“安徽铜陵救市背后：楼市库存压顶 外来人口不足”

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经过记者查道坤从南京出发了

南宁、无锡出台政策救助市仅一周时间，安徽面积最小、人口最少的城市铜陵也出台了新政救助市。

5月5日，安徽省铜陵市政府发表《关于促进房地产市场持续、健康、快速发展的意见》。 根据该意见，铜陵市将从本月开始提高公积金贷款额20%，首付比例降至20%，购买家庭首套普通住房按房价的1%比例给予契税补贴。

房地产专家张建初对《每日经济信息》记者表示，除南宁、无锡等地出台的政策比较低调外，铜陵的救市政策还由市政府直接公布。 “铜陵市的这项全面政策比以往的各救市政策更系统、更详细，如果不被停止，很可能会引发蝶泳效应，越来越多的城市会跟进相关政策。 ”

按房价的1%给予契税补贴/

铜陵今年打响了第一把拯救安徽省市的枪。

5月5日，安徽省铜陵市政府发布《关于促进房地产市场持续健康快速发展的意见》，总结了住房公积金贷款、契税补贴等方面的一系列利好政策，新政策从5月1日起正式实施。

本次政策包括:年5月1日至年12月31日，铜陵市(包括铜陵县和开发区)家庭唯一的普通商品住宅(包括二手房)。 普通商品住宅是指购买一套建筑面积不超过144平方米)的，由同级财政按房价的1%比例给予契税补贴。

对住房给予契税补贴在业内人士看来，这是市场上常见的补救手段。 “地方没有减税的权利，但是可以进行财政补助。 道理很简单，只有救活市场，地方政府才能获得越来越多的土地出让金和税收。 ”房地产领域的专家李智对《每日经济信息》记者说。

另外，铜陵救市政策适当放宽了地方购房居民户口迁入条件。 《意见》提出，地方居民在该市购买商品住宅，可以凭物业管理部门备案的《商品房买卖合同》、购房发票、契税纳税证明办理户口迁出手续。

值得观察的是，这次政策调整对房地产开发公司有直接利益。

铜陵市居委会相关负责人表示，为进一步提高商品房预售资金的采用和流转效率，将继续采用商品房预售资金转为定期保证金等灵活监管办法，并适当增加预售监管资金的支付节点，提高支付比例。

新政还表示，对于未确定的安置所、保障性安居工程住宅等政府投资性住宅，通过团购等方法筹集，政府基本上不再直接投资建设。 例如，可以在条件比较成熟的商品住宅项目进行团购，作为安居住宅、保障性安居工程住宅。

“政府开始购买商品房，提高商品房市场诉求，缓解开发商的商品房压力，也处理了商品房的问题，可谓一举两得。 ’李智对记者说。

购买首付为20%/

这项政策最引人注目的是放松公积金贷款。

铜陵的政策具体可以分为五点。 第一，个人住房公积金缴存期限自过去连续缴存6个月以上，放宽后个人连续缴存3个月以上。 二是单职工家庭最高可申请贷款额度从25万元提高到30万元； 第三，职工首次购房申请个人住房公积金贷款的首付比例从30%降至20%第四，购房二套房可采用公积金贷款，其中部分首付比例最低降至40%第五，职工家庭

对此，张建初向记者表示，放松公积金贷款的政策存在违规。 “第三、第四是跨越中央统制的政策框架。 目前，国家对商业住房贷款首付比例要求最低三成，只有一种情况允许两成——使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自用住房，覆盖型建筑面积在90平方米以下的。 铜陵首次购房，均最低两成，必然违约。 根据国家政策，购买两套商业贷款首付最低不得低于6成，公积金个人住房贷款首付比例不得低于5成。 其中一些城市上升到六成，铜陵有条件下降到四成，但同样违规。 ”

“限额放宽后，政策的目的是刺激越来越多的职工家庭购房意愿。 ”铜陵政府的一位不愿具名的负责人对《每日经济信息》记者说。

销售额低迷、库存峰值/

在采访铜陵当地众多开发商负责人时，他们表示确信铜陵的目的是拯救城市。

“以前没有这样的补助金政策，只有今年有。 的政策目的很明确，是为了救市。 ’一位开发者负责人唐经理对《每日经济信息》记者说。

但在业内人士看来，铜陵出台救市政策的背后，地方楼市销售低迷，库存压力较大。 铜陵市房地产市场管理处网站消息称，今年4月，铜陵全市成交2347套，比去年同期下跌27%。 其中，4月平均月销售房源为578套。

