““沪港通”带来越来越多融资方法商业地产证券化有望提速”

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经过记者顾家彦从广州出发

从2005年开始，商业房地产的资产证券化一直是业界讨论的热点，在房地产领域进行了许多尝试和考虑。

“沪港通”建成后，内地商业地产将拆分到香港上市，完成资产证券化，从而获得更便捷的通道。 商业地产融资方法的变革，也将改变未来商业经营的“生态”。

世邦魏理市执行董事和中国区投资房地产部联合主管钟德尧向《每日经济信息》记者表示，未来商业房地产融资方法将从以前流传的融资方法(自有资金、银行贷款等)直接转为融资，出现了越来越多的投资产品和融资渠道，reits )房地产信托基金)等房地产多元化融资模式

商业地产证券化“破冰”

位于北京和深圳的两栋中信证券大厦近期备受业界关注。 《每日经济信息》记者了解到，今年1月，证券监督管理委员会正式批准中信证券旗下设立的非公募基金全资子公司，以50亿4000万元以上的价格领取北京、深圳两地中信证券大厦房产产权的两家全资子公司的股权，计划办理房地产证券化业务，中信金代

“从中信证券此次启动的房地产证券化计划来看，它不能像真正的reits那样在证券交易所自由流通，买家也受到限制，但它是大陆第一个准确意义上的股票类reits产品，可以说是大陆资产证券化的破冰之作。 ”粤海证券投资银行董事黄立冲对记者表示。

“资产证券化的快速发展停滞，已成为大陆商业房地产快速发展的最大障碍之一。 》新城控股高级副总裁欧阳捷表示，目前，内地商业地产主要依靠银行开发贷款和抵押贷款，两者的利息价格均达到10%以上，从目前的租金回报水平看，基本上是“负面回报”。 因为，大陆大部分为散售型商业地产。

发展资金渠道越来越多样化

希望通过沪港通的上市，更多的内地商业房地产开发商通过在香港的上市，最终完成开发资金的退出。

钟尧认为，随着大量“活水”更方便地进入港资市场，除了reits外，内地高质量的商业地产有望在未来获得新的融资渠道和退出机制。 其中，向香港分批上市成为大型房企的优先事项。 方兴地产日前公告酒店分拆业务将在香港上市，瑞安房地产仍在积极推进旗下的中国新天地分拆上市，世茂房地产也强调酒店分拆上市是企业的长期计划。

“目前，商业地产的附加值空之间对投资者仍然具有很好的吸引力。 此外，高端商业地产可以通过资产抵押获得融资。 只要是高质量的项目，定价比净资产有一定的折扣，分期上市有望成为资本实力稍强的开发商重要的融资渠道。 ”欧阳捷说。

此外，钟德尧还告诉记者，虽然通过转让项目部分股权引入境外机构投资者实现了部分退出，但开发商依然保持操作者作用的方式也将成为重要的融资模式。

两地的资本市场被期待带来“联系”、更顺畅的退出机制，外资基金并购商业房地产项目的情况也在增加。 以上海为例，据第一太平戴维斯研究报告，上海商业房地产大宗交易共计18宗，总成交额264亿元，其中外资投资机构成交率占86%。

玫瑰销售的时代还是终结

近年来，由于内地住房市场调控政策的实施，许多开发商被迫转型为商业地产开发，通过小户型商业产品的散装销售实现快速现金流收入成为许多开发商的选择。 但随着资产证券化的加快，商业地产有望从散售进入自持时代。

黄立冲告诉记者，快进即出的商业地产开发模式，在城市快速建设快速发展的过程中，同质化定位的商业房地产大量涌现，可能加剧商业地产供给过剩的危机。 钟尧认为，要加快商业地产的资产证券化，提高租金收益率是重要因素。

记者表示，一些大开发商打算为商业项目提供基于大数据的增值服务。 日前，在保利地产与越秀地产联合举办的住宅展会上，保利地产广东企业董事长余英宣布将与乐视网签署战术合作协议，双方将共同探索智能办公室“云平台”。 这也是提高商业房地产运营和管理质量的尝试。