“虹桥商务区：3年后的长三角CBD？”

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经记者杨宠从上海强发

20年前，上海证券交易所的落户，使陆家嘴从上海最初的拆迁安装基地变身为上海的“华尔街”。 20年后，沪港通试点开通，上海的另一个“陆家嘴”——虹桥商务区也再现了同样的故事。 和二十年前的陆家嘴一样，开发数量庞大，也成为虹桥商务区在市场上随处可见空的理由，被称为“内忧外患”。

《每日经济信息》记者经过调查发现，轨道、道路、空三位一体的交通方式，虹桥全面呈现1小时的长江三角洲都市圈同城效应，如果拥有世界最大的会展中心，未来的虹桥商务区将“永不落幕的世博会” 当人们真正了解虹桥商务区的价值，预见未来持续上涨的租金和售价时，谁也不想错过以最低价格购买的黄金机会。 没有任何上市公司特别需要在财务报告中向股东提供持续的增长利润和净资产。

本月底，虹桥商务区将迎来首次上传的公司。

虹桥商务区是两个世界中最好的。 一个是世界上独一无二的综合交通中心，涵盖多种交通方法。 轨道、道路、空三位一体，凝聚着56种换乘模式的多样性，结合人性化换乘出行方法和现代理念，一小时内将都市圈长江三角洲起到效果。 二是世界上最大的展览中心——40万平方米的室内网展览面积和10万平方米的室外展览面积的国家展览中心。 这两个世界中最好的是，这个cbd从计划公布开始就被业界广泛看到了。

许多开发商希望虹桥成为整个长江三角洲最重要的cbd，虹桥管委会也确定了其定位为面向长江三角洲的会展、商业、商业中心。 专家表示，从完成到成熟的时间远远短于陆家嘴，两三年内可能会成为和陆家嘴一样重要的核心cbd。

最大的特征:交通条件/

“它(虹桥商务区) )的交通条件一定是上海所有商务区中最高的。 》第一太平戴维斯上海商业大厦部高级董事郑廷俊认为，交通条件是虹桥商务区对初创上传公司最具吸引力的地方。

据他所知，这些上传公司包括能源、医药、制造等以实体经济为中心的企业。 他们希望利用虹桥交通枢纽的特点，使公司用户市场沿着高铁和航线，进入长江三角洲乃至全国的主要大城市。

“坐高铁，从虹桥到长江三角洲的主要城市，只有一两个小时。 这对很多公司很有吸引力。 ”

此前，长江三角洲一家上市公司的总经理对《每日经济信息》记者说，将把企业总部迁往虹桥。 中心原因是，只有在上海才容易找到企业需要的各种人才。只有在上海，企业才能轻松收集各种商业新闻。同样，只有在上海，公司才能获得最多的融资渠道。

但把总部设在上海，并不是所有的特点，最大的劣势莫过于价格。 将企业整体搬迁到上海，公司的雇佣和经营价格吃不消。 因此，他们容易选择的方法是将融资、研发、市场营销、采购等外勤部门安排在上海。将生产、财务、人事等物流部门安排在高铁沿线的二线或三线城市。 通过使用这样的企业布局，可以享受人才和价格的两大优势。

事实上，放眼上海主要的cbd，虹桥在人力资源的获得价格方面可能是最便宜的。 根据克比瑞和德佑地产的统计数据，大虹桥辐射的九亭、南翔等板块过去几年的成交均价大幅低于上海商品住宅均价辐射区的房屋租金价格，也比上海主要cbd辐射区的租金价格便宜得多。 这样，公司可以获得比其他地区越来越廉价的劳动力，非常适合需要集中劳动力资源的服务公司。

另外，虹桥商务区还有助于公司树立全国性的企业形象。 虹桥商务区目前聚集了国内房地产领域的众多一线公司，万科、龙湖、富力、瑞安等公司在商业房地产开发行业拥有丰富的经验和大量的资源，采用了硬件部分最先进的技术和设备，办公建筑风格也更时尚，公司 目前许多公司在上海设立总部或办事处的诱因是希望通过在上海设立总部来提升公司形象，使企业更容易在全国范围内迅速扩大。 虹桥地区办公楼相对高标准的办公楼硬件配置，无疑会给企业的全国企业品牌战术带来一定的利益。

值得注意的是，虹桥办公楼将在短时间内大量竣工。 就像陆家嘴一样，整个办公楼的布局用不了20年。 因此，郑廷俊认为虹桥的成熟速度将快于陆家嘴，将来有可能成为整个长江三角洲的cbd。

