“绿地欲冲击地产龙头目标 做好楼市阶段震动的准备”

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经记者杜兹乐出生于成都

年，绿地集团在“世界500强”中排名第359位，比上年上升124位。 这一年，绿地集团经营收入超过3300亿元，比上年增长33%，其中房地产业务获得1625亿元，比上年增长53%，成为国内第二大企业品牌住宅企业。 今年年初，绿地集团确定了“赶超万科”的宏伟目标，在资本市场、海外并购等方面频频出击，成为国内外市场持续关注的企业。

绿地要超越万科的底部在哪里？ 集团内房地产、能源和金融三大业务的关系有新的变化吗？ 绿地香港借壳以来到底收获了什么？ 为什么要在a股上市？ 海外频繁并购背后的动因是什么？ 你觉得今年楼市的走势和地区布局怎么样？ 带着这些疑问，日前《每日经济信息》记者(以下简称nbd )采访了绿地集团执行副总裁、西南事业部董事长、总经理孙志文。

关键字1

·赶超万科

“希望健全的赛跑有所增加”

nbd :今年年初，绿地集团制定了4000亿元的年度目标。 其中房地产业务2400亿元，需要赶超领域的标杆万科。 绿地为什么要确立这样的目标？

孙志文:这两年绿地的快速发展势头也比较好，今年集团也提出了4000亿元的任务目标。 当然，这些都是以我们的五年计划——到年进入世界200强的目标为中心决定的，房地产板块也是在年完成1625亿这个数字的基础上，按照我们绿地常规的增长模式和一点点的标准要求，达到2400亿元的目标。

我们既不能超越也不能超越。 万科、保利这几千亿级公司其实很优秀。 我们只是首先抓紧制定自己的任务，越来越希望整个房地产市场持续健康快速发展，国民经济、社会快速发展、城市面貌、人们生活越来越好。 如果只是看数字进行比较的话，希望良性赛跑增加，大家都来比较身体。 当然，也会出现很多黑马。

关键字2

·核心竞争力

“最好是混合制”

nbd :与万科相比，绿地的特征和底蕴在哪里？

孙志文:其实，万科一直是领域的领头羊，有我们需要学习的地方。 绿地这几年发展很快，这要归功于我们的战术布局和战术调整。 我们也有一些核心竞争力。 万科有很多合作模式，很多产值来自重要的合作伙伴，通过收购、合作、股权投资等方式进行，绿地的大部分项目都是我们自主进行的。

当然，我们的自主特征越来越多，依靠超高层推进广大区的快速发展、多业态布局和营销，通过推进产业房地产扩大项目规模，从而加大在我们地区的整体影响，改变地区结构，从而走弱

nbd :和绿地的持股结构有很大的关系吗？

孙志文:在我个人看来，绿地本身是上海国资委拥有的大型国有公司，股权结构比较简单，越来越多的是在体制上使绿地发展得更顺利，大部分决策可以由绿地自主完成。 另外，绿地对机制有特别的推动力。 例如，我们的大部分员工都有绿地一定的股份，每年的红利相当大。

在结构上、体制上，许多房地产公司不一样，正如三中全会提出的，今后国有公司要增强其活力和竞争力，就必须走混合制。 绿地其实十几年来尝到了非常大的甜头。 这不仅是混合制这个人制的特征，绿地理事会也有这个特征。

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·战术布局

“大致上，不再进入三、四线城市了。”

nbd :具体到这个目标，绿地在项目布局、营销策划、风险管理等方面会有那些新的战略？

孙志文:从整体来看，我们还在继续年的整体构想。 如果有一点新东西的话，只有我们的海外板块。 去年做了一点尝试，也有近30亿的经营成果。 今年设定在100亿美元以上。 这对2400亿美元的目标贡献有点小。 才刚刚开始，我相信未来的这个支撑会越来越强。

其次，从去年下半年开始我们增加了对一、二线城市，特别是一线城市的投资。 当然，我们前年下半年制定了关于进军地级市的明确规定。 大体上，放弃进军三、四线城市也是为了规避风险。

