“市值增幅领跑全领域的秘密 为什么投资者格外信任世茂？”

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3月26日，世茂房地产公布全年业绩后的第二天，股价涨幅为9.62%。 国行资本等投行由此提出了“全年每股利润上升16%，目前股价相当于4.8倍的市盈率”的预期。

事实上，世茂是去年港股市场最有前景的内房股。 有统计去年年涨幅最高的内房股份公司的机构，排名第一的是世茂。 业绩会的第二天，股票出现9.62%的涨幅，在内房股企业中也是罕见的现象。

世茂凭什么赢得投资者的信任？ 答案超出了许多人的想象。 世茂成功的秘密依赖于企业的“软实力”。

利润增长超过规模增长/

世茂房地产公布业绩前几天，内地房地产企业股价遭遇香港市场大量抛售。 房地产公司的市场价格减少了两成以上。 许多房地产公司公布的数据显示，销售规模大幅增加，但利润增长远远小于规模增长。

这种增长模式经常受到资本市场的质疑。 一家内房股上市公司董事长表示，香港投资者认为销售利润增长低于销售规模，企业增长“虚胖”，对股东来说不仅没有意义，还会带来企业财务风险。

但是，世茂公布的一系列数据，震惊了市场。 虽然销售额只增长了44.9%，但核心利润的增长超过了67%。 年大部分房企毛利率下跌至30%以下，但世茂在逆向市场上涨，保持较高的毛利润水平。 年世茂毛利率比去年同期增长1.8个百分点至35.3%，其中房地产销售毛利率比去年同期增长2.0个百分点至33.29%。

克瑞研究机构认为，世茂之所以能够实现毛利率的逆势增长，是因为公司的价格管理能力强，融资价格低下。 年世茂结算的项目单位开发价格(含土地、建安、资本化利息) )比去年同期增长5.51% )，低于销售额，因此促进了公司毛利率的增长。 开发价格增长率相对较低是由于公司融资价格下降所致。

除了控制土地、建安、融资价格的增长外，世茂还降低了销售和管理费用的支出，将这笔支出降至售价的5%以内。 、

这是平衡控制增长规模和利润的关系。 世茂房地产已成为发布业绩中极少数核心利润增长超过销售规模增长的开发商。

企业品牌的魔力/

事实上，去年一线城市土地价格整体大幅上涨，一小块地块的成交价格已经超过了当地出售的新建住宅。 “小麦粉”的价格比“面包”贵，已经成为许多城市土地成交的常态。 但是，世茂有能力压低土地的价格。

年报显示，截至去年12月31日，世茂集团在宁波、杭州、济南、苏州、北京、武汉等15个城市增加住房土地储备937万平方米。 除了北京，剩下的大部分是二线城市。

目前，世茂有104个项目，分布在全国38个城市，共有3615万平方米土地。 从价格来看，去年新增土地储备的平均楼宇地价约为每平方米4488元。 截至年12月31日，世茂集团平均土地价格为每平方米2341元，较便宜的土地价格为未来利润率的提高提供了有效的保证。

对世茂来说，在二三线城市取得土地是个大胆的决定。 因为去年，三四线城市市场普遍被忽视。

世茂去年的业绩，正是第一由三四线城市提供的。 昆山、张家港、南通、福州、晋江、泉州、石狮等城市世茂的开发面积和销售额占世茂全年开发面积和销售额的很大比例，但密切注意这些城市，这些城市无一例外都属于经济发达地区，在行政地位上有三

企业品牌是世茂能在这些三四线城市夺金的主要因素。 许世坛也没有掩盖世茂在这方面的特点。 他在考虑拿地时，常常首先考虑世界茂不同城市的企业品牌特征。

“世茂的土地将重点考虑长江三角洲和福建。 这是世茂的企业品牌、顾客、团队特征最强的地区，所以这些地区会做比较多的项目。 ”许世坛表示，世茂看好有潜力的二线城市，预计苏州市场这样的今年销售额将超过100亿。

企业品牌的特征还体现在旅游地的销售上。 去年，旅游房地产项目为集团贡献了很大比例的收入，成为企业积分投资行业之一。 年，世茂旗下的旅游房地产项目晋江世茂御龙湾成为全国最早开设的项目，日销售额超过10亿元，取得了良好的成绩。 截至3月18日，世茂首个海南旅游房地产项目“世茂-怒涛放海”自去年12月开盘以来创下约13亿元的销售额。

轻资产时代/

除了企业的品牌要素外，世茂在深入开拓三四线城市方面，还有其他房地产公司所没有的“特点”——国际一流的公共配套资源。

年，世茂首先提出了升级为“生活服务业”的概念。 世茂和意大利领事馆、国家对外文化艺术交流基地、新东方、阳光媒体集团、“安邸”等多家战术合作伙伴希望通过整合世界级的资源，成为生活习惯的集成商、设计从业者和提供者。

年世茂以大数据的应用为基础，构建了教育、健康、旅游、定制、资费五大云服务平台。 年世茂房地产将进一步转型为以“服务资源整合”为核心特征的生活习惯服务商，构建公司在下一轮竞争中的软实力。

“未来3~5年，中国的房地产领域必然会重构。 将来最赚钱的不是一次性卖房子赚多少钱，而是如何满足业主生活习惯的诉求。 ”世茂集团副总裁蔡雪梅表示，年来自市场层面的压力将变得显著。 对世茂来说，今年将不遗余力地推进“云平台”战术的实施，为公司长期快速发展奠定基础。

今年3月，世茂在福建石狮子世茂摩天城现场正式成立“创业家云学院”，是世茂“云平台”服务文案的又一次大传播。 据悉，“创业家云学院”除继续享受“云平台”的所有服务功能外，还将金融、贸易、艺术、教育、医疗等行业的资源跨境整合，将公司核心价值扩展到软式服务。

“企业的核心价值观之一是创新。 今年我们最重要的工作是两个事件。 一个是公司的资源整合，另一个是越来越多样化，发展得更平衡更快。 也就是说，不要把所有的“鸡蛋”放在住宅里。 ”许世坛今年也在考虑在minimall商务和酒店行业继续创新探索，当然不排除养老地产的开发，也在研究是否应该为年轻人建一点房子。

从“云平台”的提出到“云学院”的成立，世茂集团在一次战术创新中让人着迷的以前就流传下来的思维，也引领着房地产领域的变革。 “世茂并不认为中国房地产的拉动者一定是规模的拉动者。 真正的牵引者是这个领域的价值，居住者的价值，给整个社会带来不同的差别，全新的有意义的东西。

对投资者来说，世茂的“云平台”、“minimall”商务、“minihotel”酒店，本质上是轻资产，不怎么消耗企业资金，但能创造优异的收益。 轻资产业务的迅速发展，必然有利于房地产市场世茂的调整期，可以更灵活地成功实施调整战略，有效规避风险，实现更好的利润。

特别是世茂的营销团队还设想通过云服务平台更有效地收集准业主的诉求数据，在买地之前确定“准业主”和他们想要的住宅。 这种完全利用大数据的营销思路，不仅先进，也必然能更有效地提高世茂新房的去化速度和投资回报。 国际投票更好地看到世界茂的快速发展潜力，将其推荐为高质量的内房股不是自然的事。 (文/羚很强) ( ) ) ( ) ) ) ( ) ) ) ) )