缺点:开发量大但有计划地供应/

虹桥商务区迎来第一家上传公司之前，整个市场对虹桥商务区庞大的供应量感到恐慌。 戴德梁行的研究报告显示，虹桥商务区办公楼供应量超过上海浦西办公楼供应总量，其中租赁的办公楼达到65万平方米，销售型办公楼超过100万平方米。 另外，由于虹桥商务区早期阶段的成套业务相对不足，周边现有的一些商务区可能会分流虹桥商务区的顾客。

戴德梁做了上述报告，并不意味着这个机构对虹桥商务区不理想。 事实上，从虹桥商务区规划刚开始到现在，戴德梁行一直很受虹桥商务区欢迎，非常重视该区的中长时间远景，但只是对其现阶段存在的问题感到担心。

根据《每日经济信息》记者的调查，虹桥商务区可能存在的供应过剩和不完全没有人们想象的那么严重，对后者的担忧可能过于悲观。

虹桥商务区的办公楼开发量确实很大，但由于开发商对办公楼的分割面积有严格的限制(部分办公楼要求全部楼层或全部楼层出租或出售)，实际供应市场的覆盖面并不像想象中那么庞大。

因为开发商计划大型商场、酒店等商服设施，想降低房租吸引商户。 因为这个虹桥的商务套餐希望吸引哪些服务质量高但价格更合理的商业公司。 郑廷俊表示，目前，银行等金融机构已成为首批进入虹桥商务区的服务机构。 此外，服务于实体经济的会计事务所和律师还可能将分支机构设在虹桥商务区为各大关联公司提供服务。

面向商业服务公司的招商，虹桥商务区的许多先决条件成为特征。 除了交通便利、开发商租金优惠多外，当地相对低廉的房屋售价和租金，也为相对廉价的劳动力创造了条件。 这显然有助于任何利润微薄但市场诉求广泛的服务公司上传虹桥。

此前，在南京西路、淮海中路、陆家嘴工作的白领经常抱怨，在这些地方商务餐饮、会议等价格太高。 但是，在虹桥商务区，这些价格完全可以降低。 特别是虹桥商务区内世界最大的会展中心——国家会展中心也将于今年7月正式对外开业。 这些会议中心每年都会举办世界一流的大型展览会。 这些展览会将大大降低公司在获得世界市场最新趋势、领域最新技术方面的价格。

企业资产管理:合理的增色财务报表/

虹桥的成熟速度将远远快于陆家嘴，但该地区的租金和售价并未因此而迅速上涨。 其理由与虹桥商务区整体供应量过多有关，但也与该区的租户结构有关。

郑廷俊说，上传到虹桥商务区的租户将比陆家嘴更多样化。 既有实体经济，也有为这些实体服务的现代服务业。 这种租户结构最大的利益是租金稳定性更高。 2008年陆家嘴写字楼租金大幅下跌，首要原因是金融业2008年受到较大冲击，远远小于多元化领域构成的其他cbd写字楼租金和售价受到的冲击。

因此，无论是房地产领域还是机构投资者都特别看好虹桥的租户结构。 涡轮充电宝董事社长薛迥文说，时价总额高的领域经常冲动地将自己的时价总额变为资产。 因为领域的快速发展一般具有周期性，因处于领域快速发展的高峰而产生的高时价总额，永远无法维持。 股价下跌，曾经的市值之高只有“昙花一现”。 只有通过购买资产，将虚拟股价变为资本，才是对企业最有利的战略。

事实上，这几年很多公司都在执行上述战略，在虹桥投资房地产。 例如，阿里巴巴在虹桥交通中心设有物流中心。

在虹桥，想要投资房地产的不仅是以阿里巴巴为代表的新兴产业，处于周期性下行阶段的领域也在考虑是否应该投资虹桥商务区的办公楼。

虹桥商务区一位开发商营销总监表示，一些上市公司正苦于订单不足、产能过剩，正在探索新的主业方向。 在新的主业方向确定之前，他们需要找到自己财务报告业绩的支撑点。 大多数人考虑在虹桥商务区购买办公楼。 虹桥写字楼虽然很难在短期内为企业带来可观的投资收益，但可以根据会计准则合理“加息”，安抚投资者的情绪。 在找到新的本职工作之前，上述办公楼还可以变卖或抵押借款，为新业务提供必要的财务支持。 特别是“沪港通”试点后，许多公司为了与香港地区的会计准则接轨，需要按照公允价值计算资产价格。 购买私人办公楼已经成为许多公司考虑的方向。 目前，资产价格有望长期稳定增长的虹桥商务区将是明显的好选择。