第三，从营销模式来说，我们今年将整合体更现实，将产业房地产提到房地产更前沿的位置，从而更多元化地开展营销工作。

第四，我们将根据市场政策的一些变化，有效地推出相应的创新营销方法，如去年做得较好的电子商务和提高性价比等。

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·楼市动向

"必须做好阶段性振动的准备. "

nbd :你对今年的中国房地产业是怎么事先判断的？ 特别是与西南地区相比，有哪些具体的目标任务和投资安排？

孙志文:我个人认为，对于刚需高的城市和泡沫比较低的城市仍然可以平稳快速发展，对于刚需高的城市和泡沫比高的城市，可能会带来越来越多的寒冷。 因为“推进新型城市化”和“独生子女”政策将促进房地产的良好快速发展。 今年整体走势不会大幅下滑，各城市要区别对待，彻底拆除，做好阶段性震荡的准备，做好有无患者的准备。

目前成都有6个主力楼盘，重庆有5个主力楼盘，南充有绝对领先的大盘，年底进入贵阳市场后，西南格局更加清晰。 我们年首先要和集团保持一致，至少要有50%的增长，所以我们(西南事业部)提出了保证150亿元，争取180亿元的年度目标，成都承担了一半的贡献，也是我们的主战场。

今年我们的投资计划已经明确了。 整个西南地区至少有10个项目必须得到保证。 如果没有大的政策变化，我预计如果一切顺利，今年获得10~12个项目将非常有信心，为我们的后年做铺垫，为今年补充一点“枪支弹药”。

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·三大业务

“金融将成为第三大板块”

nbd :你如何看待目前绿地在房地产、能源、金融业务上迅速发展？ 这三者的关系有新的变化吗？

孙志文:原来我们也建立了有点原始的金融板块，从去年开始加大了金融板块的快速发展力度，成立了包括重庆、贵州等地金融合作在内的金融控股集团。 另外，多样化扩大金融业务板块，进入担保、再融资等平台业务。 进一步探索和了解这个领域，当然可能会给房地产行业带来更好的推动力。

从目前的业务结构来看，房地产还是我们的主业，能源还是第二主业，金融成为第三板块，虽然目前还很薄弱。

nbd :目前房地产公司频繁进入“银行”等金融机构，你对这一典型现象有什么看法？

孙志文:从我个人的观点来看，这可能是一个大趋势。 如果取得驾照，大家都想开银行。 因为有“半金融”的功能，而且有不动产的话正好可以共享资源。 今后发展如何迅速，大家还在拭目以待。

绿地还在研究这种合作模式，说白了就是市场行为，是前瞻性的计划，目标是在这个领域立于不败之地。 当然，从我们的绿地来说，我们不仅要进行深入的战术合作，还要搞好与绿地相适应的自身本职工作和金融的互动模式，有效发挥我们越来越多的特点。 应该由主导的我们主导，应该合作的我们必须合作，全力获得应该获得的资源。

nbd :目前，受大环境的影响，能源市场一直不景气。 绿地发挥能源板块力量的地方在哪里？

孙志文:从前年开始，中国的能源方面就不完全令人满意，整个市场发生了变化，一直处于低迷状态。

能源占我们集团的比例不到一半，这一块本来是我们的利好板块，现在随着能源行情的下跌，几乎成了利润弱势的地方。 我相信资源是有周期性的。 当然，我们的能源板块也在转换。 例如，在深加工中，使能源板块很好地适应中央的政策。

