“玫琳凯8.2亿买上海静安门 自用型写字楼交易提升”

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经记者沙菲出生于上海

德克萨斯州直销化妆品企业梅林凯昨日( 2月18日)宣布，计划在上海投资人民币8亿2000万元(约1亿35000万美元)购买上海市中心静安区的静安门，目前正在洽谈中。

对此次大宗房地产交易，玫琳凯驻上海发言人张晶表示，这是基于企业在中国和世界许多其他市场的业务扩张，需要不断判断旗下设施和办公区，确保适当的资源保持增长。

据dtz戴德梁行监测数据显示，截至年底，上海大宗房地产投资交易总额达到467亿元，比去年同期增长50%，创上海大宗房地产投资市场成交量新高。 其中，境外购房者投资额达到253亿元，占54%，比去年同期增长145%。

业内人士认为，受自贸区快速发展和金融机构诉求的影响，今年上海大宗房地产投资交易量将继续活跃。

私人办公大楼的比例上升

据悉，此次玫琳凯打算购买的静安门包括零售一楼和办公室十一楼，如果交易成功，玫琳凯将成为玫琳凯在中国购买的第一幢办公楼。

根据香港证券交易所1月下旬在网站上发表的声明，静安门的所有者是一家合资公司，由在香港上市的南洋集团、万顺昌集团和网融(中国)控股有限公司组成。 声明称，合资公司于2007年6月投资人民币4.2亿元购买楼盘。

根据ret和意大利的监测数据，年，中国办公楼房地产大宗交易额占全部商业房地产交易总额的一半以上。 其中，上海大宗写字楼交易多集中在核心地区，其长时间租金增长、资本溢价潜力成为最大卖点。

ret和意大利方面指出，上海大宗写字楼交易量上涨，可售写字楼金融机构的诉求继续旺盛，特别是私人买家对浦东中央商务区内甲级写字楼的购买更感兴趣。

与以往的投资型交易相比，去年以来，自用型房地产收购占很大比例，金额超过30%，主要交易集中在下半年。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，自用型办公楼出售比例的提高证明了城市吸引力的提高，特别是上海自由贸易区成立后，增强了国内外公司对上海的信心。 陈盛表示，市场上投资型房地产持有率越高，如果不能比较有效地实现租赁，将对整个市场造成较大的压力。

新兴地区今年或将成为热点

年，上海新兴地区销售型办公楼新增供应量明显增加，比去年同期增长近3倍。 ret和意大利方面认为，今年这个市场的竞争格局将加剧。

业内人士分析认为，自由贸易区新成立的企业大多会在中短期内促进事务空之间的诉求增长。 从中长远看，自贸区将促进金融服务业更快发展，继而带动下游专业服务公司事务空之间的诉求。

戴德梁行中国区投资部理事长叶建表示，上海自贸区成立后，区域内商业地产的投资价值凸显，写字楼成为投资首选，外高桥、浦东机场及临港地区工业物流项目的大宗交易诉求也随之产生。

预计叶片建成后，国内外投资者将继续活跃在大宗房地产行业，上海也仍是重要的投资目的地。

除自由贸易区外，虹桥商务区也是年上海商业用地出让的重要区域。 据涡轮意大利统计，截至目前，虹桥商务区核心区域全部30个地块已完成土地转让手续，总开发面积超过555万平方米，批准和备案的社会项目总投资达669亿元，已开工项目50%

年，虹桥板块上市理发项目，到年项目进入集中上市阶段，到年，虹桥商务区整体商业项目供应量相当于浦西历史上的全部供应量。 据悉，长江三角洲高科技公司可能将运营中心、研发中心设在虹桥。 但是，业内人士指出，项目即将上市，同质化也将加剧该地区的短期竞争。

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直销业务现金流量良好的中国市场支撑着第一增长

经过记者王霞从上海出发

玫琳凯在接受《每日经济信息》记者采访时，没有回答具体如何采用办公楼的问题，只是说企业目前租赁了上海的办公楼。

《华尔街日报》引用中国对外事务副总裁张晶的话说，考虑到企业在中国和世界许多其他市场的业务扩张，企业要确保适当的资源保持增长，就必须不断判断旗下的设施和办公区域。

玫琳凯于1995年首次进军中国，据官网报道，1998年以来在中国的销售额增长了64倍。

直销专家胡远江表示，目前直销公司在中国市场发展迅速，年均增长率在20%左右，玫琳凯目前的市场增长率超过20%，年收入为60亿元人民币，去年肯定也有所增长。

为什么玫琳凯能大张旗鼓地考虑购买办公楼？ 胡远江分析认为，首要原因是直销公司的销售模式问题，直销公司有更好的现金流以支持相对较大金额的投资。 “直销领域对公司来说不存在铺货，如果产品到了经销商手里，公司会得到更好的退款。 因为这适合大投资。 ”

事实上，康宝莱、新等直销公司的销售模式受到质疑，有些业务不得不暂停，但直销公司的业绩增长很快，特别是在中国市场。

以近期卷入“传销门”的如新为例，企业此前表示，年第三季度营收达9亿美元，比去年同期增长76%。 大中华区的营收为4亿646万美元，比去年同期的1亿4000万美元增加了240%。

胡远江表示，与之前传入渠道的化妆品相比，直销公司无法与之前传入的渠道公司相比，但从一家公司来看，扩张速度快，扩张价格低。

“以前传达渠道的公司必须要靠大量的广告、营销费用来支撑，整体投入价格很大。 ”胡远江说:“相比之下，直销公司的投入产量更高，公司只要确立经销商的渠道，基本上所需的宣传投入就很少。”