“不使调控“误伤”刚需 央行力挺首套房贷”

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经记者万敏邓莉苹果出生于北京、深圳

5月13日，一份会议记录触动了金融、房地产两个行业的敏感神经。

根据这份资料，5月12日，央行召集商业银行行长，要求各银行合理发放个人住房贷款。 央行副行长刘士余主持了会议，表示将根据市场诉求，优先确保住房贷款的资源配置。 央行于5月13日下午公布，证实了该会议的真实性，官方公布的会议复印件与网络复印件基本一致。

高登资本首席经济学家付立春对《每日经济信息》记者表示，住房贷款最初的紧张局势可能导致房地产市场的硬着陆，也可能冲击银行资产，影响贷款秩序。 此次会议确定了监管层对房地产市场的态度，即套房贷款被允许或被鼓励，对套房和套房贷款的暂停发放持默许态度。

事实上，央行着力于住房贷款诉求，体现了一直以来差异化的住房贷款政策，并不意味着房地产调控方向的变化。

银行对住房贷款“爱、恨”

去年下半年以后，发生了个人住房“贷款难”，监管层也据此向银行进行了窗口指导。 流动性紧张困扰了商业银行半年，这也是个人住房贷款审核“遥遥无期”的半年。 据《每日经济信息》记者与商业银行多次交流显示，本应于年发放的个人住房贷款大多由于银行余额紧张，只能发放到年初。

这种情况进入今年后逐渐缓和，随着银行资金市场利率下降，流动性恢复，部分商业银行加快了个人住房贷款发放。 “年初在工商银行进行的贷款是第一套房，所以利率为基准利率，从批准到发放大约需要一个月。 ’深圳的一位买家说。

但是一位不愿透露姓名的城商行管理者表示，虽然地方政府刺激房地产的态度很明显，但银行在房贷问题上的态度最近变得非常谨慎。 “现在市场资金的价格还很高，所以还是投入其他行业比较好。 因为住房贷款业务不赚钱。 ”

央行在公告中表示，会议就进一步改善住房金融服务提出合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买普通商品住房贷款的诉求。 科学合理定价，综合考虑财务可持续性、风险管理等因素，合理明确首套房贷款利率水平。 提高服务效率，及时批准和发放符合条件的个人住房贷款。

年报显示，全年工商银行个人住房贷款增加3796.44亿元，增长28.3%，占个人贷款增加值的86.2%。 建设银行年个人住房贷款增加3514.62亿元，增长22.99%。

平安银行相关负责人表示，从去年以来，根据我们银行的差异化经营战术，融资资源倾向于小额业务、无住房贷款业务、汽车金融业务等战术业务。 对于以前住房贷款这种市场限制诉求高的业务，进行了有意识的压缩。 ’他表示，该行将优先支持自住性住房的贷款诉求，限制投机性住房业务。

招聘负责人表示，关于个人住房贷款，具体来说，可能会根据贷款资质、风险等情况设定差别化的风险价格。

据付立春介绍，银行对房贷又爱又恨，态度犹豫不决。 已经发放的贷款有可能出现房价拐点，因此需要承担风险，遗憾的是贷款是自身资金不太配置等理由。 目前银行整体资金面并不紧张，越来越多的是商业行为的影响。

不能“误伤”刚需/

5月13日传来的会议记录显示，各商业银行提出的住房贷款课题主要受市场诉求和资金价格上涨的影响，贷款价格上涨。 受贷款规模的影响，住房贷款积压无法贷款，影响了贷款效率。 大规模的住房贷款放弃现象还没有发生。 虽然是尝试贷款资产证券化的途径，但由于房贷7成的利率很低，无法转让。

会议记录显示，刘士余央行副行长强调个人住房贷款的重要性，称个人住房贷款应具有经济增长的稳定功能，商业银行的住房贷款利率应处于保本微利的水平，不应过度追求高收益。 央行可以帮助银行之间调整住房贷款规模。 此外，还必须继续关注住房贷款的不良率。

付立春认为，抵押贷款最初的紧张局势可能会导致房地产市场的硬着陆。 这次会议确定了监管对房地产市场的态度，即套房贷款被允许或鼓励，默许套房和套房贷款暂停发放的态度。

数据显示，中国一季度房地产投资增长率下降是影响固定资产投资增长率下降的原因之一。 房价也明显分化，一线城市房价温和上涨，二线城市小幅松动，住房存量较多的三四线城市下降。

“中国对房地产市场的政策限制应该更为严格。 ”英国波恩利房地产快速增长有限企业中华区首席代表兼总经理白兮表示，央行短期强制个人住房贷款的态度没有问题，但与房地产开发银根相比，仍在收紧。 他认为，中国房地产市场的调控大政策没有改变。 央行会议只是证明，目前个人住房贷款首付比例和利率已经足够高，无法通过紧缩房地产市场来打击真实诉求，限制在有需要的人群身上。

央行着力于套房住房贷款诉求，体现了以往差异化住房贷款政策，并不代表房地产调控方向的变化，市场不宜过多解读。 差别化住房贷款政策，简而言之就是支持保障性住房、中小型普通商品住房的建设和居民首次购买普通商品房的费用，坚决遏制投机性投资性住房购买的诉求，对前者优惠政策性贷款，对后者严格投入贷款，提高投资价格。

“差别化住房贷款政策具有稳定增长、保护民生、抑制投机的多重功能，是金融监管部门对房地产贷款一贯的大体，至今没有发生根本性的变化。 ”中央财经大学中国银领域研究中心主任郭田勇说。