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·a股上市

“我想要更多的顶级设计”

nbd :去年，绿地借壳成功上市，并登陆香港证券交易所。 对于这个举措，绿地得到了什么？

孙志文:首先，我认为集团是多元化快速发展资本市场和融资的平台。二是想借这个平台做大房地产。三是整个平台为了绿地在海外资本市场得到了很多消息，很多事情

从并购后的快速发展态势整体来看，还是非常好的，内地一些好项目落地，港股上市公司今年、明年将带来强劲的快速发展势头。 资本市场还是要用数字说话，做得好，你的股价在上涨，做得不好，股东反对你。

nbd :目前，绿地还在计划a股上市。 开设双融资平台对企业会起到什么样的推动作用？

孙志文:一家公司这么大规模了，不去资本市场可能有点影响。 今年，上市业务也确实在有条不紊地进行，最早将于上半年上市a股。

我相信上市后，对集团的推动力会更强，不仅仅是资金上的支撑，越来越多的公司会变得更加公共化。 关于a+h股是否大于H股，我认为需要更多的顶级设计，希望各自的力量能够逐一发挥，更顺利地上市。

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·出海战术

“去世界影响力大的城市”

nbd :去年，绿地用海外巨额资金收购了许多房地产项目。 那么，绿地收购的基准是什么？ 你今年会选择进入那些目标国家吗？

孙志文:张玉良会长说，要成为受全球化影响较大的公司，必须去世界影响较大的城市，不能去沉默的城市。 如果有中心影响巨大、世界闻名的圣地，我想绿地就会被开拓。 去年，我们进入了纽约、伦敦等地。

今年年初，我们去了加拿大的多伦多。 我这两天去了马来西亚。 下一步可能会去法国等地。 里面有多少钱，现在还没有具体的数字。

nbd:6亿英镑的伦敦收购项目，绿地是如何筹集这些资金的？ 是采取了高杠杆，还是自有资金？

孙志文:海外不动产和中国不动产还不一样，所以可以全部收购，也可以部分收购。 谁来主导，必须商量。 万科的一些项目只拨款，不操作。 关于海外项目，我们大体上是自己操作的。 旺达抛出的概念比我们大，我们只有其1/3的资金。 我们集团马上就要上市了。 有了这个多样化的融资平台，一定会对接。

nbd :你认为房地产公司应该在海外并购中观察那些事项吗？

孙志文:实际上，海外迅速发展的是领域约束性风险，如法律风险等。 关于其他，我认为能出去的公司是百战屡磨的公司。 只是不陷入陷阱。 当然，各公司的海外布局不太一样。 我希望一些国家能结成集团，更好地适应海外的快速发展。

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绿地集团重构产业地图走出去淘金，足球营销多管齐下

经记者杜兹乐出生于成都

“攻击是最好的防御”也许能更好地表现出现在绿地集团的扩大野心。 在国内前十大企业中，几乎都以各种方式进入资本市场。 据悉，绿地集团今年上半年冲刺a股上市，其海外业务将在年内为集团贡献100亿元以上。

今年年初，绿地集团制定了4000亿元的年度目标，其中房地产业务目标为2400亿元。 除了房地产、能源、金融三大业务外，绿地集团也踢足球，被定位为文化体育产业。 有注意者认为，“捕食者”绿地不仅加速了全球范围的地域扩大，还在重新布局产业。

海外收购“正在进行”

根据cric研究中心公布的“年中国房地产公司年销售top50”排名，在销售金额排名中万科房地产以1740.6亿元位居第一，绿地集团以1625.3亿元位居第二，两者相差不到120亿元。 在销售面积排行榜上，绿地集团以1660万平方米名列第一。

另外，绿地集团董事长张玉良宣布，全年企业实现业务经营收入4000亿元，其中房地产有望达到2400亿元。 如果能实现这个目标，绿地有望超越万科成为领域的领头羊。

事实上，与万科越来越依赖合作快速发展不同，绿地项目越来越多地依赖自身开发，特别是在国内绝大城市地标——“绿地中心”的摩天项目上，将这座城市地标拔地而起

年以来，绿地集团的海外扩张战术一发不可收拾。 打开绿地集团官网，《每日经济信息》记者观察发现，根据最新新闻栏目，绿地去年收购的北美首个房地产项目洛杉矶“绿地中心”于今年2月14日正式开工。 但这只是绿地集团海外扩张中的战术布点，野心也绝不仅限于此。

