““两会”后的地产变局”

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在刚刚闭幕的全国“两会”中，很少提到房地产话题，国务院总理李克强的政府工作报告也没有提到房地产的宏观层面。 许多领域的人指出，房地产领域即将迎来巨大的变革。

事实上，“两会”以后的房地产形势并不像想象中那么悲观——万科的“小股操盘手”模式再次得到支撑，似乎为房企转型树立了榜样； 一些房地产私募基金开始获得牌照。绿地重组金丰投资的模式，为房地产国资改革提供了新的思路。 本届政府提出的简单政治放权，期望房地产开发商实现更短的建设周期、更有效的资金利用、更高的净资产收益率……

“变革”、“创新”，我们会迎来新的房地产领域吗？

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顶层设计

简政放权有望逐渐提高住宅企业的盈利能力

经记者叶燕婷从深圳出发

对房地产领域来说，“简政放权”有多少想象？ 恒大地产董事局主席许家印最近在“两会”上表示，房地产领域繁琐的审批是房价高企的帮凶，简化审批、规范政府调控费、推进税收改革可以降低房地产建设的时间和资金价格，最终可以节约或降低房价。

《每日经济信息》记者采访了多家房企内部人士，结果表明，简政放权对前期规划能力强的大型房企更有实际效益。 在规模化高周转模式下，大型房企在拿地时已经有了规划，建设周期将成为影响整个项目周期的重要因素，最终导致项目转速的变化。 对小型住宅企业来说，“获得土地后必须花4个月的时间进行规划，这可能超过了建设批准”一位中小规模住宅企业的内幕表示。

繁琐的批准会带来无形的价格

在刚刚闭幕的“两会”上，徐家印的简政放权降低房价的观点引起媒体关注。 他认为有构成房价的五个部分。 地价、综合成本、政府管制费、税收和公司利润。 其中政府管制费、税收都可以通过简单的政治放权来降低价格。 “如果这些部分不下降，房价就不会下降。 ”

通常，政府管制费包括城市基础设施建设费、设计费、招标费、行情调整费、鉴定费等。 许家印表示，政府规费各地差异很大。 据他去年对恒大项目进行的统计，根据城市不同，收钱最少的37种，最多达157种，不规范导致的乱收钱现象增加了房企的价格，但按恒大去年的项目平均值计算，这里 他提议征收国家统一规范规费，取消不合理的收款。

除此之外，政府还向房企征收营业税、城建税、教育附加税、土地增值税、房地产税、印花税、契税等10多种税，暨南大学管理学院教授胡刚指出，房地产行业税占房价的比例通常超过20% 许家印认为，在限定房企利润上限的基础上，取消所有环节税，整合公司缴纳所得税前的税种，统一为抑制房地产利润的累进式增值税，就可以不做个别项目的暴利行为，降低房地产价格。

除了直接的资金价格外，由于繁琐的考核，房企不得不承受的时间和劳动力的隐形价格实际上更是致命。 据新城房地产董事长曹志伟统计，房地产投资项目从立项到考核，整个过程要经过20个部委，共100个章节，整个过程需要799个考核工作日。 从拿地到开工，需要259个审批工作日。 他曾经算过帐。 年广州卖地总收入以412亿元计算，这些投资项目按现行程序建设审核时间办理开工手续，按年息10%计算，每年将产生41.2亿元资金价格，这意味着当时房企每天向广州土地支付的利息价格将超过1000万元

一家大型房地产公司的内部人员告诉《每日经济信息》记者，大部分大型房地产公司的周转战略正在提高。 这种情况下，获得土地时，大多已经制定了区划计划，直接进行建设。 在这种情况下，考核的效率直接影响项目的结算周期，资金占用时间越长，最终反应的公司roe也越低，所以如果简单的政治放权能在房地产领域提振，当然是个好事件。

另外，与考核中存在的串联考核、预考核条件互设、流程多复杂、考核期限长等问题相比，广东省房地产协会会长蔡穗声认为，当前房地产项目考核环节消耗了大量社会资源，确实是合理的空

