“李进港变革尚未成功 瑞房“高周转”仍待跨三道坎”

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经记者杨宠从上海强发

日前，瑞安房地产( 00272，hk，以下简称瑞房) )行政总裁及董事总经理李进港意外辞职。

《每日经济信息》记者观察到，年瑞房超额完成销售目标，销售额比年增长近两倍。 取得如此了不起的成绩后，为什么瑞房管理层的“一把手”黯然离开？

找出答案并不难。 李进港离职后，瑞房宣布重组高管框架。 董事局主席罗康瑞领导的瑞安房地产快速发展有限企业(瑞家企业)的执行委员会，承担瑞房的首要管理和决策职责。 而且瑞房已经制定了新的“三年计划”，按照计划，未来瑞房将是纯粹的房地产开发经营企业，首要任务是“以精准的执行加快建设交付”。

从某种意义上说，李进港的辞职不仅意味着罗康瑞回到端房第一线，也代表着李进港中未能完成的变革“风暴”以更快的速度前进。

效仿内陆住宅企业的“高周转”/

《每日经济信息》记者观察到，去年11月，瑞房旗下的上海瑞虹新城3号地块完成移动。 该地块创造了上海移动速度的最快纪录，从移动开始到最终完成只花了两年时间。 地块交付仅一个月后，上述项目就已经开工。 对一直以来因“慢”而闻名的香港房企来说，这个速度可以说非常快。

根据瑞房方面公布的数据，企业年销售的所有房地产合同总面积仅为26.4万平方米，年销售合同面积超过62万平方米。 除了合同销售面积的大幅增加外，瑞房竣工交付面积也大幅提高。 半年来，瑞房每年交付房产面积74.7万平方米，年交付面积147万平方米。

事实上，自李进港出任行政总裁、罗康瑞退居幕后后，瑞房一直在尝试转型，以提高开发节奏和经营效率，希望企业能像内地房企一样实现“高周转”和快速增长。

为了加快转速，在过去的三年里，瑞房致力于大结构的变革。 其一是分割全资子公司的中国新天地，以减轻瑞房的资产负担，实现快速销售、快速周转。 其二，加强基于项目的管理，实现有效决策。

为了实施这样的计划，瑞房尝试了成立“标准化产品线”、“定制化和一站式服务”、“项目价格管理和开发进度管理”等多功能集团等诸多结构变革，但没有取得实效。 企业年库存周转率为0.33，去年降至0.21。

李进港的部分改革加快了项目的施工速度，但没有解决瑞房如何根据市场诉求的变化迅速调整产品结构的问题。 去年3月，罗康瑞通过视频向股东道歉。 未能察觉内地房地产市场2008年以来的变化。

事实上，瑞房也发现了项目运营水平上的灵活性不好。 李进港离职后，项目权限将大幅扩大。 瑞房方面表示，企业未来将把管理责任下放给项目董事会，全面负责项目开发和绩效管理，各独立团队可以根据项目进度和市场情况调整战略，加强项目自主权，加快项目开发。 为了加快项目的开发速度，瑞房成立了执行委员会。

三大难题/

但是，光是企业管理和业务结构的调整，瑞房的管理层要完成李在任期内未完成的“变革”可能并不容易，但至少在三个层面上会遇到“拦路虎”。

第一个难题是瑞房早期同意的旧地块移动缓慢。 例如，翠湖天地4期用地到年底完成85%的拆迁，但到上半年拆迁进度为92%，半年只进展了7个百分点。 同样，瑞虹新城2号、9号和10号地块的移动速度也很慢。 据企业介绍，截至年底，这三个地块已经完成了76%、83%、77%的移动拆迁，但截至去年上半年，这三个地块的移动拆迁进度仍维持在年底的水平。 虽然去年下半年瑞房的旧改建项目加快了，但能否从根本上改善企业的资金周转率还需要注意。

不仅旧改革项目移动缓慢，中国新天地独立分拆上市的进度也会影响瑞房的转速。 企业早在年初就提出单独分割中国新天地，于年3月成为瑞房旗下完全独立运营的完全子公司，但截至年10月，分割上市得到了实质性的推进。

不仅如此，瑞房的高周转还可能面临政策限制。 中房信研究总导演薛建雄告诉《每日经济信息》记者，内地部分房企之所以能实现“高周转”，部分原因是这些公司在严格的监管下，在考核过程中走了“捷径”。 但是，瑞房这样风格严谨的香港企业，想要利用一点政策空文件，难度很大。

另外，瑞房内部的治理结构也必须优化成熟。 薛建雄表示，年底，瑞房遭遇无房子不能卖的不自然，另外开发的户型不符合市场诉求，根本原因是其内部管理问题。

许多开发者的市场经理对市场诉求很了解，但这些开发者最终没有推出适合市场的产品。 其重要原因之一是工程经理缺乏服务意识，不能按照营销经理提供的新闻改造产品，最终导致产品滞销。

在此之前，世茂地产为了处理这个问题，对管理框架进行过“手术”。 首先，向负责项目的总经理提出项目销售指标，达到销售业绩和工程目标，项目总任务才能完成，其次，各地区的市场营销负责人是必要的，接受各地区企业项目总经理和集团营销总经理的双重指导。 由于上述治理结构的调整，世茂房地产在年和年可以连续推出一系列适合市场的小户型产品的项目后，可以建设大面积的展示样板区； 可以先盖一套，卖掉住宅，实现毛利率和销售规模两方面的增长。

瑞房也同样需要调整结构，实现产品开发的适宜材料。 对此，瑞房方面表示，执委会将发挥上述作用，在今后每两周的定期会议上确定项目和销售战略。