另外，数据显示，4月铜陵市区住房累计成交324套，环比减少219套，下跌40.33%。 与去年同期的749套相比，减少了425套，比去年同期减少了56.7%。 “开盘的项目寥寥无几，楼市可以说相当冷清。 ”铜陵恒大绿洲项目售楼部李姓职工对记者说。

5月以来，铜陵楼市销售更加低迷。 根据铜陵房地产交易网的统计数据，截至5月5日，5月全市签约60套，备案53套。 值得观察的是铜陵的大楼库存很高。 铜陵市房地产市场管理处网站显示，铜陵市目前楼市库存将达到1.8万套，按每月平均销售578套计算，铜陵楼市去化周期将达到31个月。

“楼市的存量拆迁周期超过12个月就比较严重，铜陵的拆迁周期达到31个月，意味着该市楼市几乎处于危机边缘。 ’张建初对记者说。

加上库存天花板，铜陵目前正在建设中的房地产项目更是体量惊人。 据铜陵房地产交易网统计，铜陵建设及即将上市的项目总量均超过500万平方米，筹建项目的体积同样惊人。

铜陵房管理局数据显示，今年一季度，铜陵市房地产开发投资24.2亿元，比去年同期增长16.1%，高于全省平均水平3.5个百分点，其中住房投资12.6亿元，比去年同期增长5.8%，占全市房地产投资的52.1%。

从数据来看，铜陵的房地产投资还在增长，而且如果目前正在建设中，有即将建成的项目，铜陵楼市的存量压力只会进一步加大。 ’李智对记者说。

外来人口不足/

公开资料显示，铜陵市位于安徽省南部，面积1113平方公里，是全国面积最小的地级市，总人口70多万，市区人口不到40万。

众所周知，楼宇市场的销售仅靠当地人口是不够的，往往需要外来人口的支持。 铜陵在全国率先实行户籍制度改革，将现有户籍二元一元化，给从外地到铜陵就业的流动人口很大的定居自由，同时处理新市民的后续保障问题。

按照铜陵市的目标，通过户籍制度改革，铜陵要建设成一个人口100万的城市。 “按照铜陵地级市的等级和现在的城市面积，可以容纳100万人口，城市框架可以承受。 ”铜陵市政府的一位不愿出名的人对《每日经济信息》记者说。

铜陵之所以能进行挨家挨户的改革，是因为这个城市还能容纳30万左右的人口。 根据这个城市快速发展的需要，也需要注入这些外来人口，如果不出台优惠政策，100万人口的目标很难实现吧。 ’南京财经大学的张健教授对记者说。

另外，张健教授还表示:“铜陵的gdp增长率是安徽省最快的城市，但整体体积不大，因此也缺乏吸引外来人口的能力。”

记者了解到，自2009年11月铜陵实施户改以来，铜陵仅有4万流动人口落户，但这部分流动人口很少到铜陵购房，“据统计，占8%不到，但对地方楼市贡献不大。 》铜陵当地房地产网站负责人刘主编对记者说。

或者引起蝶泳效果/

中原地产首席市场拆师张大伟认为，铜陵全面救市行为，但作用十分有限。 “另一方面，因为铜陵的库存量相对较高。 另一方面，铜陵是最小的地级市，也是资源枯竭型城市，人口总量很少，但对当地政府来说，这仍然是最有效的方法。 ”。

“三四线城市，特别是铜陵这样的城市整体经济不发达，政府的财政收入大多依赖房地产项目，依赖土地财政。 》张建初对《每日经济信息》记者表示，“如果地方房地产市场低迷，大量住房资源卖不出去，将影响开发商的土地获取，从而影响地方政府的土地财政，直接导致地方财政收入大幅下降。 这也是铜陵提出救市政策的最终目标”。

合肥当地房地产领域专家、房地产研究所所长朱德开表示，铜陵救市是政府过多干预市场。 他对《每日经济信息》记者说:“我并不主张政府过分干预房地产市场。 十八届三中全会说得非常清楚。 房地产市场也是市场，应该相信市场的功能，如果这个地方的市场太追求了，就应该降低这个地方的价格，恢复理智和平衡。 ”

另外，朱所长还对记者表示:“安徽蚌埠、芜湖等城市楼市库存较多，同时楼市整体低迷。 铜陵的救市政策如果不停止，也不能排除安徽省其他城市的追赶救市政策。