简政权逐步展开

但是，房地产开发行业的相关人士告诉《每日经济信息》记者，从拿地到开工的周期通常为一年左右，最短需要六个月，要满足预售条件，还需要十个月左右的施工时间，除了政府审查外，还需要开发商自己的计划、开发人员自己的计划、施工时间 该人士表示，目前，国内许多中小型房企取得土地后需要4、5个月的规划时间，越来越多于考核所需的时间。 “从内部提高效率的更好的管理、万科、万达学习、取得地块已经有了计划，与其期待政府简单的政治放权，不如突破这一部分。 ”

另一方面，政府对不动产的简单政治放权逐渐展开。

从去年10月16日开始，住房和城乡建设部的权力下放不再受理一级房地产评估机构的部分资质审批事项，由省级住房建设部门负责该行政区域内的相关审批工作。 总公司引用建设部相关负责人的话进行了介绍。 建设部负责指导和监督房地产评估机构的资质审批工作，制定房地产评估机构的资质等级条件，指导全国房地产评估领域的管理新闻平台建设，制定房地产评估机构的资质证明格式。

从去年4月开始，国土资源部将12种项目用地和小面积理发分散建设项目用地的预审权、卫片执法检查协议、解释责任权移交给了省。 目前，国土资源部批准了54个项目，计划在今后3年内取消14个项目并下放。

一些省市也开始结合自身情况订购更“短”的考核流程。 《每日经济信息》记者从深圳住建局获悉，对深圳住房建设项目，去年行政审批的部分事项减少了50%。 另外，利用新闻和外部新闻的共享，审批从原来的41个项目的资料精简为16个项目，减少60%，各工程项目方的施工许可申报资料压缩20%以上，16个项目的几个事项被合并或转移。

今年以来，采取了“部门导向、平行审批、新闻共享、限期结算”的办法，房地产开发项目审批手续从原来的“9个主要行政部门、11个行政审批事项、6证5书、183个工作日”开始，变为“5个主要行政部门”

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融资流程

房地产金融震荡之年:开发商为资本打工吗？

经过记者顾家彦从广州出发

进入马年以来，房地产融资市场的坏消息不断。

首先兴业银行暂停房地产供应链融资和中间贷款，房地产基金背景下的德信资本作为购买地在杭州降价出售，a股两市地产股价大幅下跌。 此后，宁波地产界曾经的大人物浙江兴润置业轰然倒塌，留下超过35亿元的巨额债务。 目前，公司资金链断裂，已有严重资金未偿还债务，当地已成立专业团队和应急业务指导小组处理相关业务。

一些业内人士乐观地认为，这些事情只是个案，没有明显的关联。 事实上，即使是此前业内狂传的央行“107号文件”，也没有完全关闭房地产业的融资。 3月17日中国证券投资基金业协会颁发的私募股权基金管理人登记证书中，前50个私募股权基金管理机构有一部分从事房地产投资基金的管理。

阳光城总裁陈凯说，房地产的未来将从重资产领域转向轻资产。 像美国铁狮门这样的房地产基金管理企业希望成为未来房地产的主流。

融资环境的震荡期

“兴润置业的情况应该是个个案。 这家公司此前在浙江宁波高价土地开发别墅产品，受这三四线城市市场低迷的影响，宁波库存滞留比较严重，给项目去化造成了严重障碍，最终破坏了资金链。 》而克瑞研究中心的朱一鸣拆师对《每日经济信息》记者表示，兴润职业生涯的实例谈不上领域的系统性风险，一些公司的违约对领域的健康快速发展有促进作用。

宏源证券研究报告称，兴润置业资金不履行债务的原因是土地价格下跌，很可能引起房企资产负债表恶化。 整理wind的数据，去年4季度以来，40个大中城市成交地楼房平均价格下跌，其中一线城市仍保持波动上升，但在二线城市波动中呈下降趋势，三线城市呈下降趋势。 随着土地价格的下跌和成交溢价率的下降，土地市场冷却，带来房企资产负债表恶化的冲击，可能会暴露出越来越多的风险问题。

事实上，随着兴业银行今年2月底停止房地产夹层融资，商业银行收紧表外业务以抑制房地产风险的意愿已变得明显。 光大证券研究报告指出，迄今为止兴业银行的行为并不代表银监会及商业银行对房地产融资的普遍看法和策略，但反映出整个银行体系对影子银行进一步缩小。 由于兴业银行在所有银行中同行业资产所占比例最大，另外，全年以来信托受益权类同行业资产增长较快，预计此次紧缩将是部分同行业资产的进一步调整，其他银行也将跟进紧缩。

