“城市高端住宅逐渐“上位”成都市场成价钱洼地”

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经记者谢振宇出生于成都

年，成都高端住宅市场竞争进入“战国时代”。 成都万科等企业品牌房企纷纷发力，老字号高级住宅“专家”似乎也不感到寂寞。 例如，万华投资打造的“麓湖”销售回归一线阵营。

成都万华投资集团董事、总裁罗立平到去年年底接受几次《每日经济信息》记者采访时表示，年“麓湖”欲夺回成都高档住宅销售的“桂冠”，但年销售额达到23亿元，排名靠前。

成都作为国内1.5线城市之首，市场诉求较大，高端住宅市场发展迅速，主要城市的高端住宅逐渐呈现“靠前”的趋势。 但年成都主要都市区各地区大平层( 150平方米以上)成交均价12989元/平方米，有业内人士表示，该价格指标在国内9个1.5线城市中排名下降过多，与成都城市地位、经济总量及快速发展潜力相符，

产量提高/

与以往的高端住宅密集在城郊区域不同，成都的高端住宅已经开始向城市逆流。 “要改善内侧，必须面向外侧。 》熟知成都房地产市场快速发展情况的中原地产华西区总经理庄泽宝总结了这一现象。

4月25日，庄泽宝在接受《每日经济信息》记者采访时表示，高端住宅之所以迅速发展到市区，首先是由于市区土地的稀缺性，城市高端住宅的比例明显增加，改善型诉求对面积的诉求更大。

高端住宅向主城区集中是楼市快速发展的趋势之一。 成都知名代理机构吉信行发布的《成都高端市场解体》(下称《解体》)报告显示，截至2008年，成都各地区商品住宅成交1套面积逐年接近，其中主城区商品住宅成交平均面积连年扩大，近郊住宅成交平均面积逐年逼近。

“主城区由于地价、维修等多方面的因素，产品类型逐渐向改善类和中高端类转移。 ’总结一下这个报告。

而且，位于成都主要城市的高端住宅区也很受开发商和购房者欢迎，代表了东二环的天府门廊。

作为成都主城区最大规模的成熟用地，天府门廊板块目前汇聚了6家大陆龙头房企、4家港资实力运营商、3家外资巨型公司，分别是新鸿基、九龙仓、恒基兆业、仁恒地、吉宝置业、绿地集团、乐天集团、合景泰富、合景泰富。

“东街、南延线、部分全面供应的改造土地，是以前流传下来的城市核心区域，地域突出，本来就非常稀少。 ’庄泽宝想。

的中心地区土地供应，适合快速发展为高端住宅集中地区的是“凤毛麟角”。 由企业代理多个高端项目的吉信行董事总经理潘海认为:“从房地产专业的角度来说，高端房地产未来的趋势是低密化、城市化、稀缺性，其实这三者是矛盾的。” 在目前的市场背景下，城市规划指标已经难以低密度，要实现低密度，基本上需要远离城市。 这意味着，在任何城市和地区，符合这些条件的高端房地产都是凤毛麟角。

当然，在国家严格的土地政策下，城市土地成为了真正意义上的寸土寸金。 幸运的是，城市旧城区的改造和城市的扩大，给高端住宅重新创造了新的机会。

近两年来，中海、保利、绿地、万科、龙湖等企业品牌房企积极推出高档房地产，在成都高档房地产市场格局悄然变化的情况下，迎来成交量集体上涨，企业品牌开发商相继加码，成都高档住宅也“扮演重要角色”

市场结构发生了变化/

如果说几年前成都真正的高级房地产代表还屈指可数的话，那么现在成都的高级住宅市场已经进入了“百花齐放”的时代。

数一下成都前几年的一线高端住宅项目，中海城南一号、誉峰、麓山国际社区“火热”。 年以来，有中海城南华府、仁恒滨河湾、绿地锦天府、成都icc星期天、凌云峰阁、保利康桥等多项代表高端房地产开发水平的明星项目入市。

万科、保利、龙湖等开发商纷纷推出高端项目，显示成都高端市场格局正在悄然发生变化。

作为最早进入成都市场的一线企业品牌开发商，成都万科近两年明显在高端市场“开足马力”。 继城北“五龙山”工程之后，自去年下半年以来，万科公园5号、天逸相继上市，进入高端市场。