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地缘特征

虹桥商务区:长江三角洲从这里出海

经记者卢曦从上海出发

在上海浦东张江的it类高科技企业工作的andy (化名)，经常去昆山出差。 andy所属企业的许多合作伙伴、供应商等都在长江三角洲地区，昆山更是重镇，几乎每天企业都来往于昆山和浦东之间。

“如果我们在虹桥工作，去昆山坐十分钟的高铁就行了。 ”andy告诉《每日经济信息》记者，企业当时选择在浦东定居是土地、税收等方面难以拒绝的优惠条件。 随着时间的推移，交通成为企业和长江三角洲产业链之间的障碍，如果现在企业在虹桥，生产率将大幅提高。

“大虹桥”是多年来对上海充满想念的概念。 虹桥商务区毗邻江苏、浙江，中小企业集中，产业链完善，处于长江三角洲城市轴的重要节点，与周边主要城市的距离均在300公里以内。 上海是长江三角洲的桥头堡、长江三角洲咽喉的所在，与亚太相连，也是通向世界的入口。 虹桥辐射范围广，与人民广场、中山公园、徐家汇、陆家嘴商圈形成互补联动的关系。

虹桥撬动长江三角洲

“宁可浦西需要床，浦东不需要房”，这是20世纪90年代浦东开发以前的老上海人根深蒂固的观念。 随着浦东的迅速崛起，陆家嘴金融贸易区在短时间内吸引了全世界的目光。 随着上海城区的扩大，人们又开始寻找西部上海的新发动机。 2005年3月，虹桥交通中心的计划开始在图纸上展开。 到了2009年5月，“积极推进虹桥商务区建设”成为当时上海经济事业的六大大事之一。 迄今为止，出现了完善的虹桥商务区。

虹桥商务区总占地86.6平方公里，涉及闵行、长宁、青浦、嘉定四个区域，其中主要功能区面积27平方公里。 目前要点是核心区4.7平方公里，包括1平方公里的国家会议展示中心项目。 虹桥商务区最大的特点是与长江三角洲的中小城市密切相关。 几十年前，上海不断向长江三角洲输送技术，长江三角洲不断向上海供应原材料。

多年来，上海对长江三角洲的辐射效应不言而喻，但另一方面，上海的各种高额也使得公司向长江三角洲转移成为了必然。 对长江三角洲的“卫星企业”来说，与上海的连接半径越短，就越能提高运转效率。

建成的虹桥枢纽是长江三角洲城市互联网的重要节点，长江三角洲通过虹桥进入上海，辐射着世界。

近年来，随着国内一流厂商上传虹桥商务区，地区自身价值不断提升，辐射影响范围也逐渐扩大，“大虹桥”的概念应运而生。 目前，“大虹桥”已成为包括交通、产业、空之间、结构、布局等多个层面的综合概念。 “大虹桥”正在成为上海“后世博会”阶段重要的经济亮点，上海将形成东方“大浦东”、西方“大虹桥”的“双引擎”结构。

从虹桥“出海”

年初，宝洁企业在江苏太仓建立了亚洲最大的生产基地。 从上海人民广场出发，到达宝洁太仓工厂需要一个小时。 如果从虹桥出发，时间将大大缩短。 年，美国威富服装集团在江苏昆山设立大型配送中心。 苏州工业园区聚集了许多跨国高科技企业的生产工厂，这些企业的中国区总部大部分设在上海。

如果能够远程操作上海总部到江浙一带的工厂和基地，将半径缩小到1个小时左右，公司的价格将大大节约，信息表达效率也将大大提高。

人才也很重要，2008年金融危机期间，浙江民营公司想借机会从海外吸引人才到当地就业，但考虑到孩子的教育、生活习惯等因素，不想远离海外。 但是，andy的前同事在上海一家高科技企业积累多年经验后，被江苏一家同行公司“挖”了两倍的工资。 因为我家人不能离开上海，这个技术骨干一个月就可以回家。 最近，他开始考虑如果把房子放在上海以西的虹桥一带，开车回家可能只需要两个小时，从而节约了上海市内的交通堵塞。

年出台的《上海市虹桥商务区管理办法》规定，鼓励虹桥商务区引进符合产业快速发展方向的公司和优秀人才。 引进人才可以按照本市有关规定办理户口或《上海市居住证》，参照本市有关开发区优惠政策适用于虹桥商务区，管委会还可以会同本市有关行政管理部门另行制定其他优惠政策。 年末，青浦区对外公布，作为上海市总部经济示范基地，西虹桥商务区从资金、人才等方面制定优惠政策，重点支持总部经济、会展会务、金融服务等产业行业，加快总部经济快速发展，吸引研发、设计、培训总部入驻青浦