另外，今年的货币政策似乎没有放松的迹象。 李克强总理在政府工作报告中谈到货币政策时说，一方面要稳定总量政策，积极利用库存，善用增量。 另一方面，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，适度增加货币信贷和社会融资规模，预计今年广义货币m2将增长13%左右。 此外，今年将继续推进利率市场化，扩大金融机构利率自主定价权。

朱一鸣认为，这样一定的调整证明信用总量仍然维持着适度收紧的格局。 事实上，在互联网金融、利率市场化改革等诸多冲击下，银行间资金价格上涨已是不争的事实，这一趋势似乎已经不可逆转。 在银行领域依赖存款利率差获得的利润减少后，银行越来越多的贷款目标转向公司贷款等利润更高的行业，个人住房贷款利率高的情况可能难以改变。

年以来，住房贷款限额不放松、利率不降的情况冲击了各地房地产市场。 今年1~2月全国主要城市成交明显下跌后，3月市场仍无好转迹象，业界期待的“小春”尚未出现。

朱一鸣认为，李克强总理提出影子银行整顿已有时间表，以房地产信托、房地产私募基金为代表的“影子银行”产品有可能在年内进一步收紧。 由于今年的货币政策仍然维持着紧张的局面，房地产开发贷款和贷款等表内业务仍然受到限制。 如果表外业务也收紧，联邦储备系统理事会逐渐退出量化宽松政策，海外融资价格上涨，则今年房地产资金方面不容乐观。

但业内人士认为，国家治理影子银行的根本目的是规范市场，而不是完全关闭房地产融资门。 因此，歌斐资管创始人、执行董事殷哲通过歌斐房地产基金能顺利拿到牌照解释了这一观点。 3月17日，中国证券投资基金协会颁发了首批50张私募基金管理人登记证书，歌菲的房地产基金就是其中之一。 根据甲斐资产公布的数据，截至去年年底，甲斐管理的房地产基金规模达到260亿元。

开发者会做兼职吗？

“我们最近刚和银行谈过融资的事情，利率还很便宜，但是现在银行还是受到大型房地产公司的重视，受影响的是中小规模的房企越来越多。 》保利地产董事会秘书黄海日前对《每日经济信息》记者表示。

陈凯告诉《每日经济信息》记者，在当前的金融环境下，哪一年销售超过百亿的房企比只销售一二十亿的房地产公司更容易获得融资。

出于这些原因，许多房企以高负债扩大规模。 这两年，泰禾、融信等起源于福建的房企通过积极扩张的高周转战略，在销售业绩方面取得了爆炸性的增长。 但是，相对于迅猛增长的业绩，公司土地投入的增长率更大，一些公司的土地持有额超过了销售额。

根据克比瑞研究中心的监测数据，以融信地产为例，年持有地金额超过240亿元，而融信目前为10个销售项目，年销售金额约为120亿元，仅为同期持有地金额的一半。

据悉，阳光城和泰禾年第三季度末净负债率分别达到158%和245%，大幅超过领域水平。 这些房企高管认为，目前的高速扩张，泰富这样的公司业绩翻番，但在高负债情况下，公司融资难度加大，资金链持续收紧，公司未来运营难度增加，运营不利，容易陷入巨大的损失和破产。

另外，中小规模住宅企业“出局”的现象也很明显。 中原地产的研究数据显示，近几周，内地少许产权交易所房地产类项目挂牌量有所增加。 截至2月25日，北交所挂牌物业类项目达27个，其中年来挂牌项目19个。 上海产权交易所挂牌房产项目也达到16个，合计市值近100亿。

“当市场剧烈波动，更多中小房企需要抛售股票以求生存时，经营稳定、手中有钱的公司反而会成为受益者。 ”朱一鸣想。

陈凯认为中小地产商的结局也没那么悲惨。 一小撮中小地产商可以选择持有私募基金经理注册证书的房地产私募基金合作，通过他们的融资获得快速发展的机会。 只是，在这种模式下，开发商逐渐成为房地产金融机构的“兼职”。 这也是世界房地产开发领域迅速发展的普遍规律。

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国资改革[/s2/]