今年年初，成都万科营销策划部相关负责人向《每日经济信息》记者表示，除主流住宅外，还将推出成都万科加号高端系列产品。

“成都高端市场的供给比往年有明显变化，许多大企业品牌开发商将该公司的高端产品线带到成都，丰富了市场的房地产形态。 而且，高端市场供给增加，竞争加剧，成都的高端房地产开发、管理水平也被推进到更高的水平，带动了全领域的快速发展。 ”。 潘海想。

“房地产市场逐渐垄断、集中或寡头，公司做大做强，产品布局和产品线上更加丰富，实现整条产品线。 大型住宅企业在全产品线的布局更加丰富，越来越多的加入了高端住宅市场。 ’。成都家慈地产总经理张猛想。

不仅是国内外知名企业品牌开发商的进入，成都的“老字号”高端住宅开发商也不寂寞。 万华是其代表。

随着这一成功，“麓山国际社区”成为成都高端“典范”的房企，目前通过“麓湖生态城市”的销售与成都高端房屋销售一线阵营暂时告别后，来到了“卷土重来”。

“大体上下半年就应该出力了。 我们推光盘的力度大幅上升。 ”今年2月，罗立平在接受《每日经济信息》记者采访时表示，迄今为止，由于一点原因，“麓湖”的推送量并不多，尽管如此，去年“我们的合同销售额仅为23亿美元”。

去年年底，罗立平也表示，尽管去年的合同销售额排名靠前，但他仍打算夺回成都高端住宅销售的“桂冠”。

庄泽宝表示，一线开发商纷纷新增高端住宅市场的原因，既在于成都有强大的购买力位于金字塔尖，也在于西南辐射市场的影响较大。

成都的高档房地产正在形成价格低的坑洼/

“辐射川内二、三线城市，还有整个大西南，购买力很强！ ”这个概要往往是业内人士和全国性的知名专家们对成都房地产市场的总结之一。 成都作为1.5线城市之首，市场诉求很大。 业内普遍认为，成都高端住宅已具备一线高端住宅条件，但仍在重复“成都价格”。

今年3月发布的莱坊《财富报告》研究显示，在年短暂放缓后，中国主要城市房地产市场于年进入明显回升期。 北京高档房地产价格上涨17%，大大超过年2.3%的涨幅，广州也有14%的涨幅，上海高档住宅房地产价格上涨7.3%。 北京高档房价达到每平方米17100美元，上海高档房价达到每平方米19500美元。

从地区来看，成都高级住宅区中心单价超过15000元/平方米，非城市中心单价超过12000元/平方米。

根据前面提到的吉信行发布的《解体》，成都主要都市区各地区大平层( 150平方米以上)成交均价为12989元/平方米。 与该所1.5号线并列的苏州、南京等城市相比，成都高档住宅房地产整体平均价格仅为上述城市的二分之一或三分之一。 有业内人士分析认为，该价格指标在国内9个1.5线城市中排名过低，与成都的城市地位、经济总量及快速发展潜力不一致。

今年4月初，成都市统计局发布的《年成都市“国际化水平”统计监测报告》显示，全年数据监测结果显示，18个检测指标中，符合国际化城市标准的有5个，分别为人均地区生产总值、外贸依存度、本市世界500强公司。 其中，人均地区生产总值达到10330美元/人，首次突破10000美元。 按照世界银行的标准，人均gdp超过10000美元被公认为是从快速发展中状态进入发达状态的标线。

“当地的经济实力、外来人口的聚集度、落户的世界500多家公司，是成都房地产市场快速发展的基础、购买力的强大体现，辐射着整个川内和西南。 ”庄泽宝指出。

“成都的平均房价很低，以往的政策会稍微抑制改善型购买力，成都的高档房地产会迎来好的销售形势，以平稳的态势快速发展。 ”张猛认为，近期出现的高端楼宇降价行为只是“案例范畴”，对高端楼市的整体影响不大。

“成都楼市的快速发展空之间很大。 》知名经济学家易宪容也表示，这表现在几个方面。 第一，市场容量大，不仅吸引了全国一线城市的买家，也吸引了周边城市和四川二级城市的买家。 其次，企业品牌公司众多，这些公司的进入迅速提高了楼盘的质量，他们在激烈的竞争环境下为购房者提供了丰富的选择，在一定程度上抑制了每家每户的巨大溢价行情。 第三，成都楼市政策环境相对宽松，价格走势也相对平稳，这也在一定程度上构筑了一个平稳的市场。