“再融资雷声大雨点小 房企资金困局难解”

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经过记者蒙湘林

暂停几年的房地产再融资在年内带来了新的变化，一些上市房企出台的再融资计划也引发了市场的遐想。 但是，到年末为止，任何住宅企业都没有实现再融资的开始，开始看起来“雷声大雨点小”。

房地产再融资的困局似乎仍处于悬而未决的局面，其主要原因之一，或起因于近年来频繁出台的调控政策，包括中小房企资金紧张、各大房企持续寻求海外融资、信托融资、影子银行大行其道等诸多问题。 最近，《每日经济信息》记者整理了房企再融资方案，分析了近年出台的房地产调控政策，探索了房企再融资难局的前因后果。

40家住宅企业公布再融资计划/

年5月16日晚，根据万方快速发展公告，企业拟向万方源等股东发行股份，认购万方盛宏95%股、秦皇岛鼎骏90%股、张家口宏基础100%股、义林义乌97.12%股、延边龙润100%股。 这次重组涉及约30亿元的金额。 我们认为，由于万方迅速发展了涉房身份，该定增方案打开了房地产再融资的想象空之间。

随后，宣布定增融资计划的新湖中宝为纯粹的房地产开发公司，年8月，新湖中宝计划增资17.91亿股以下，募集金额不超过55亿元，拟投入上海普陀区和闸北区两个旧城改造项目。

自此，此前房企停牌和启动再融资的传闻终于在新湖中宝加息公布后逐渐明朗，二级市场对此的反应也尤为强烈，地产股逐步大涨，新湖中宝在复权日很快停牌。

据《每日经济信息》记者介绍，目前有40多家房企公布了再融资计划，相关总额约为1040亿元。 住房企业再融资计划复印件包括从保障性住房到“旧城改造”、商品住房和商业房地产，乃至旅游房地产的投资项目。

据一位投资者观察，从定员招生项目开始，前期率先宣布定员的房企均将保障性住房项目或旧城改造项目纳入其中。 例如，新湖中宝拟建设的旧城改造、涉及本联定员增加的棚户区改造； 一些项目涉及政策法规较少的土地级开发，如华夏幸福计划正在推进的产业园区开发、天保基础设施建设涉及空港口商业园区开发的住宅项目等。

此前有市场认为，再融资启动可能不会全面放开，但与政策倾向性相关的募资项目可能会适度放开。

但是，从目前再融资项目的进展程度来看，没有一家房企得到管理层真正意义上的首肯，只有几家房企的再融资项目得到证券监督管理委员会的受理通知，分别是迪玛股、招商房产、万方的快速发展。 其中，迪马股份和招商房地产都是大股东的资产注入，是处理同行业竞争的资产重组类型，但万方快速发展本身的主业改为批发业，房地产为非主营业务。

对此，德佑地产高级研究经理陆骑麟认为，证券监督管理委员会的受理只是审查程序的前沿部分，再融资方案最终获得证券监督管理委员会的通过批准还有很大的不确定性。 从目前几十家房企申请的进度来看，所谓以政策为导向的招聘项目并没有给项目考核带来明显的正面影响。

在管制的背景下a股房企业很难融资/

年住房企业开始再融资的期望如此之高，源于年来密集的房地产调控政策。 年4月17日，国务院印发《关于坚决抑制部分城市房价暴涨的通知》，即《国十条》，另外还出台了“国四条”、“国五条”、“国八条”等一系列政策。 自此，新的房地产调控正式启动，目的是抑制投资投机气氛严重、房价过快上涨的房地产市场。

年8月以后，证券监督管理委员会没有明确规定停止房地产公司在a股的ipo和再融资，只对涉及土地闲置和违规的企业表示暂停，但在实际操作中，为所有涉及房地产业务的公司关闭了再融资的大门。 年10月，证券监督管理委员会表示，暂缓受理房企重组申请，受理的重组申请也将征求国土资源部的意见。 年5月，证券监督管理委员会再次表示，批准少数企业合并重组申请并不意味着房地产类合并重组政策发生了变化，而是将继续原有的政策规定。

尽管预计将开始再次融资的年份，相关部门的态度依然坚决。 年3月，国务院下发《关于继续房地产市场调控工作的通知》，对存在土地闲置、土地出让、盘踞抛售、哄抬房价等违法行为的房地产开发公司进行。 证券监管部门暂停上市、再融资或重大资产重组的审批。

针对近年来管理层调整政策，一位房地产领域的研究人员表示，政策的直接意图是抑制房企融资渠道加大房企资金压力，加快房企抛售融通回收资金，打击土地闲置和抛售的舍不得。 现实中，房地产市场特别是价格体系没有明显改善，房价涨幅依然明显。

长城证券数据显示，截至2009年，房地产开发投资完成额逐年上升，至年11月达到历史新高7.2万亿元。 住宅的新开工面积也持续上升，年末接近了20万平方米。 这两个指标都反映出在房企面临融资压力的情况下，投资意愿依然没有减少。

在房价方面，据中国指数研究院最新数据显示，年11月，全国100个城市(新建)的住房平均价格为10758元/平方米，比上个月上涨0.68%，自年6月以来连续18个月上涨。 与房价上涨相反，房地产股价格持续下跌，大部分股系房地产一线、二线龙头股。

影子银行闯入房地产融资

根据同花顺数据，2009年，133家房企长期资本负债率平均值为31.3%，该指标在年第三季度突破40%。 另外，2009年领域的流动比率和速动比率平均值分别为2.6和0.85，这些指标在年第三季度降至2.1和0.7，房企资金周转能力明显下降。

“在资金持续紧张的情况下，房企没有延缓投资，而是采取延缓开工、延缓土地获取的办法，特别是年开始的楼市快速复苏，使房地产企业财务明显好转，资金压力逐渐放缓。 另一方面，住宅企业开始增加信托等高额融资渠道。 ”深圳一家大型房地产企业的投资者程利伟告诉记者。

据记者观察，随着地方融资平台与房地产的结合，信托领域和银行理财产品迎来了黄金的快速发展期，出现了影子银行。 此前，许多房地产领域的研究人员担心，房地产价格、土地价格和地方融资平台捆绑联盟存在较大风险。

根据收益信托网的数据，从去年第一季度开始，不动产信托的余额持续创历史新高。 尽管银监会相关政策的限制，但实际发行规模减少，年后企业开始迅速稳定。 从年初的2351亿元上升到年一季度的7702亿元。 目前，房地产信托产品的平均预期年收益率为10%左右，而作为房地产公司发行方的融资价格一般在12%~15%之间，远远高于同期银行的融资利率。

程利伟对记者说:“影子银行的凶猛也使得很多公司开始向海外方面融资，特别是海外发债近年来持续爆发。 但是，海外融资虽然融资利率相对较低，但整体发行价格也不便宜，且跨境发行，因此也存在政策风险。 ”。

据统计，全年20家内地企业发行25份海外债券，融资总额达600亿元，比上年增长10%以上。 全年该数据持续扩大，截至去年11月，房企海外融资累计突破3000亿元，为全年的近5倍。

程利伟补充说:“目前，海外融资集中在资质优良的大型房企，大部分中小房企资产实力不强、信用评级低，很难在海外发债。”