“上海再现“做低房价避税”现象 拆析称税制存漏洞”

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经记者沙菲出生于上海

根据《房地产时报》上周五的报道，320万的房子在向税务部门纳税时，低房价被定为200万，房子成为“普通住宅”，其房子成为“满五年唯一”时，没有营业税、个税，大大“节约”税金。 克瑞研究中心研究部长薛建雄告诉《每日经济信息》记者，同样的情况目前在市场上非常普遍。

业内人士表示，这种现象的出现，与个别判断企业争夺业务、上海普通住房标准相对较低、按交易总额的百分比征税的体制等因素有关。 薛建雄指出，由于风险都是积累的，今天压低价格，意味着下次交易成交价格将更高，未来的税费风险将会提高。

判断企业剥夺业务是诱因

信义房地产拆房师朱平平表示，低房价避税的多为中低价住宅，相对来说，这类业主更关心税费支出。

上海房地产交易中心税务窗口介绍，房地产交易中心有专用的价格标准，只要与房地产交易中心的价格标准一致，就可以直接名义变更，价格差异较大时，需要引入专门的房地产判断机构重新定价。 一位不愿出名字的房地产判断行业人士告诉记者，与房地产判断机构持有异议的住宅进行比较后重新评估，通常上下波动不会超过15%。 但是《每日经济信息》记者通过一系列采访发现，目前通过压低房价达到避税手段非常普遍，判断后房价降幅可达30%，有的甚至更高。

不愿出同样名字的房地产判断者表示，判断企业如果赚低价钱，将承担逃税带来的处罚风险，通常大型正规判断机构不会这么做。 但是，由于房屋交易中心没有指定具体的评估企业，因此只需要要求二手房交易双方提供资格一级房屋判断企业出具的报告，这为评估企业协助买卖双方降低房价创造了理论上的可能性。

朱平平认为，交易中心的判断价格没有跟上市场价格的变化也是不可思议的原因。 由于今年的房价涨幅很大，超过了交易中心判断价格的涨幅，一些打算逃税的业主获得了低房价空的区间。

普通房的标准落后于房价的涨幅

二手房价格偏低现象普遍的另一个原因是目前上海的普通住房标准相对于房价偏低

上海市于年3月1日调整了普通住房标准，规定可享受优惠政策的普通住房符合以下条件。 5层以上(含5层)的高层住宅，以及不到5层的旧式公寓、新型装修、老式装修等一套建筑面积在140平方米以下的实际成交价格低于同级土地住宅平均交易价格1.44倍的内环内为330万 位于内侧环和外侧环之间的不足200万元/套，位于外侧环之外的不足160万元/套。

今年房价上涨很大，很多本来可以享受优惠政策的普通住宅变成了非普通住宅，需要支付远远高于普通住宅的税金。 在这一背景下，二手房买卖双方有可能通过创造低房价来避免高额的税费支出。

21世纪房地产上海地区拆房师罗寅申表示，普通住宅住房标准制定已有一年多，今年上海市房价上涨10%以上的情况下，个别地区的小普通住宅标准肯定会出现明显的波动。 如果适用以前的标准，一般住宅的比率必须缩小，但是比率缩小后，一般住宅到非一般住宅的住宅税费也会增加，为了逃税而创造低房价。

值得注意的是，二手房的判断过程中装修价格也被排除在外，从而为房价提供了一定的折扣空之间，但装修价格上下波动通常不会超过10%。

薛建雄认为，大规模实行低房价的理由，与目前按交易总额的百分比征税的体制有首要关系。 如果是按差额征税的话，就不会做低价的钱。