“上海土地市场马年首拍 洋泾社区地块成交楼板价低于3年前”

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经记者沙菲出生于上海

年春节长假刚刚结束，上海土地市场迎来了首次拍摄。 昨天( 2月10日)，银亿房地产联合体以12.28亿元拿下浦东新区洋泾社区c000204单元2-03-02地块，地板价格14896元/平方米，溢价率0.08%。

值得注意的是，此次土地出让最终成交价格略高于12亿2700万元的底价，该地区3年前出让土地的地板价格达到每平方米1万4900元，超过此次成交地板价格。

克瑞上海机构研究总监薛建雄对《每日经济信息》记者表示，浦东新区洋泾社区地块在圈内，但周边商业氛围不足，地块面积不大，空之间小是溢价能力不足的首要原因。

他指出，今年上海楼市表现并不差，开发商资金实力和扩张意愿非常强，但地块呈现两极化态势，高质量地块仍将非常抢手。

溢价价格低的成交

昨天，上海市有包括浦东新区洋泾社区c000204单元2-03-02地块在内的3块土地进入出让阶段的金山区枫泾镇泾波路以东、泾荷路南区地块； 青浦区朱家角镇浦泰路西侧b1、b2地块。

根据上海市规划和国土资源管理局的消息，银亿房地产此次与上海康月投资管理有限企业和上海星可实业有限企业共同取得浦东新区洋泾社区c000204单元2-03-02地块，转让面积3.3万平方米，容积率2.5，最低价12.27亿元，地板价格

上海中原研究咨询部总监宋会雍对《每日经济信息》记者说，这片土地以低溢价率成交有很多理由。 首先，该地块的属性是商业用地，不像住宅用地那样被抢夺。 其次，浦东洋泾地区不属于商业区，拍地价高的照片的可能性很低。

记者表示，此次该地块有4家企业参加竞争，银亿房地产联合体是唯一报价竞争者。 薛建雄认为，这次竞价不高，除了土地属性等原因外，还与过年期间很少加入竞争公司有关。

据悉，今年2月上海土地市场预计15块经营用地进入市场，总转让面积71.5万平方米，环比下降27.6%，比去年同期增长188.3%。 转让总额达到94亿7000万元，比上个月下降34.6%，比去年同期上升223.2%。

投资转化率低

值得观察的是，此次转让是浦东新区洋泾社区时隔3年再次上市经营用地。 年2月23日，洋泾社区c000204单元1-03-06地块被上海电气集团资产经营有限企业以3.9亿元竞争，溢价率为42.74%，地板价格为15601元/平方米。 在此次该地区商品房中，最终板坯价格低于3年前的成交价格。

记者了解到，上海电气集团资产经营有限企业在洋泾社区建设的商务大厦浦东建平商务大厦，目前每平方米租金3.9元。

另外，据中国采招网报道，新设“建平商务大厦(暂称)”办公用房监理招标公告，上述商务大厦工程总投资额2.5亿元，地上建筑面积25177.5平方米。 这样的话，工程价格大约在1万元/平方米左右。 上述浦东新区洋泾社区地块如果也使用与建平商务大厦相同的工程价格和租金价格，租金收益率也将不足5%。

德佑地产研究部总监陆骑麟对《每日经济信息》记者表示，单纯从租金收益率来看，该地块建成后的房地产价格回收时间将超过10年，利润空之间可能会变淡。 根据目前的市场行情，开发商很少自己拥有商业设施，除非地理位置特别优越，否则通常每栋都有售，由于该地块面积小，建造酒店公寓的可能性会变大。

宋会雍认为，从宏观上看，上海商业市场与住宅市场不同，其供给大于需求的特点已经很明显。 另外，周边地区业务的实际入住率为60%~70%，与核心地区入住率的90%以上有很大落差。 洋泾社区这样的子核心地区办公文体商用分区，有一定的运营难度，投资回报前景尤为不乐观。

从微观上看，洋泾社区在历史快速发展中，以旧居住、产业为主题，周边旧城拆迁工作尚未取得进展，有工厂，也有社会市场。 这些地块在整个地区中是升级改造的启动性项目，该项目在相当长一段时间内很可能被老城区风貌包围，这是商业项目运营上的硬伤。 据估计，该项目未来市场单价在4万元以下，起步价已接近市场底层，因此，上述项目的溢价率最终只有0.08%。