(/S2 ) )金丰绿地一“相遇”)住宅企业混合全制改革的探索(/S2 ( ) )。

经记者杨宠从上海强发

7个多月前，财经网报道，根据上海国资委的规定，60岁退休，绿地理事长张玉良已经57岁了。 作为一手缔造绿地的掌舵人，张玉良会是否按时退休，备受业界关注。

前几天，金丰投资重组方案，他回答说，只要张玉良愿意，他到了60岁也能继续在绿地的“顶级”位置上干下去。 对上海国资改革提倡的混合全制经济来说，这是上述重组方案的亮点。

作为上市重组后最大的单一股东，以绿地员工持股会为前身的上海格陵兰投资公司(有限合伙(以下简称“上海格陵兰”) )在一定程度上决定了绿地的方向。

作为上海新一轮国有资产管理改革中混合所有制经济的代表例子，通过绿地金丰投资重组，可以部分意识到“两会”后国有资产管理企业的快速发展方向。

职工持股会的幕后主使

根据预案，上海格陵兰是绿地第一大股东，但股权仅为28.83%，上海国资委旗下两家上海地产集团、上海城投行所占比例超过45%。 如果按这个股权比例，国资委在未来重组上市的绿地中，是否仍然绝对影响较大？

根据预案，上海市国资委持有的两大国有股东合计重组后的上市公司股权较高，但不参与公司日常经营管理，且其合计持股比例不超过50%，无法控制上市公司。 另外，上述两个国有股东是两个相互独立的主体，作为财务投资者将来不会实质性地介入上市公司的日常经营管理。

这意味着在上海格陵兰的投资将掌握最大的发言权。 这个2月19日成立的“上海格陵兰”到底来自什么？ 根据预案，上海格陵兰与绿地集团员工签署了《吸收合并协议》。 根据该协议，上海格陵兰将吸收合并员工持股公司，代替员工持股公司参与此次重大资产重组。 职工持股会将继承《资产置换及发行股份购买资产协议》项下的所有权利、义务。 换句话说，上海格陵兰是一家绿地前员工持股的公司。

根据计划，上海格陵兰由32个投资管理中心( lp )组成，其中负责合作事务的普通合伙人) gp )是注册资金仅为10万元的上海格陵兰投资管理有限企业。 格陵兰股东是以张玉良为代表的绿地高管团队。

这些股权结构非常清楚地表明，目前的高管团队在重组上市后的绿地将拥有比现在更大的决定权。

战术投资者多是“熟人”

事实上，即便有一天上海国资委撤回不参与公司日常经营管理的承诺，也不一定会动摇现有高管队伍在绿地的权力。 除上述上海国资两大股东和上海格陵兰外，天宸股、宁波汇盛集智、平安资本等剩下的股东掌握着绿地24%的股份。 其中，平安创新资本、鼎晖嘉熙、宁波汇盛集智、珠海职业、上海国投合作等5家pe机构为战术投资者。

虽然不太为人知，但天宸股、宁波汇盛集智都和绿地、张玉良交往过。 1995年前，天宸股份前身联农股份聘请张玉良担任副会长根据宁波汇盛集智的股权结构图，由东方证券股份有限公司间接控股，绿地持有东方证券2.49%的股份。

有了这两个老熟人的参与，即使将来董事会在重大的几个事项上有分歧，高管们也能有一定的信心，推动提案的最后通过。

《上海国资》主编罗新宇在接受《每日经济信息》记者采访时表示，金丰投资重组计划展现出的股权结构切实反映出未来绿地高管层将拥有更大的权力。 但他强调，绿地员工持股是个别现象，不能将绿地模式视为上海未来国资改革的普遍走向。

约翰智库中国上市房企研究中心副主任张化东认为，绿地借金丰投资展示的国有公司经营管理团队在未来公司决策中拥有更大的权力，有可能成为未来房地产国资改革的一个方向。

咨询总裁宋延庆告诉《每日经济信息》记者，本职工作为房地产的21家中央企业中，真正产生高经济效益并不罕见。

记者注意到，造成上述现象的原因，除了管理水平有待提高外，国资房企在作出重大决策时，往往需要多方征得同意，因此延误时机，是公司经营薄弱之处。 赋予国资房地产公司管理层在经营管理决策上更大的权力，显然有助于增强国资房地产公司在市场经营中的灵活性，在竞争中获得越来越多的机会。