“泰禾信托融资术：“双刃剑”上起舞”

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贾斯汀来自厦门

在信托融资被众多领域人士认为是被吞噬的时候，泰禾集团通过信托融资迅速实现了规模扩张，并通过高资金杠杆实现了高额净资产收益率。 泰禾集团曾经拿地短短两个月，通过信托融资，收回了所支付的20亿元土地价款中的7成自有资金。 融资完成后短短6个月取得的销售价款，足以支付上述信托融资和价格。

泰禾怎么做信托融资术？

泰禾集团可能是一家年激进的房地产企业，全年土地资金支付超过200亿元。 然而，据年一季度新闻报道，截至一季度末，企业货币资金只有14.79亿元，但有10多亿元其他应付款、2亿多元短期贷款、2亿多元税费对策。 泰禾这么少资金，为什么要付这么多钱？ 答案在企业发表的每一个公告中。

4月10日，泰禾集团全资子公司福州泰禾房地产开发有限企业(以下简称福州泰禾)以19亿3000万元的最高价拿下北京通州区台湖镇地区，击败了包括万科、首开、北京城建、绿地在内的多家房企。 该地块地价达到1.18万元/平方米，土地溢价率达112%。

6月6日，泰禾公告称，重庆国际信托拟设立“中维泰禾集合资金信托计划”，该计划规模20亿元，用于北京中维泰禾置业有限企业(福州泰禾全资子公司)北京通州区台湖镇多地块的开发建设。 其中，福州泰禾以7亿元资产参与该信托计划，另有13亿元通过信托机构融资。

仅仅6个月后，年12月28日，位于北京通州台湖的泰禾1号街区项目第一期开场773家单日售罄，销售额超过14亿元。

这意味着，只要泰禾集团希望，同时工程进度达到北京预售金管理政策的规定，企业现在就可以提前结束上述期限长达两年的信托计划。

用同样的方法，泰禾进一步扩大了几个项目，通过快速周转，可以规避信托融资中可能存在的风险。

这种高周转、高杠杆的模式，可以给泰禾带来巨大的净资产收益率。 这是泰禾集团董事长黄其森强调“搞房地产开发必须了解金融”的理由。

事实上，此前阳光城也选择了与信托金融机构进行大规模合作。 阳光城总裁陈凯透露，由于高周转，他们在与信托机构合作的项目的第一年还清了所有信托融资的债务。

这样的战略可以最大限度地提高企业的股东收益率。

无法预料的政策性风险

泰禾表示，目前90%的企业项目实现了高周转。

信托高周转模式有利于房企以少的资金获得高收益率，但如果因政策原因未能按原计划提前抛售房屋收回资金，信托高额融资价格将吞噬房企利润，危及企业现金流。

比如备受瞩目的年泰禾压轴项目之一——泰禾北京孙河高端项目——北京园林，本来计划当年入市，但由于北京限价令，开盘节奏被打乱。

对于这个项目，泰禾必须在拿地7至8个月后开盘销售，北京花园计划在开盘半年内收回大部分资金，争取一年半的清盘。 但是，由于北京停止了4万元/平方米以上项目的预售许可证，破坏了北京庭院年内入市的计划，开盘时间不得不顺延。

这些楼盘暂缓进入市场的现象只是案例，但足以证明房地产市场的曲折正在发生变化。 市场由热变冷，销售一旦停滞，原本可以借到的信托债务，有可能成为压垮住宅企业的最后一根稻草。

许多业内人士还记得，绿城因为到期的大量信托而差点“不老”。 对房企来说，如果不能很好地控制潜在风险，信托融资的未来仍将是一把“双刃剑”。