“房地产业净利跌至11% 中海净利率为万科2.5倍”

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《证券日报》记者根据wind消息，沪深两市76家上市房企平均净利率下跌11%，而在香港上市的41家主要业务内地典型房企平均净利率下跌36%

■本报记者王丽新

截至3月30日，《证券日报》记者根据wind信息统计数据，在申银万国[微博]房地产领域，沪深两市已有76家房企发布年报，占142家房企的53.5%，其平均销售净利率为10.88%，比上年下跌1个百分点。 41家主要业务在内地，在香港上市的典型房企公布全年业绩，约占内地房企在香港上市总数的60%，其平均销售净利率为36.08%，比去年同期下跌近9个百分点。

值得进一步观察的是，沪深两市发布年报的76家房企中，42家上市房企利润率比去年同期下降55.26%。

“所谓暴利，其实已经是过去的事情了，房地产总额很高。 仅从利润率来看，房地产已经属于“中利领域”，到了2010年很可能会触及“10%红线”。 ”咨询总裁宋延庆向证券日报记者表示，总体来说，房地产开发刚性价格、土地、融资、人力价格等越来越高，但由于库存量、潜在供应量的增加，销售价格和利润的压力越来越大，导致房价居高不下。

收益性下降

据兰德咨询统计，算上香港上市不久的阳光100强和海昌控股，目前全领域共有210家上市公司。

据证券日报记者不完全统计，这210家上市房企中，至少有117家已经公布了全年业绩，总体来说，很多公司没有逃过盈利能力下降的命运。

申万报告显示，年前三季度a股上市房企结算净利率为12.8%，毛利率为35.3%，分别比去年同期下降1个百分点和3个百分点。

对此，宋延庆表示，从2009年开始，房地产领域进入盈利能力下降周期，领域平均利润率每年下降1个百分点左右。 “预计年上市住宅企业的平均净利率为13%左右，全领域为11%左右。”

无独有偶，德勤发布的研究报告显示，全年近60%的上市房企净利润率下降，资本收益率从全年11.5%和全年10.72%降至全年9.98%。

对此，中海地产主席兼首席执行官邓建民认为，今后房地产毛利率继续达到20%是合格的，30%是优秀的，40%以上是优秀的水平。 关于公司的毛利率，我认为管理水平会因公司而分化。

事实上，关于领域未来利益空之间的方面，证券日报记者得知，许多房企高层和邓建民基本一致的观点，目前不仅一二线城市和三四线城市楼市分化加速，而且一二线城市自身楼市分化现象 在这一过程中，房企要想提高盈利能力，也许可以竞争管理能力和周转能力，以交换销售毛利率和销售净利率指标的增长，减少资金价格的压力。

中海纯金利是万科的2.5倍

“年的收益性分化趋势还在持续。 ”宋延庆向本报记者表示，从万科和中海地产的情况可以窥见一二。

据记者了解，年，中海销售额为1385亿港币( 7.7576、0.0005、0.01 )； 实现营收824亿7000万港币，比去年同期增长27.7%，净利润231.78亿港币(约人民币) 6.2270，0.0148，0.24 % ) 183.16亿元)，比去年同期增长23.1%，净利润率为28.1%，年哟

同年，万科实现销售额1709.4亿元，比去年同期增长21%； 实现收益1354.2亿元，增长31.3%； 实现归属于上市股东的净利润151.19亿元，比去年同期增长20.46%，全面稀释净资产收益率为19.66%，与去年相同。

对此，宋延庆表示，净利润有所增加，但万科的结算净利润率为12.01%，比去年下降1.07个百分点。 净利润除以营业收入的净利润率为11.16%，下降1.01个百分点。 虽然两家公司的利润计算口径不一致，但相对于核心净利润来说，中海的净利润率也是万科的2.5倍以上。

事实上，从中海的资金价格管理能力中，也许可以窥见这几年成为“最赚钱的房企”的秘密。 年10月，中海发行了3级高级无担保债券。 5年、10年、30年期分别为5亿美元，利率分别为3.375%、5.375%、6.375%。

对此，宋延庆表示，中海一流的价格控制水平、熟练的逆周期土地获取能力以及较高的产品标准化程度，再加上极低的利率和几乎没有还款压力的超长期债券融资手段，是中海最赚钱的首要因素。

除此之外，本报记者也统计了上述数据，发现在香港上市的内地房企盈利能力明显高于a股房企，存在普遍趋势。

“在香港上市的内地房企净利率总体高于沪深a股公司，年分别为21.93%和13.57%。 虽然利润计算口径不同，但除去持有不动产判断附加值的部分，香港内房股的净利率整体较高。 ”。 宋延庆表示，这可能与年暂停ipo后，业内优秀公司转移到香港上市有关。 另外，香港内房股公司如恒大、龙湖、旭辉等，是以标准化产品线开发为主的高周转公司，但沪深a股公司良莠不齐，降低了整体净利率。

除此之外，宋延庆还强调，从上述房企多年业绩情况来看，一般房企规模越大，盈利能力越高。 根据德勤的报告，年174家上市住房企业中，34.5%的大企业为股东创造了20%以上的利润，而这一比例在中小企业中只有1.7%。

值得观察的是，一位业内人士也向记者表示，要提高开发利润率，一个是“控制”，即控制价格费用。 二是“提”，即提高溢价率。 “调控”的重点是土地价格和资金价格，“提”的重点是提高产品溢价和服务溢价。

千方百计提高利润

事实上，证券日报记者在多次采访房企高管时，他们早就意识到盈利能力进入下降周期的问题，这几年开始实施各种旨在改善净利率、毛利率等盈利能力指标的战术，包括价格控制、产品附加值增长、普

“我们的净利润率没有下降，而是稳定地略有上升”。 远洋地产总裁李明在远洋地产年业绩发布会上表示，全年远洋地产销售额311亿元，同比上涨9%。 净利润达到30亿3600万元，比去年同期上涨21%。

对此，李明坦言:“通过价格控制取得了一定的效果。” 他进一步表示:“我们的营销费用、管理费用、财务费用等方面明显下降。 虽然销售额在增长，但营销费用的绝对值在下降”。 另外，李明预计“我们今年将在建安价格、前期价格等方面下跌”。

有趣的是，李明对记者坦率地说，在新项目的获得方面，远洋非常重视的投资标准有两个。 一个是毛利率，另一个是irr，也就是内部收益率。 如果毛利低，irr高也可以接受。 如果irr低，毛利率高也可以接受。 这是远洋内部的标准。

在提高产品附加值方面，在通过提高产品溢价空之间来提高利润方面，方兴地产的表现值得关注。 众所周知，方兴的金茂府系列产品不仅以高于周边同类产品的价格销售，在“量”上也值得期待。

对此，方兴地产相关人士向证券日报记者表示，金茂府系列均为“绿金”产品，将绿色建筑技术应用于金茂府高档住宅产品，如:空无需加装室温即可全年保持在24℃-27℃之间。 该相关人士还向记者透露:“在方兴的未来计划中，租借《绿色黄金》以扩大版图，方兴在上海消费101亿元的住宅区也将适用绿色技术。”

“虽然不同的绿色建筑标准投入的价格不同，但在通常由国内适用的绿色技术分配的价格中，将特殊项目排除在外，预计每平方米不到800元。 ”专家根据证券日报的报道，考虑到pm2.5的概念和雾霾天气的扩散，应用绿色技术的房地产产品的未来市场空之间相差甚远。

原文链接: finance./ stock/s/0331/101218664634.shtml