁库存需要3年以上。

库存量的增加，无疑会带来一连串的连锁反应。 记者表示，宣城住宅用地出让自年以来几乎全面停滞。

“楼市低迷对地方土地转让带来非常大的冲击，即使开发商有大量房源也无法卖出，因此必然不能轻易取得土地。 如果土地卖不出去，也会考虑到对地方财政的压力。 所以，此时宣城出台政策的目的是打破宣城楼市冰冷的局面。 ’张建初对《每日经济信息》记者说。

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市场解体

上海高级住宅连续成交楼市会发出反转信号吗？

经记者卢曦从上海出发

最近，全国性的楼市交易看起来热度不高，但上海高端市场率先发力，发出了令人感兴趣的信号。 进入5月，据多家房企和研究机构发布的消息，上海总额数千万乃至数亿的高端住宅多次成交，成为低迷楼市中罕见的亮点。

业内人士表示，到目前为止，上海楼市买卖双方的博弈，不少卖家开始让步，其中高端住宅的涨幅相对较大。 但是，价格似乎不是最重要的因素。 许多高收入买家选择在5月全额付款。 许多高收入者预计楼市可能有政策调整，认为现在是房地产投资的时机。

高端住宅通红

4月底，汤臣一品突然成交总额2.3亿元的高端住宅，似乎揭开了上海高端楼盘5月大幅成交的序幕。 5月中旬，长宁西郊老字号高级住宅檀宫成交面积1152平方米的超大型别墅，总额达1.95亿元，成交单价接近17万元/平方米左右。 年以2亿元成交的檀香宫别墅的另一座，成为了上海二手市场的二号楼王。

《每日经济信息》记者从专营高端住宅酒店的房企那里获悉，两个项目5月份在上海的销售情况明显好于今年前几个月。 的产品总额为1500万元~4000万元。 “五一节期间三天内支付了3亿美元。 ”这家企业的内幕向记者透露。

据德地产市区多家门店介绍，近期高端市场门店的客流量明显上升，如新天地、古北等地区。 这些地区内高端房源的带电量比一季度平均上升了10%~20%。

德佑地产数据显示，新天地高端住宅翠湖天地不到一个月就成交7套房货源，总额达1.2亿元。 年翠湖天地成交量共计36套，平均每月成交3套。 5月不到1个月的这个项目成交量达到7套，是去年每月成交量的两倍以上，远远高于去年的平均水平。

德佑地产复兴东路店经理表示，近期在高端市场上，看到住客略有上升，这些顾客大多是改善型诉求，对园区、房源的质量要求较高。 德佑地产分解师朱萍表示，市中心高质量的房源十分稀少，其保值、升值能力更强。

二手房成交整体大幅下降

高端住宅和中低端住宅的行情呈现双重态势。

根据德佑地产市场研究部监测的数据，4月上海全市二手房共成交1.72万套，环比下跌20.1%，同比下跌14.1%。 在最近公布的70个大中城市房价数据中，上海二手房价格也罕见放缓。

从刚需要住宅到总额500万元~600万元的中高级住宅，买方的展望依然很浓。 21世纪房地产近期拿到了新江湾城总额600万元左右的实例，但在卖方愿意出让50万元的价格后，买方依然不满。 南黄浦板块的另一套总额近1600万元的住宅只有卖方减价5万元才能成交。

约翰智库解体师张化东对《每日经济信息》记者说，目前楼市不景气的原因是多方面的。 去年的高交易量超过了今年的购买力，房价依然很高，再加上严格的信用政策，很多购房者选择了观望。 上海中原研究咨询部总监宋会雍认为，5月上海中高档楼盘成交情况环比好转，但较去年同期，仍力度不足。 受市场情绪的影响，有点高端楼宇的开发商打了很低的折扣，让步幅度很大，刺激了部分成交。 另一方面，在刚需方面，买卖双方对行情茫然，没有确定的评价，僵持不下。

据德佑地产称，近期数千座高端住宅成交活跃。 购买这些高级住宅的买家基本上都在做生意，资金充足。 他们大部分一次也不付房费。 少数选择贷款的购房者的贷款比例也很小，仅为总住房贷款的1-2成。

德佑地产经营副总裁冯霞表示，这种可以一次性不重复支付的高端顾客对市场的嗅觉往往更为敏感。

市场正处于调整期，许多高端顾客认为近期内政府将采取必要的补救措施。 如果放宽购买限制，取得购买资格的人将大幅增加，市场供给将很可能不足。 他们认为将来卖方有可能坐下来提高价格，现在正是投资的机会。