“(绿地)张玉良会长说，要成为受全球化影响较大的公司，必须在世界范围内影响较大的城市，不能去沉默的城市。 ”孙志文说。

该咨询研究总监张雄大在接受《每日经济信息》记者采访时表示，中国房企进军海外不仅仅是出于战术布局上的考虑，更重要的是利用国内房企销售渠道上的资源特点，吸引国内高级职业客群到海外运营商投资，从而 国内大型房企开始海外投资开发房地产，也是认清国内移民、留学、投资、休闲旅游对房地产市场诉求的机会。

据悉，绿地集团经过近两年在海外的加速扩张，房地产项目相继进入收获期。 绿地集团方面表示，今年集团的海外业务经营收入要在去年30亿元的基础上，实现100亿元以上的目标。

冲刺整个a股/

在去年8月成功向香港证券交易所借壳上市后，整个绿地集团的上市再次引起业界的关注。

今年年初，张玉良对外表示，绿地将借金丰投资实现在a股上市，最早在今年上半年完成，目标是注入大部分资产，实现整体上市目标。

《每日经济信息》记者观察到，截至目前，国内前十大房企中，只有万达、绿地两大房企没有整体登陆资本市场。 但是，这两家房企已经有了动静。

年，万达集团成功租用香港恒力商业地产外壳，绿地集团成功租用香港盛高地外壳，相继登陆香港证券交易所，迈出走向国际资本市场的重要一步。

“整个平台在绿地海外资本市场得到了很多消息，学到了很多这方面的知识，为下一个绿地在海外的融资做了铺垫，从并购后的快速发展态势整体来看，还是非常好的。 ’孙志文这样说。

去年下半年以来，房地产市场建立市场化调控机制的呼声一浪高过一浪。 其中一个重要方面是a股重启地产股融资门。 一时，上市房企频繁出台再融资计划，融资金额达数千亿元。 今年2月24日，海印股份增资额8.34亿元，经证券监督管理委员会批准，成为第一家增资案通过的涉房公司。

业内人士表示，这是房地产a股持续回暖的强烈信号，借壳重组地产股也是重大利好消息。

“玩”足球营销/

自去年以来，万科、越秀等大型房地产公司频繁进入银行等金融机构，房地产行业曾一度掀起“金融热潮”。

事实上，绿地集团除了大力开展房地产业务外，还提前布局了金融业务，成为了房地产“涉银”的先知先觉，除了房地产、能源、金融外，绿地集团也像恒大地产一样踢足球。

根据绿地集团官网消息，今年1月底，绿地与上海申花足球俱乐部签署了资产交换协议，绿地集团将接管申花足球俱乐部的资产，相关具体方案将于近期向中国足协报告。 这条消息一出，引起各界关注，绿地集团成为继恒大地产、万达集团、建筑业地产、绿城集团等房企之后，又一批想踢足球的企业品牌房企。

去年11月，恒大地产足球队首次一举踢出“亚冠”，接着“恒大冰泉”也借机横空出世空。

但是，据一家相关媒体报道，恒大地产为了培养这支足球队，3年烧毁了17亿元，但恒大地产的经营业绩有了飞跃。 在许家印眼里，足球投资本来就不是吸金利器，而是一种特殊的营销支出，哪怕亏损1亿元，也等于投了1亿元广告。

一位房地产官员表示，从营销的角度来说，房地产体育营销已经得到大家的认可，不排除房地产足球的出现也是一种“模仿行为”。

那么，绿地收购申花足球队，到底是为了什么？ 孙志文解释说，此次接管上海申花足球俱乐部，对绿地企业品牌的影响再次大幅提升，也是绿地在文化、体育产业行业开拓方面的良好增长机会。 “我也相信集团将从申花板块收购这一产业基地起步，致力于使新成立的文化体育板块不断推向高潮。 我有目标要搞房地产，希望三年内被赶出亚洲冠军。 我也希望绿色足球俱乐部像一个团体一样，不仅在国内数一数二，在世界上也有一个地方”。