“地产金融的震荡之年：开发商将为资本打工？”

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经过记者顾家彦从广州出发

进入马年以来，房地产融资市场的坏消息不断。

首先兴业银行暂停房地产供应链融资和中间贷款，以房地产基金为背景的德信房地产作为购买地在杭州降价出售，a股两市地产股价大幅下跌。 此后，宁波地产界曾经的大人物浙江兴润置业轰然倒塌，留下超过35亿元的巨额债务。 目前，公司资金链断裂，已有严重资金未偿还债务，当地已成立专业团队和应急业务指导小组处理相关业务。

一些业内人士乐观地认为，这些事情只是个案，没有明显的关联。 事实上，即使是此前业内狂传的央行“107号文件”，也没有完全关闭房地产业的融资。 3月17日中国证券投资基金业协会颁发的私募股权基金管理人登记证书中，前50个私募股权基金管理机构有一部分从事房地产投资基金的管理。

阳光城总裁陈凯说，房地产的未来将从重资产领域转向轻资产。 像美国铁狮门这样的房地产基金管理企业希望成为未来房地产的主流。

融资环境的震荡期/

“兴润置业的情况应该是个个案。 这家公司此前在浙江宁波高价土地开发别墅产品，受这三四线城市市场低迷的影响，宁波库存滞留比较严重，给项目去化造成了严重障碍，最终破坏了资金链。 》而克瑞研究中心的朱一鸣拆师对《每日经济信息》记者表示，兴润职业生涯的实例谈不上领域的系统性风险，一些公司的违约对领域的健康快速发展有促进作用。

宏源证券研究报告称，兴润置业资金不履行债务的原因是土地价格下跌，很可能引起房企资产负债表恶化。 整理wind的数据，去年4季度以来，40个大中城市成交地楼房平均价格下跌，其中一线城市仍保持波动上升，但在二线城市波动中呈下降趋势，三线城市呈下降趋势。 随着土地价格的下跌和成交溢价率的下降，土地市场冷却，带来房企资产负债表恶化的冲击，可能会暴露出越来越多的风险问题。

事实上，随着兴业银行今年2月底停止房地产夹层融资，商业银行收紧表外业务以抑制房地产风险的意愿已变得明显。 光大证券研究报告指出，迄今为止兴业银行的行为并不代表银监会及商业银行对房地产融资的普遍看法和策略，但反映出整个银行体系对影子银行进一步缩小。 由于兴业银行在所有银行中同行业资产所占比例最大，另外，全年以来信托受益权类同行业资产增长较快，预计此次紧缩将是部分同行业资产的进一步调整，其他银行也将跟进紧缩。

另外，今年的货币政策似乎没有放松的迹象。 李克强总理在政府工作报告中谈到货币政策时说，一方面要稳定总量政策，积极利用库存，善用增量。 另一方面，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，适度增加货币信贷和社会融资规模，预计今年广义货币m2将增长13%左右。 此外，今年将继续推进利率市场化，扩大金融机构利率自主定价权。

朱一鸣认为，这样一定的调整证明信用总量仍然维持着适度收紧的格局。 事实上，在互联网金融、利率市场化改革等诸多冲击下，银行间资金价格上涨已是不争的事实，这一趋势似乎已经不可逆转。 在银行领域依赖存款利率差获得的利润减少后，银行越来越多的贷款目标转向公司贷款等利润更高的行业，个人住房贷款利率高的情况可能难以改变。

年以来，住房贷款限额不放松、利率不降的情况冲击了各地房地产市场。 今年1~2月全国主要城市成交明显下跌后，3月市场仍无好转迹象，业界期待的“小春”尚未出现。

朱一鸣认为，李克强总理提出影子银行整顿已有时间表，以房地产信托、房地产私募基金为代表的“影子银行”产品有可能在年内进一步收紧。 由于今年的货币政策仍然维持着紧张的局面，房地产开发贷款和贷款等表内业务仍然受到限制。 如果表外业务也收紧，联邦储备系统理事会逐渐退出量化宽松政策，海外融资价格上涨，则今年房地产资金方面不容乐观。

但业内人士认为，国家治理影子银行的根本目的是规范市场，而不是完全关闭房地产融资门。 因此，歌斐资管创始人、执行董事殷哲通过歌斐房地产基金能顺利拿到牌照解释了这一观点。 3月17日，中国证券投资基金协会颁发了首批50张私募基金管理人登记证书，歌菲的房地产基金就是其中之一。 根据甲斐资产公布的数据，截至去年年底，甲斐管理的房地产基金规模达到260亿元。

开发者会做兼职吗？ /

“我们最近刚和银行谈过融资的事情，利率还很便宜，但是现在银行还是受到大型房地产公司的重视，受影响的是中小规模的房企越来越多。 》保利地产董事会秘书黄海日前对《每日经济信息》记者表示。

陈凯告诉《每日经济信息》记者，在当前的金融环境下，哪一年销售超过百亿的房企比只销售一二十亿的房地产公司更容易获得融资。

出于这些原因，许多房企以高负债扩大规模。 这两年，泰禾、融信等起源于福建的房企通过积极扩张的高周转战略，在销售业绩方面取得了爆炸性的增长。 但是，相对于迅猛增长的业绩，公司土地投入的增长率更大，一些公司的土地持有额超过了销售额。

根据克比瑞研究中心的监测数据，以融信地产为例，年持有地金额超过240亿元，而融信目前为10个销售项目，年销售金额约为120亿元，仅为同期持有地金额的一半。

据悉，阳光城和泰禾年第三季度末净负债率分别达到158%和245%，大幅超过领域水平。 这些房企高管认为，目前的高速扩张，泰富这样的公司业绩翻番，但在高负债情况下，公司融资难度加大，资金链持续收紧，公司未来运营难度增加，运营不利，容易陷入巨大的损失和破产。

另外，中小规模住宅企业“出局”的现象也很明显。 中原地产的研究数据显示，近几周，内地少许产权交易所房地产类项目挂牌量有所增加。 截至2月25日，北交所挂牌物业类项目达27个，其中年来挂牌项目19个。 上海产权交易所挂牌房产项目也达到16个，合计市值近100亿。

“当市场剧烈波动，更多中小房企需要抛售股票以求生存时，经营稳定、手中有钱的公司反而会成为受益者。 ”朱一鸣想。

陈凯认为中小地产商的结局也没那么悲惨。 一小撮中小地产商可以选择持有私募基金经理注册证书的房地产私募基金合作，通过他们的融资获得快速发展的机会。 只是，在这种模式下，开发商逐渐成为房地产金融机构的“兼职”。 这也是世界房地产开发领域迅速发展的普遍规律。