每年有22800次航班从虹桥机场起飞，往返91个目的地。 作为连接中国各城市最便利的交通枢纽，虹桥交通枢纽表示，虹桥商务区将成为上海建设国际贸易枢纽的承接地。 业内观点认为，上海特有的地缘、战术地位、资源等特征决定了虹桥商务区的辐射效应反映在亚洲乃至世界经济水平上，这也是大虹桥的历史使命。

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要点产业

虹桥会议将成为“永远不落下帷幕的世博会”

经过记者卢曦从上海出发

虹桥的研究和评价很多，但世界最大的会展中心——国家会展中心却被忽视，是被低估的主要原因之一。

最近，据上海车展组委会消息，上海车展将从浦东上海新国际博览中心搬到虹桥中国博览会展览综合体。 这是上海车展多年来首次离开浦东。

事实上，从光大会展中心到浦东新国际博览中心，上海的会展业正不断寻求新的空之间。 在浦东拥挤、大型展会会场紧张的情况下，虹桥成了新的选择。

未来虹桥商务区将展开“永不落幕的世博会”，展会将带动商务、仓储、物流等多个领域的快速发展，成为长江三角洲的核心，带动要素流动，实现“长江三角洲一体化”。

汇集会展中心或全球资源

虹桥国家展览中心建成后，其展览规模和体积相当于浦东上海新国际博览中心三个，预计今年下半年可以开馆。

世邦魏理市世界研究部理事谢晨认为，与上海其他地区相比，虹桥举行会展更具特色。 大型展览会需要将全国或世界的资源集中在一个地方，对仓库、物流有非常高的要求，但虹桥交通中心能够有力地承担这项任务。 上海“四个中心”目标中的“贸易中心”，以大虹桥为主要载体之一。 货物流动、新闻流动、人才流动、资金流动……长江三角洲的各种资源将汇聚虹桥。

在日本，由于新干线的开通，包围了东京，形成了“大东京”一体化区域。 随着高铁、高铁的开通和成熟，“大虹桥”的外缘将扩展到整个长江三角洲，实现“一体化”的快速发展。

《每日经济信息》记者采访时说，正如许多日本职员已经习惯坐新干线上班一样，长江三角洲也开始有类似的家庭。 妻子是上海外资公司办公室的白领，丈夫在无锡工作。 于是他们决定把房子放在苏州。 两个人坐高铁上班下班，休息的时候可以享受苏州的小桥流。 没有必要忍受上海的高房价和拥挤。

虹桥的快速发展将使人员流动价格更低，使哪些用户市场可以让位于长江三角洲和内陆的公司享受上海人才高地的特点，近距离与生产物流环节、市场密切接触。

交通上，人才流动已经不成问题，虹桥积极采取各项政策，处理人才户籍、福利等各方面的诉求，真正实现长江三角洲的“同城化”。

仓库物流诉求旺盛

上海易居房地产研究院快速发展研究所所长李战军认为，虹桥的展览业需要一定的培育期，虹桥整体的快速发展首先要依靠交通运输产业。

交通枢纽的迅速发展成熟给虹桥带来了仓储、物流的巨大诉求，疏通了长江三角洲的国内、国际贸易渠道。 虹桥周边的嘉定、青浦、松江都是上海以前传来的工业重镇，加上当地的控诉，不断涌入的外来控诉，虹桥地区的仓库处于接近饱和的状态。

谢晨向《每日经济信息》记者表示，虹桥地区的仓库空安装率目前只有1.8%，今年一季度松江、嘉定新区新推出的仓库基本处于100%租赁状态，但浦东的仓库空安装率在10%以上 可见虹桥仓库、物流资源目前非常抢手，未来将有较大的快速发展空之间。 这样的行情同样惠及上海周边的昆山、嘉兴、太仓等地。 这些城市价格稍低、运输便利的仓储资源成为虹桥的好补充。

近年来，国内电子商务发展迅速，第三方物流诉求不断增加。 世邦魏理市环球研究部中国区主管陈仲伟表示，全国高质量仓储房地产平均租金连续18个季度上涨，虹桥物流房地产表现出投资价值。

与此不同，商贸繁荣带来商业设施的巨大诉求，虹桥天地等高质量商业设施项目也将相继在本市建成。

福卡智库主任研究员王德培认为，作为大虹桥枢纽，将成为上海与长江三角洲、全国乃至全世界各相关产业嫁接的平台。