“房地产基金风起云涌 投资环境尚需培育”

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经过记者杜兹乐

当国内楼市告别“暴利”时代时，诸多因素刺激了中国房地产基金的迅速崛起。 房企与基金合作，转型轻资产似乎已成为当今许多企业品牌房企的共识。 但是，一些投资者并不看好房地产的轻资产模式，以房企收益最高的轻资产模式——房地产基金为例，受市场环境因素的影响，基金融资规模仍然非常有限。

根据投中集团今年对中国lp (有限合伙人)的调查结果，中国本土lp快速发展面临的最大障碍是“本土lp普遍缺乏私募股权投资经验”。

近日，中国房地产基金联盟秘书长闵宗成向《每日经济信息》记者表示，目前国内房地产基金普遍存在法律、税收等制度障碍。

探索多样化的融资模式

目前，除初期外资私募基金在国内楼市潜行外，本土房地产私募基金更多。 例如，保利地产旗下信保(天津)私募股权基金自年成立以来，参与了上海地王等项目投资，基金规模超过200亿元，基金多扮演财务投资者的角色。

值得注意的是，地区房企也频繁染指房地产基金。 例如，诺亚财富下的歌斐资产与川派地产蓝光集团、闽派地产阳光城集团等合作设立了多只房地产基金。

据投中集团统计数据，截至2009年12月底，中国人民币房地产基金市场拥有206个基金管理机构、437只房地产私募基金，总管理资金规模超过4000亿元。 其中，年新增基金管理机构24个，新设立房地产私募基金113个，总募资规模超过1300亿元。

“中国的房地产基金历史短、规模小、实力弱、能力也不够。 房地产开发商实力很强，但资金是短板，在监管严密的情况下，资金有点紧张。 虽然资金薄弱，但资金有一点特点。 其最佳途径是合作，特点互补。 ”。 德信资本董事长兼总经理陈义枫对《每日经济信息》记者表示，这相当于基金增加了一个模式，开发商增加了一个规模扩张的维度。

据了解，目前国内房地产私募基金主要分为债权、股权、“股+债”三种形式。 目前，房地产基金多以债权形式出现，即使是股票，基本上也是“明股实债”，仓位封闭期较短。 对大多数房企来说，房地产基金只是融资工具。

“现在，在中国制造轻资产的地产商还没有真正成型。 只有开发商转型金融化和基金化，才能创造轻资产，但中国的房地产金融化和基金化才几年？ 例如，万通地产提出轻资产，工作了几年？ 他绝不是铁狮门。 看看他是否转型成功了？ 并不是所有的房企都希望轻资产。 在房地产暴利的情况下，谁想轻资产？ 只有领域发生变化，巨额资金无法撬动，或者原有的沉重资产无法周转，才能创造出较轻的资产。 ”闵宗成说。

在政策层面还没有得到支持

目前，中国房地产私募虽然风生水起，但其热闹的背后也有苦衷。 闵宗成表示，“目前情况是lp和gp ) )普通合伙人)的两大群体构成比较不足，还处于培养期。 急于一年退出的人，他的钱一定是过桥的钱或者是债权的钱。 谁说要因为期限太长才退出，他里面肯定有高风险三明治资本。

但闲宗成认为，目前这些资本缺乏退出渠道，美国reits )房地产投资信托基金)之所以能成为良好的投资模式，是因为他们拥有众多的金融工具，拥有成熟的资本市场。 另一方面，中国没有促进基金份额流动化的贸易伙伴，也没有reits化的途径，这些条件与lp的结构有关。

据投中集团研报报道，中国本土lp快速发展面临的最大障碍是民间资本投资经验普遍不足。 闵宗成表示，目前，国内房地产基金尚未处理法律、税收等问题，归根结底是经济体制问题。

陈义枫也说:“现在，在国内发行reits，也没有人去买。 因为资产价格高，租金低，达不到长期投资收益率的要求。” 对房地产来说，金融监管还很严格，不需要采取金融方面的重大创新措施来刺激房地产。 因此，产业环境不成熟，政策环境不成熟，金融创新产品层出不穷。 ”

但是，今年以来，随着金融市场化改革的推进，特别是利率市场化改革的加快，以及一二线中心城市的房地产进入存量时代，走向成熟，行业再次对reits寄予厚望。 在业内人士看来，如果reits背后的房地产是成熟的房地产，其预期收益率高于银行存款利率，lp也将更加合理。