“上市房企“高周转”的难点：利润增长需快于规模增速”

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经记者杨宠从上海强发

房地产领域告别暴利后，“高周转”模式成为领域主要的快速发展模式。 一边牺牲利润一边提高周转速度，进而实现高净资产收益率的方法，已被开发者和投资者广泛接受。 克瑞新闻集团副总裁丹丹感叹，目前没有企业不执行高周转的战略。

但是，《每日经济信息》记者注意到了这一趋势，业绩会后，几乎所有走出股价上涨行情的世茂、富力、合景泰富等企业，其核心利润增幅都将超过销售规模的增长。 资本市场的偏好，给今年的开发商运营带来了一定程度上的巨大挑战。 在地价上涨、房价不上涨的大背景下，如何在保证高周转的同时实现更高的项目利润？

高转速、高成长

“在我们内部，在去年的会议上，高转速现在已经成为了基本的能力，现在基本的能力是8个月、6个月就可以开场，而不是核心竞争力，在可以高转速的情况下，我们应该根据这个循环速度、运营速度来正确控制 》旭辉集团董事长林中在接受《每日经济信息》记者采访时强调了高速增长和高速增长的重要性。

去年，香港内住宅股股价涨幅第二的住宅企业，依赖于高周转带来的持续销售规模和利润增长，逐渐得到投资者的青睐。 年，旭辉的销售额和核心利润增长幅度都超过了60%。 根据林先生的愿望，他希望每年都能维持这样均衡水平的增长速度。

事实上，在香港上市的开发商年度业绩发布会上，无一例外地强调企业将继续采取高周转的开发战略。 同样，中国在今年的业绩会上也强调了高周转、高增长、高焦点的三高战略。 去年，以股价领先内房股的世茂房地产也是强调高周转战略、高增长的开发商。

不仅是香港股市，a股市场的房地产企业也同样强调“高周转”。 不用说万科、阳光城、泰禾这些原本以“高周转”闻名的开发商，就连招商地产、金地等原本就有过度溢价、高端产品战略的房地产企业，在过去两年里也相继调整了现有的战略。

投资者也经常看到住宅企业的高周转战略。 一些投资者认为房地产领域作为重资产领域，需要持续执行高周转的战略。

股价:利润胜过销售额的增加

但是，光靠高周转和高增长的销售并不能满足投资者。 特别是注重业绩的香港股市，如果利润增长，赢不了销售规模的增加，股价有可能下跌。

最具代表性的是碧桂园，由于核心利润低于营业收入增长而被市场推测，包括摩根大通在内的投资机构降低了其目标价。 另一家上市公司绿城中国在年度也取得了良好的业绩，但由于核心利润增幅在1%以下，业绩会第二天也出现了6%的股价下跌。

另外，去年取得好销售成绩的，也只有中国等业绩会后的股价成绩是正常的，没有出现大幅度的上升。

如果关注世茂房地产、富力房地产、合景泰富、旭辉控股等业绩后股价大幅上涨的地产商，就会发现这些企业的核心利润增长幅度超过了营业收入的增长幅度。 以世茂房地产为例，营业收入增长44.9%，核心利润增长66.8%，高于领域平均毛利率水平，企业股价在业绩公布的第二天大幅上涨9.62%，多家机构给出了推荐和增资的评价。

同样，旭辉在业绩会后也出现了股价大幅上涨，是因为企业核心利润的增长幅度超过了营业收入的增长规模。 这被视为旭辉毛利触底反弹的标志，股价至此上涨行情。

林告诉《每日经济信息》记者，原因是香港股市投资者不仅重视企业周转率和规模增长速度，还重视利润率和负债率的数据。 一旦规模变大，利润率下降，负债率上升，投资者就会不同意这种快速发展模式，认为是以牺牲利润、牺牲安全来换取的规模。 香港股市的逻辑是，规模增加、利润率提高、负债率下降时，其股价一定能保证增长。

如林所述，大型机构券商研究报告显示，毛利率指标受到港股众多投资者的重视，投资者不仅需要更快的周转速度，还需要更高的毛利率水平。

难点:高转速和高裕度的平衡

事实上，大部分港股房地产上市公司都知道投资者的上述口味。 中国首席财务官黄书平对《每日经济信息》记者强调，融和强调的高周转是为了确保现金流和利润率。

林先生也强调，在公司能够控制风险的情况下，用效率换取增长率，才是有意义的。

但是，实现高周转、高增长、高毛利，尤其是在今年的房地产领域，几乎是不可能的事。

此前，香港投行机构的研究判决显示，一线城市过去一年房价大幅上涨，但地价也大幅上涨，房地产领域毛利率增幅非常有限。

然后，房地产市场的成交压力也逐渐显现出来。 卡莉研究机构公布的一季度各大城市成交面积，只有兰州、南昌、贵阳等少数城市成交面积有所上升，其他城市成交面积同比下跌两位数。 其中，一线城市北上广深更是出现了三成以上的成交面积下跌。

在销售面积下降、土地价格上涨的背景下，实现高周转、高增长、高毛利润的“三高”是极其困难的。

丹丹建议地产商今年不要结合销售指标。 结合销售指标，开发商可能会错过很多机会，其中包括实现更高利润的机会。 同样，也不能拿地王，提高负债率。 因为这些都会影响企业的毛利率、负债率、周转率等指标。

林指出，开发商评估房价出厂点和地价购置点两个点非常重要。 以市场出售的高价卖房，以市场出售的低价买地，是几乎所有地产商获得高毛利率的关键。 他认为今年可能会有这样的机会。

世茂房地产董事局副主席许世坛介绍了进一步提高毛利水平的“奥秘”。 在控制土地和建筑价格增长的基础上，开发商需要并控制财务、营销、管理三大费用的支出，将这些支出控制在房价的5%以内。

事实上，开发者们大多都知道这些道理，但作为周期性领域，许多地产商要使财务报告的重要指标与资本市场的要求一致，往往需要很长时间。 对许多企业来说，即使他们今年通过调整，逐渐优化结构，使财务报告具有亮眼的指标，也还需要2~3年的时间。 只是，届时资本市场可能对明星地产企业又有不同的估值要求。